50 Fachbegriffe aus Steuerrecht, Finanzierung und Wohnungseigentum in jeweils zwei bis vier Sätzen erklärt. Wo es passt, mit den Zahlen aus dem Musterbeispiel: 250.000 € Kaufpreis, Vollfinanzierung, 42 Prozent Grenzsteuersatz. Alle Angaben sind allgemeine Erläuterungen und ersetzen keine Steuerberatung.
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Die AfA ist der steuerliche Begriff für die Abschreibung eines Gebäudes. Der Gebäudeanteil des Kaufpreises wird über viele Jahre verteilt als Werbungskosten angesetzt, obwohl in diesen Jahren kein Geld abfließt. Beim Musterbeispiel beträgt der Gebäudeanteil 200.000 €, die degressive AfA von 5 Prozent ergibt im ersten Jahr 10.000 €. Grund und Boden nutzen sich nicht ab und werden deshalb nicht abgeschrieben. Die Wirkung für Ihren Steuersatz zeigt der AfA-Rechner.
Die Anlage V ist das Formular der Einkommensteuererklärung für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Dort tragen Sie Mieteinnahmen und Werbungskosten ein, das Finanzamt ermittelt daraus den Überschuss oder den Verlust. Ein Verlust mindert Ihr zu versteuerndes Einkommen und führt bei 42 Prozent Grenzsteuersatz zu einer Erstattung, beim Musterbeispiel im ersten Jahr rund 4.800 €. Wie das Formular Zeile für Zeile aufgebaut ist, erklärt der Ratgeber Anlage V verständlich erklärt.
Die Annuität ist die gleichbleibende Rate eines Darlehens, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt. Beim Musterbeispiel sind das 1.250 € im Monat oder 15.000 € im Jahr, davon im ersten Jahr etwa 10.000 € Zinsen und 5.000 € Tilgung. Weil die Restschuld sinkt, fällt der Zinsanteil jedes Jahr, und der Tilgungsanteil steigt bei gleicher Rate. Steuerlich zählt nur der Zinsanteil zu den Werbungskosten.
Nach Ende der Zinsbindung wird die verbliebene Restschuld zu einem neuen Zins weiterfinanziert. Beim Musterbeispiel stehen nach zehn Jahren noch etwa 190.000 € offen, im realistischen Szenario zu 4,5 Prozent, im vorsichtigen zu 5,5 Prozent. Der monatliche Eigenaufwand steigt dadurch auf rund 260 € beziehungsweise 330 €. Wie Sie sich darauf vorbereiten, lesen Sie im Ratgeber Zinsbindung endet: Anschlussfinanzierung planen.
Ein Bauträger errichtet auf eigenem Grundstück ein Gebäude und verkauft die Wohnungen bereits vor oder während der Bauphase. Der Kaufpreis wird nach der Makler- und Bauträgerverordnung in Raten nach Baufortschritt fällig. Prüfen Sie Referenzobjekte, Bonität und Bauqualität des Bauträgers, denn Verzögerungen oder eine Insolvenz während der Bauphase treffen Sie als Käufer unmittelbar. Die Abwägung zwischen Neubau vom Bauträger und Bestandswohnung finden Sie im Ratgeber Neubau oder Bestand als Kapitalanlage.
Der Beleihungsauslauf gibt an, wie viel Prozent des Beleihungswerts einer Immobilie die Bank finanziert. Beim Musterbeispiel sind 250.000 € Darlehen auf 250.000 € Kaufpreis ein Auslauf von 100 Prozent, bezogen auf den meist niedrigeren Beleihungswert der Bank sogar darüber. Je höher der Auslauf, desto höher in der Regel der Zinsaufschlag, weil die Bank mehr Risiko trägt. Was Eigenkapital an der Rate ändert, zeigt der Ratgeber Wie viel Eigenkapital brauche ich wirklich?.
Der Cashflow ist der Saldo aus allen Einnahmen und Ausgaben einer Immobilie in einem Zeitraum, meist pro Monat. Beim Musterbeispiel liegt er im realistischen Szenario vor Steuer bei etwa minus 535 €, nach der Steuererstattung bei etwa minus 135 €. Ein negativer Cashflow bedeutet, dass Sie Monat für Monat Geld zuschießen, während Sie über die Tilgung Vermögen aufbauen. Ob Ihnen das Verhältnis passt, sehen Sie im Musterbeispiel mit allen drei Szenarien.
Die degressive AfA erlaubt für Wohnneubauten mit Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 eine Abschreibung von 5 Prozent des jeweiligen Restwerts. Beim Musterbeispiel sind das 10.000 € im ersten Jahr, 9.500 € im zweiten und 9.025 € im dritten Jahr. Der Betrag sinkt also jedes Jahr, ein Wechsel zur linearen AfA ist möglich, sobald diese höher ausfällt. Für wen sie gilt und wie viel sie bringt, steht im Ratgeber Degressive AfA 5 Prozent.
Bei einer Immobilie unter Denkmalschutz können die Sanierungskosten acht Jahre lang mit je 9 Prozent und danach vier Jahre lang mit je 7 Prozent abgeschrieben werden. Voraussetzung ist eine Bescheinigung der Denkmalbehörde, die nur die abgestimmten Maßnahmen umfasst. Das Modell wirkt bei 45 Prozent Grenzsteuersatz besonders stark, bringt aber Bau- und Kostenrisiken mit, die ein Neubau nicht hat. Details im Ratgeber Denkmal-AfA: Das Modell für Spitzenverdiener.
Das Effizienzhaus 40 ist ein energetischer Standard, bei dem ein Gebäude nur 40 Prozent des Primärenergiebedarfs eines Referenzgebäudes benötigt. Für die Sonder-AfA nach § 7b EStG muss zusätzlich das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) vorliegen. Den Nachweis liefert der Bauträger, prüfen Sie ihn vor Vertragsschluss, denn ohne ihn entfällt die Sonderabschreibung. Mehr dazu im Ratgeber Sonder-AfA nach § 7b.
Der Eigenaufwand ist der Betrag, den Sie als Eigentümer monatlich tatsächlich zuschießen: Rate plus nicht umlegbare Kosten minus Miete minus Steuererstattung. Beim Musterbeispiel liegt er im realistischen Szenario im ersten Jahr bei rund 135 € nach Steuer, im Schnitt über zehn Jahre bei rund 210 €. Er ist die wichtigste Kennzahl für die Frage, ob Sie sich die Immobilie auch in schlechten Jahren leisten können. Berechnen Sie ihn mit Ihren Werten im Steuer-zu-Vermögen-Rechner.
Die Eigenkapitalrendite setzt den Vermögenszuwachs ins Verhältnis zum tatsächlich eingesetzten eigenen Geld, nicht zum Kaufpreis. Beim Musterbeispiel stehen nach zehn Jahren rund 100.000 € Wert abzüglich Restschuld etwa 40.000 € eingesetztem Kapital aus Nebenkosten und Eigenaufwänden gegenüber. Die Fremdfinanzierung hebelt die Rendite in beide Richtungen, bei sinkenden Preisen also auch nach unten. Wie die Kennzahl mit Mietrendite und Faktor zusammenhängt, erklärt der Ratgeber Die drei Kennzahlen.
Der Faktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete. Beim Musterbeispiel sind das 250.000 € geteilt durch 9.600 €, also ein Faktor von etwa 26. Er ist der Kehrwert der Bruttomietrendite und sagt, wie viele Jahresmieten Sie für die Wohnung bezahlen. Neubauten haben in der Regel einen höheren Faktor als Bestand, ein Vergleich ist nur innerhalb derselben Lage und Baualtersklasse sinnvoll.
Der Gebäudeanteil ist der Teil des Kaufpreises, der auf das Gebäude entfällt und damit abgeschrieben werden kann, im Unterschied zum Anteil für Grund und Boden. Beim Musterbeispiel sind es 80 Prozent, also 200.000 € von 250.000 €. Die Aufteilung ergibt sich aus dem Kaufvertrag oder der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums, das Finanzamt prüft sie. Ein höherer Gebäudeanteil bedeutet mehr AfA, den Unterschied rechnet der AfA-Rechner vor.
Der Grenzsteuersatz ist der Steuersatz, der auf den nächsten zusätzlichen Euro Einkommen entfällt. Im Tarif 2026 liegt er für Ledige ab 69.879 € zu versteuerndem Einkommen bei 42 Prozent und ab 277.826 € bei 45 Prozent. Er entscheidet, wie viel ein steuerlicher Verlust bringt: Beim Musterbeispiel ergeben 11.400 € Verlust mal 42 Prozent rund 4.800 € Erstattung. Ihren eigenen Satz ermitteln Sie mit dem Grenzsteuersatz-Rechner, die Hintergründe liefert der Ratgeber Grenzsteuersatz erklärt.
Das Grundbuch ist das öffentliche Register beim Amtsgericht, in dem Eigentümer, Lasten und Grundschulden eines Grundstücks eingetragen sind. Beim Kauf werden die Auflassungsvormerkung, der Eigentumsübergang und die Grundschuld der Bank eingetragen, jede Eintragung kostet Gebühren. Beim Musterbeispiel machen Notar und Grundbuch zusammen etwa 2 Prozent des Kaufpreises aus, also rund 5.000 €. Lesen Sie vor dem Kauf einen aktuellen Grundbuchauszug, vor allem die Abteilungen II und III.
Die Grunderwerbsteuer fällt bei jedem Immobilienkauf an und wird vom Bundesland festgelegt: 3,5 Prozent in Bayern, 5,0 Prozent in Niedersachsen, bis zu 6,5 Prozent in Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, dem Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen. Beim Musterbeispiel sind das 12.500 € und damit der größte Posten der Kaufnebenkosten. Sie ist nicht sofort als Werbungskosten abziehbar, sondern gehört zu den Anschaffungskosten. Alle Sätze finden Sie im Kaufnebenkosten-Rechner.
Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht, das im Grundbuch eingetragen wird und der Bank die Verwertung der Immobilie erlaubt, falls Sie das Darlehen nicht mehr bedienen. Ihre Höhe entspricht in der Regel dem Darlehensbetrag, beim Musterbeispiel also 250.000 €. Sie bleibt auch nach vollständiger Rückzahlung bestehen, bis Sie die Löschung beantragen, und kann für eine spätere Finanzierung erneut genutzt werden. Die Kosten der Bestellung sind in den Notar- und Grundbuchkosten enthalten.
Das Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung, die jeder Eigentümer an die Wohnungseigentümergemeinschaft leistet. Es enthält die Betriebskosten des Hauses, die Verwaltervergütung und die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Die Betriebskosten legen Sie auf den Mieter um, Verwaltung und Rücklage tragen Sie selbst, beim Musterbeispiel sind dafür 1.000 € im Jahr angesetzt. Wie der Wirtschaftsplan aufgebaut ist, erklärt der Ratgeber Hausverwaltung und Sondereigentumsverwaltung.
Von einer Innenprovision spricht man, wenn der Verkäufer den Vermittler bezahlt und die Vergütung im Kaufpreis enthalten ist, statt dass der Käufer eine separate Courtage zahlt. Bauconsult wird vom Verkäufer vergütet, deshalb taucht beim Musterbeispiel keine Käufercourtage in den Kaufnebenkosten auf. Für Sie bedeutet das, dass Sie den Kaufpreis genauso kritisch prüfen sollten wie bei jedem anderen Angebot, denn die Vergütung ist Teil davon. Die Einzelheiten stehen im Provisionshinweis.
Die Instandhaltungsrücklage ist das Sparguthaben der Eigentümergemeinschaft für Reparaturen am Gemeinschaftseigentum wie Dach, Fassade, Aufzug oder Heizung. Sie wird über das Hausgeld angespart und kann nicht auf den Mieter umgelegt werden. Steuerlich wirkt die Zuführung erst dann als Werbungskosten, wenn die Gemeinschaft das Geld tatsächlich für Instandhaltung ausgibt. Bei Neubauten ist der Bedarf anfangs gering, er steigt mit dem Alter des Gebäudes, mehr dazu im Ratgeber Die 7 Risiken einer Kapitalanlage-Immobilie.
Die Kaltmiete, genauer die Nettokaltmiete, ist die Miete ohne Betriebskosten und ohne Heizkosten. Sie ist die Basis für Mietrendite und Faktor und die Einnahme, die in der Anlage V steht. Beim Musterbeispiel liegt sie im realistischen Szenario bei 800 € im Monat oder 9.600 € im Jahr, im optimistischen bei 850 € und im vorsichtigen bei 750 €. Ob die kalkulierte Miete zur Lage passt, ist eine der wichtigsten Prüfungen vor dem Kauf.
Kaufnebenkosten sind Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklercourtage. Beim Musterbeispiel sind es etwa 7 Prozent, also 17.500 €, die aus Eigenkapital bezahlt werden. Dieses Geld ist mit dem Kauf ausgegeben und muss durch Wertentwicklung und Tilgung erst wieder verdient werden, weshalb ein schneller Wiederverkauf in der Regel Verlust bedeutet. Den Betrag für Ihr Bundesland ermittelt der Kaufnebenkosten-Rechner, die vollständige Liste steht im Ratgeber Kaufnebenkosten nach Bundesland.
Das Leerstandsrisiko beschreibt die Gefahr, dass die Wohnung zwischen zwei Mietverhältnissen oder nach einer Kündigung keine Miete bringt, während Rate und Hausgeld weiterlaufen. Im vorsichtigen Szenario des Musterbeispiels ist ein Monat Leerstand pro Jahr eingerechnet, der Eigenaufwand nach Steuer steigt dadurch von rund 135 € auf rund 225 € im Monat. Entscheidend sind Lage, Wohnungsgröße und Nachfrage am Ort. Was bei ausbleibender Miete konkret passiert, lesen Sie im Ratgeber Mietausfall.
Die lineare AfA verteilt den Gebäudeanteil mit einem gleichbleibenden Prozentsatz: 2 Prozent für Wohngebäude der Baujahre 1925 bis 2022, 2,5 Prozent für ältere Gebäude und 3 Prozent bei Fertigstellung ab 2023. Bei 200.000 € Gebäudeanteil sind das mit 3 Prozent 6.000 € im Jahr gegenüber 10.000 € degressiv im ersten Jahr. Weil die degressive AfA jedes Jahr sinkt, lohnt sich der Wechsel zur linearen AfA, sobald diese höher ausfällt. Den Zeitpunkt zeigt der AfA-Rechner.
Die Liquiditätsreserve ist das Geld, das Ihnen nach dem Kauf verfügbar bleibt, um Leerstand, Reparaturen im Sondereigentum oder eine Sonderumlage der Gemeinschaft zu bezahlen. Bei einer Rate von 1.250 € wie im Musterbeispiel sollten mehrere Monatsraten zuzüglich eines Puffers für Reparaturen frei verfügbar sein. Wer diese Reserve nicht bilden kann, für den ist eine vollfinanzierte Kapitalanlage nicht geeignet, unabhängig vom Steuervorteil. Mehr dazu im Ratgeber Für wen sich eine Kapitalanlage-Immobilie nicht eignet.
Die MaBV regelt, wann ein Bauträger Geld vom Käufer verlangen darf. Der Kaufpreis wird in bis zu sieben Raten nach Baufortschritt fällig, die erste Rate erst nach Eintragung der Auflassungsvormerkung und Freistellung von den Grundschulden des Bauträgers. Das schützt Sie davor, für ein Gebäude zu zahlen, das noch nicht steht, ersetzt aber keine Prüfung des Bauträgers. Woran Sie problematische Angebote erkennen, steht im Ratgeber Schrottimmobilien erkennen.
Mietausfall bedeutet, dass ein Mieter die Wohnung nutzt, aber nicht zahlt. Anders als beim Leerstand können Sie nicht neu vermieten, bis das Mietverhältnis beendet und die Wohnung geräumt ist, was Monate dauern kann, während die Rate von 1.250 € weiterläuft. Vorbeugen lässt sich mit einer gründlichen Bonitätsprüfung, einer Kaution und einer ausreichenden Liquiditätsreserve. Den Ablauf vom ersten Rückstand bis zur Räumung beschreibt der Ratgeber Mietausfall: Was passiert, wenn der Mieter nicht zahlt?.
Die Bruttomietrendite ist die Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis, beim Musterbeispiel 9.600 € geteilt durch 250.000 €, also rund 3,8 Prozent. Die Nettomietrendite zieht die nicht umlegbaren Kosten ab und rechnet die Kaufnebenkosten in den Einsatz ein, beim Musterbeispiel rund 3,2 Prozent. Beide Kennzahlen lassen Finanzierung, Steuer und Wertentwicklung außen vor und eignen sich vor allem für den Vergleich verschiedener Objekte. Die Einordnung liefert der Ratgeber Mietrendite, Eigenkapitalrendite, Faktor.
Der Mietspiegel ist eine Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmieten, die viele Gemeinden nach Lage, Baujahr und Ausstattung veröffentlichen. Er ist der Maßstab für Mieterhöhungen nach § 558 BGB und in Gebieten mit Mietpreisbremse auch für die zulässige Neuvertragsmiete. Prüfen Sie vor dem Kauf, ob die kalkulierte Miete, beim Musterbeispiel 800 €, im Mietspiegel der konkreten Lage Deckung findet. Eine Miete deutlich über dem Mietspiegel ist ein Warnsignal, mehr dazu im Ratgeber Schrottimmobilien erkennen.
Umlagefähige Nebenkosten sind die Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung, etwa Heizung, Wasser, Müllabfuhr, Hausmeister und Gebäudeversicherung, die der Mieter über die Nebenkostenabrechnung trägt. Nicht umlagefähig sind Verwaltervergütung, Instandhaltungsrücklage, Reparaturen und Kontoführung, die bei Ihnen bleiben. Beim Musterbeispiel sind dafür realistisch 1.000 € im Jahr angesetzt, im vorsichtigen Szenario 1.500 €. Diese Kosten sind Werbungskosten und mindern das Steuerergebnis, die Abgrenzung erklärt der Ratgeber Hausverwaltung und Sondereigentumsverwaltung.
Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und die Grundschuldbestellung, das Grundbuchamt trägt Vormerkung, Eigentum und Grundschuld ein. Zusammen kosten beide in der Regel 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises, beim Musterbeispiel rund 5.000 €. Die Gebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz festgelegt und nicht verhandelbar, unterscheiden sich aber je nach Anzahl der Eintragungen. Den Betrag für Ihren Kaufpreis zeigt der Kaufnebenkosten-Rechner.
Die Restschuld ist der Betrag, den Sie der Bank zu einem bestimmten Zeitpunkt noch schulden. Beim Musterbeispiel sinkt sie durch die Tilgung in zehn Jahren von 250.000 € auf etwa 190.000 €. Sie ist die Grundlage für die Anschlussfinanzierung und die zweite Hälfte der Vermögensrechnung: Immobilienwert von etwa 290.000 € minus Restschuld ergibt rund 100.000 € Vermögen nach zehn Jahren. Wie der Verlauf über 30 Jahre aussieht, zeigt der Steuer-zu-Vermögen-Rechner.
Der Solidaritätszuschlag beträgt 5,5 Prozent der Einkommensteuer und fällt 2026 erst oberhalb einer Freigrenze von 20.350 € Einkommensteuer bei Einzelveranlagung an. Wer ihn zahlt, spart bei einem steuerlichen Verlust aus Vermietung zusätzlich anteilig Solidaritätszuschlag, der Effekt liegt bei 42 Prozent Grenzsteuersatz bei gut 2 Prozentpunkten. Die Immobilienrechner auf dieser Seite lassen ihn außen vor, der Grenzsteuersatz-Rechner berücksichtigt ihn.
Der Sollzins ist der reine Zinssatz, den die Bank auf das Darlehen berechnet, beim Musterbeispiel 4,0 Prozent, also rund 10.000 € Zinsen im ersten Jahr auf 250.000 €. Der Effektivzins enthält zusätzlich Bearbeitungskosten und die Art der Zins- und Tilgungsverrechnung und liegt deshalb etwas höher. Nach der Preisangabenverordnung ist er der Maßstab, mit dem Sie Angebote verschiedener Banken vergleichen. Bereitstellungszinsen für noch nicht abgerufene Beträge, bei Bauträgerkäufen üblich, sind in beiden nicht enthalten.
Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG erlaubt in den ersten vier Jahren zusätzlich 5 Prozent Abschreibung für neu geschaffene Mietwohnungen. Voraussetzungen sind ein Bauantrag zwischen 2023 und dem 30. September 2029, Baukosten von höchstens 5.200 € je Quadratmeter und der Standard Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel, die Bemessungsgrundlage ist auf 4.000 € je Quadratmeter begrenzt. In Kombination mit der degressiven AfA sind so bis zu 10 Prozent Abschreibung im Jahr möglich. Für welche Objekte das erreichbar ist, erklärt der Ratgeber Sonder-AfA nach § 7b.
Die Sondereigentumsverwaltung betreut Ihre einzelne Wohnung: Mietersuche, Mietvertrag, Nebenkostenabrechnung, Mängelmeldungen und Mahnwesen. Sie ist von der WEG-Verwaltung zu unterscheiden, die nur das Gemeinschaftseigentum verwaltet. Die Vergütung ist nicht auf den Mieter umlegbar, zählt aber zu den Werbungskosten und ist beim Musterbeispiel in den 1.000 € nicht umlegbaren Kosten enthalten. Was Sie selbst übernehmen können und was nicht, steht im Ratgeber Hausverwaltung und Sondereigentumsverwaltung.
Eine Sondertilgung ist eine außerplanmäßige Rückzahlung, die viele Banken bis zu 5 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr ohne Vorfälligkeitsentschädigung erlauben. Sie senkt Restschuld und künftige Zinsen, verringert aber zugleich die absetzbaren Werbungskosten, weil Zinsen abziehbar sind und Tilgung nicht. Bei einer Kapitalanlage ist deshalb abzuwägen, ob freies Geld in die Sondertilgung, in die Liquiditätsreserve oder in eine andere Anlage fließt. Die Rechner auf dieser Seite berücksichtigen Sondertilgungen nicht, Hintergründe im Ratgeber Wie viel Eigenkapital brauche ich wirklich?.
Die Spekulationsfrist nach § 23 EStG beträgt bei vermieteten Immobilien zehn Jahre ab Beurkundung des Kaufvertrags. Wer nach Ablauf verkauft, versteuert den Gewinn nicht, wer vorher verkauft, zahlt darauf seinen persönlichen Steuersatz, wobei die genutzte AfA den steuerlichen Gewinn erhöht. Beim Musterbeispiel wäre ein Verkauf zum angenommenen Wert von 290.000 € nach zehn Jahren steuerfrei. Wer mehrere Objekte innerhalb weniger Jahre verkauft, riskiert die Einstufung als gewerblicher Grundstückshändler, mehr dazu im Ratgeber Immobilie nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen.
Beim Splitting wird das gemeinsame zu versteuernde Einkommen eines Ehepaars halbiert, darauf die Steuer nach Grundtarif berechnet und das Ergebnis verdoppelt. Alle Tarifgrenzen verdoppeln sich dadurch, der Satz von 42 Prozent beginnt 2026 bei 139.758 € gemeinsamem Einkommen. Für die Immobilie zählt der gemeinsame Grenzsteuersatz, den ein Verlust aus Vermietung trifft, unabhängig davon, wer im Grundbuch steht. Was das für die Rechnung bedeutet, steht auf der Seite Kapitalanlage für Ehepaare.
Das Steuerergebnis aus Vermietung und Verpachtung sind die Mieteinnahmen minus Werbungskosten. Beim Musterbeispiel im ersten Jahr: 9.600 € Miete minus 10.000 € Zinsen minus 10.000 € AfA minus 1.000 € Kosten ergibt minus 11.400 €, mal 42 Prozent Grenzsteuersatz rund 4.800 € Erstattung. Weil Zinsen und degressive AfA jedes Jahr sinken, dreht das Ergebnis nach etwa acht bis zwölf Jahren ins Positive, ab dann zahlen Sie Steuern auf den Überschuss. Den Mechanismus erklärt der Ratgeber Steuern sparen mit Immobilien.
Die Teilungserklärung ist die notarielle Urkunde, mit der ein Gebäude in Sondereigentum (die einzelnen Wohnungen) und Gemeinschaftseigentum (Dach, Treppenhaus, Grundstück) aufgeteilt wird. Sie enthält meist auch die Gemeinschaftsordnung mit Stimmrechten, Kostenverteilung und Nutzungsregeln. Lesen Sie vor dem Kauf, ob Sondernutzungsrechte, etwa für Stellplatz oder Garten, zugeordnet sind und ob die Vermietung eingeschränkt ist. Die Prüfpunkte finden Sie in der Checkliste.
Die Tilgung ist der Teil der Rate, der das Darlehen zurückführt. Beim Musterbeispiel beträgt sie anfänglich 2 Prozent, also 5.000 € im ersten Jahr, und steigt danach jedes Jahr, weil der Zinsanteil in der gleichbleibenden Annuität sinkt. Die Tilgung ist steuerlich nicht absetzbar, sie ist aber der Teil Ihres Eigenaufwands, der zu Vermögen wird. Wie hoch die anfängliche Tilgung sein sollte, hängt von Zins und Zinsbindung ab, mehr im Ratgeber Vollfinanzierung bei Kapitalanlagen.
Bei einer Vollfinanzierung entspricht das Darlehen dem vollen Kaufpreis, die Kaufnebenkosten werden aus Eigenkapital bezahlt. Beim Musterbeispiel sind das 250.000 € Darlehen und 17.500 € Eigenkapital, eine Finanzierung ganz ohne eigenes Geld gibt es nicht. Der Vorteil liegt in maximalen absetzbaren Zinsen und freiem Kapital für die Liquiditätsreserve, der Nachteil in einem höheren Zins, einer höheren Rate und größerer Abhängigkeit von Miete und Wertentwicklung. Ob das zu Ihnen passt, klärt der Ratgeber Vollfinanzierung: Sinnvoll oder riskant?.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus allen Eigentümern eines Hauses und wird durch das Wohnungseigentumsgesetz geregelt. Sie beschließt in der Eigentümerversammlung über Wirtschaftsplan, Hausgeld, Sonderumlagen und Instandhaltung und bestellt den Verwalter. Als Eigentümer tragen Sie die Beschlüsse und ihre Kosten mit, auch wenn Sie überstimmt wurden. Die Protokolle der letzten Versammlungen zeigen, ob Streit oder ein Sanierungsstau besteht, mehr dazu im Ratgeber Hausverwaltung und Sondereigentumsverwaltung.
Werbungskosten sind alle Ausgaben, die der Erzielung von Mieteinnahmen dienen: Darlehenszinsen, AfA, Verwaltung, Instandhaltung, nicht umlegbare Nebenkosten und Fahrtkosten zur Immobilie. Nicht dazu gehört die Tilgung, weil sie kein Aufwand ist, sondern Vermögensbildung. Beim Musterbeispiel summieren sich die Werbungskosten im ersten Jahr auf rund 21.000 € bei 9.600 € Miete. Wo Sie sie eintragen, zeigt der Ratgeber Anlage V verständlich erklärt.
Die Wertentwicklung beschreibt, wie sich der Verkehrswert der Immobilie über die Jahre verändert. Beim Musterbeispiel sind 1,5 Prozent pro Jahr angenommen, das ergibt nach zehn Jahren etwa 290.000 €. Immobilienpreise können auch stagnieren oder sinken, deshalb rechnen wir drei Szenarien und halten daran fest, dass sich ein Objekt auch ohne Wertsteigerung tragen muss. Die langfristige Einordnung liefert der Ratgeber Immobilie als Kapitalanlage: Lohnt sich das 2026 noch?.
Die Zinsbindung ist der Zeitraum, in dem der Sollzins eines Darlehens festgeschrieben ist, beim Musterbeispiel zehn Jahre. Danach wird die Restschuld über eine Anschlussfinanzierung zum dann gültigen Zins weitergeführt. Eine längere Bindung bringt mehr Planbarkeit, kostet aber meist einen Zinsaufschlag, und nach zehn Jahren dürfen Sie das Darlehen nach § 489 BGB ohnehin mit sechs Monaten Frist kündigen. Die Optionen vergleicht der Ratgeber Zinsbindung endet: Anschlussfinanzierung planen.
Das zu versteuernde Einkommen ist die Bemessungsgrundlage der Einkommensteuer: die Summe aller Einkünfte abzüglich Sonderausgaben, Vorsorgeaufwendungen und Freibeträgen. Im Tarif 2026 bleibt der Grundfreibetrag von 12.348 € steuerfrei, ab 69.879 € gilt für Ledige der Grenzsteuersatz von 42 Prozent, ab 277.826 € von 45 Prozent. Ein Verlust aus Vermietung mindert das zu versteuernde Einkommen direkt, beim Musterbeispiel im ersten Jahr um 11.400 €. Ihre Einordnung im Tarif zeigt der Grenzsteuersatz-Rechner.
Bei der Zusammenveranlagung geben Ehepaare und eingetragene Lebenspartner eine gemeinsame Steuererklärung ab und werden nach dem Splittingtarif besteuert. Ein Verlust aus Vermietung wirkt dann auf das gemeinsame Einkommen, unabhängig davon, welcher Partner Eigentümer ist. Ob sich die Zusammenveranlagung gegenüber der Einzelveranlagung lohnt, hängt von der Einkommensverteilung ab und ist mit dem Steuerberater zu prüfen. Die Rechnung für Paare steht auf der Seite Kapitalanlage für Ehepaare.
30 Minuten, per Video oder Telefon, bundesweit. Sie erhalten Ihre persönliche Rechnung in drei Szenarien. Ob Sie danach weitermachen, entscheiden Sie.
Keine Verkaufsveranstaltung, keine Verpflichtung. Provisionshinweis: Bauconsult wird bei Vermittlung vom Verkäufer vergütet.