Kapitalanlage-Immobilie für Angestellte

Angestellte mit gutem Gehalt sind die klassische Zielgruppe für eine vermietete Immobilie. Das Einkommen ist planbar, die Bank rechnet gern damit, und der Steuerhebel greift ab einem Punkt, den viele Fach- und Führungskräfte längst erreicht haben, ohne es zu merken. Diese Seite überträgt das Musterbeispiel auf Ihre Situation und nennt die Stellen, an denen die Rechnung kippen kann.

Ihre Ausgangslage

Der Grenzsteuersatz von 42 Prozent beginnt 2026 bei rund 70.000 € zu versteuerndem Einkommen für Ledige. Das entspricht, je nach Krankenversicherung, Kirchensteuer und Werbungskosten, etwa einem Nettogehalt ab 4.000 € im Monat. Ob Sie die Schwelle überschreiten, zeigt Ihr letzter Steuerbescheid in der Zeile „zu versteuerndes Einkommen" oder der Grenzsteuersatz-Rechner. Entscheidend ist nicht Ihr Durchschnittssteuersatz, sondern der Satz auf den letzten verdienten Euro. Genau dort setzt der steuerliche Verlust aus der Vermietung an.

Aus Sicht der Bank sind Sie ein gut einschätzbarer Kunde, wenn drei Dinge zusammenkommen: ein unbefristeter Arbeitsvertrag, eine abgeschlossene Probezeit und Gehaltsabrechnungen, die das Einkommen belegen. Dann ist eine Vollfinanzierung des Kaufpreises in der Regel möglich. Die Kaufnebenkosten, beim Musterbeispiel rund 17.500 €, bringen Sie aus Eigenkapital mit, dazu eine Reserve für drei bis sechs Monatsraten. Wer noch in der Probezeit steckt oder einen befristeten Vertrag hat, wartet besser, bis beides geklärt ist.

Der dritte Punkt ist Ihr Vorteil gegenüber Selbstständigen: Sie können den erwarteten Verlust aus Vermietung als Freibetrag in die elektronischen Lohnsteuerabzugsmerkmale eintragen lassen. Der Arbeitgeber zieht dann monatlich weniger Lohnsteuer ab. Beim Musterbeispiel sind das rund 400 € mehr netto im Monat, die direkt gegen die Rate der Immobilie laufen.

Die Rechnung für Sie

Das Musterbeispiel passt zu Ihrer Ausgangslage: Neubau-Eigentumswohnung für 250.000 €, Gebäudeanteil 200.000 €, Vollfinanzierung mit 4 Prozent Sollzins und 2 Prozent anfänglicher Tilgung, Rate 1.250 € im Monat, Kaltmiete 800 €, Grenzsteuersatz 42 Prozent. So sieht das erste Jahr im realistischen Szenario aus:

Die 135 € gelten für das erste Jahr. Weil die degressive Abschreibung auf den Restwert berechnet wird und der Zinsanteil Ihrer Rate durch die Tilgung sinkt, steigt der Eigenaufwand langsam an. Über die ersten zehn Jahre liegt er im realistischen Szenario bei durchschnittlich rund 210 € im Monat. Nach Ablauf der Zinsbindung, im Musterbeispiel mit 4,5 Prozent Anschlusszins, sind es rund 260 € im Monat. Dafür beträgt die Restschuld nach zehn Jahren noch etwa 190.000 €, und bei 1,5 Prozent Wertentwicklung im Jahr steht die Wohnung dann mit rund 290.000 € in der Bilanz. Die vollständige Tabelle finden Sie im Musterbeispiel.

Worauf Sie besonders achten müssen

Der Steuerhebel hängt bei Ihnen an einer einzigen Größe: Ihrem Gehalt. Alles, was das Gehalt verändert, verändert die Rechnung.

• Jobwechsel: Ein Wechsel ist unproblematisch, solange das Einkommen gleich bleibt. Kritisch wird es, wenn eine neue Probezeit mit der Anschlussfinanzierung nach zehn Jahren zusammenfällt. Banken prüfen dann erneut, und eine laufende Probezeit erschwert die Verhandlung.
• Elternzeit: Fällt das Gehalt für ein Jahr weitgehend weg, sinkt der Grenzsteuersatz und mit ihm die Erstattung. Bei 30 Prozent bringt derselbe Verlust nur rund 3.400 € statt 4.800 €, der Eigenaufwand nach Steuer steigt in Richtung 250 € im Monat. Die Rate von 1.250 € bleibt unverändert.
• Teilzeit: Dauerhaft weniger Stunden wirken wie ein dauerhaft kleinerer Hebel. Wer Teilzeit plant, sollte die Rechnung mit dem künftigen Einkommen prüfen, nicht mit dem heutigen.
• Freibetrag anpassen: Der Freibetrag beruht auf einer Prognose. Ändern sich Ihr Einkommen oder die Miete, passen Sie ihn an, sonst droht eine Nachzahlung mit der Steuererklärung.

Die Gegenprobe bleibt dieselbe wie für jede andere Gruppe: Die Immobilie muss auch ohne Steuereffekt tragbar sein, beim Musterbeispiel sind das rund 535 € im Monat. Wenn diese Summe Ihr Budget sprengt, ist das Objekt zu groß für Ihr Einkommen, unabhängig vom Steuersatz. Welche Fragen Sie jedem Anbieter stellen sollten, steht in der Checkliste.

Typische Fragen

Ob Ihre Zahlen zum Modell passen, klären wir im Kapitalanlage-Check: Wir prüfen Grenzsteuersatz, Finanzierungsrahmen und Reserve, bevor überhaupt über ein Objekt gesprochen wird. Für die erste Orientierung reicht der Steuer-zu-Vermögen-Rechner mit Ihren eigenen Werten.