Kapitalanlage für Gutverdiener

Steuern sparen. Vermögen aufbauen.

  • Bausparenfür alle, die sich nicht um Geld kümmern wollen.
  • ETF-Sparplanfür Studenten und Einsteiger.
  • Immobiliefür alle, die mit hoher Steuerlast wirklich Vermögen aufbauen wollen.
So rechnet sich das Musterbeispiel · 42 % · Jahr 1
Ihre Zuzahlung ohne Steuereffekt535 € / Monat
Steuern zurück durch Abschreibung + Zinsen− 400 € / Monat
Ihr Eigenanteil≈ 135 € / Monat
Vermögen nach 10 Jahren≈ 100.000 €

Neubauwohnung 250.000 €, vermietet für 800 € im Monat, realistisches Szenario. Alle Zahlen · Beispielrechnung, keine Steuerberatung.

Steuerersparnis berechnen → Erstgespräch mit Bernhard Klenke
Ehrlich in drei Szenarien gerechnet Erlaubnis nach § 34c GewO Finanzierung über 400 Banken
So funktioniert der Hebel

Der Staat beteiligt sich an Ihrer Immobilie. Wenn Sie es richtig aufsetzen.

  1. 01Sie zahlen heute 42 Prozent

    Von jedem weiteren Euro Einkommen gehen 42 Cent ans Finanzamt, ab 45 Prozent noch mehr.

    42 %

  2. 02Die Wohnung erzeugt einen steuerlichen Verlust

    Miete 9.600 € gegen Zinsen 10.000 €, Abschreibung 10.000 € und Kosten 1.000 €: rechnerisch minus 11.400 € im ersten Jahr, obwohl die Wohnung real an Wert gewinnt.

    −11.400 €

  3. 03Das Finanzamt erstattet

    Der Verlust senkt Ihr zu versteuerndes Einkommen. Bei 42 Prozent sind das rund 4.800 € im ersten Jahr, auf Antrag schon monatlich über einen Freibetrag.

    +4.800 €

  4. 04Miete und Erstattung tragen den Großteil der Rate

    Die Tilgung baut Vermögen auf, das Ihnen gehört: beim Musterbeispiel rund 100.000 € Wert minus Restschuld nach zehn Jahren, bei gut 40.000 € Einsatz.

    100.000 €
Der Ohne-Steuer-Test

Würde sich die Wohnung auch ohne Finanzamt lohnen?

Das ist die erste Frage, die wir zu jeder Wohnung stellen. Wir rechnen sie so, als gäbe es keinen Euro Steuererstattung. Beim Musterbeispiel lautet die Antwort im realistischen Szenario: ja, nach 20 Jahren deutlich. Im vorsichtigen Szenario reicht es ohne Steuer erst nach 30 Jahren knapp. Auch das zeigen wir Ihnen, bevor Sie unterschreiben.

Optimistisch

Einsatz ohne Steuervorteil68.000 €
Vermögen nach 20 Jahren301.000 €
+ 233.000 €Mit Steuervorteil sinkt der Einsatz auf rund 50.000 €.

Realistisch

Einsatz ohne Steuervorteil120.000 €
Vermögen nach 20 Jahren226.000 €
+ 106.000 €Mit Steuervorteil sinkt der Einsatz auf rund 80.000 €.

Vorsichtig

Einsatz ohne Steuervorteil174.000 €
Vermögen nach 20 Jahren145.000 €
− 29.000 €Ohne Steuer erst nach 30 Jahren im Plus (rund 13.000 €). Mit Steuervorteil: rund 102.000 € Einsatz, + 42.000 € nach 20 Jahren.
Unser Maßstab: Wir empfehlen nur Wohnungen, die im realistischen Szenario auch ohne Steuervorteil mehr Vermögen aufbauen, als Sie einsetzen. Die Steuer verkürzt dann den Weg. Tragen muss sie ihn nicht.

Musterbeispiel: Neubau-Eigentumswohnung für 250.000 €, voll finanziert, 2 % Tilgung, Kaufnebenkosten ca. 17.500 € aus Eigenkapital; Miete, Zins, Leerstand und Wertentwicklung je Szenario wie im Musterbeispiel. Einsatz = Kaufnebenkosten plus alle Zuzahlungen aus eigener Tasche. Vermögen = Immobilienwert minus Restschuld, vor Verkaufskosten. Beispielrechnung, keine Steuer- oder Anlageberatung.

Steuer-zu-Vermögen-Rechner

Was bedeutet das für Sie? Rechnen Sie es in 30 Sekunden durch.

Alle Werte sind Beispielannahmen, die Sie frei verändern können. Der Rechner läuft vollständig in Ihrem Browser, es werden keine Daten übertragen.

Ihre Annahmen

42 %
42 % gelten 2026 ab ca. 70.000 € zu versteuerndem Einkommen (ledig) bzw. 140.000 € (zusammen veranlagt).
250.000 €
Vollfinanzierung des Kaufpreises, Kaufnebenkosten (ca. 7 %) aus Eigenkapital.
800 € / Monat
Wird aus dem Szenario abgeleitet, kann frei angepasst werden.
4,0 %
2,0 %
Gebäudeanteil 80 % des Kaufpreises. Rechtsstand wird vor Veröffentlichung geprüft.
ca.135€ / Monat
Ihr Eigenaufwand nach Steuer im ersten Jahr
Szenario Realistisch · Miete und Steuererstattung tragen den Rest der Rate
4.800 €
Steuererstattung im ersten Jahr
535 €
Eigenaufwand vor Steuer / Monat
10.000 €
Abschreibung im ersten Jahr
5.000 €
Tilgung im ersten Jahr
Ehrlich weitergerechnet
190 €
Ø Eigenaufwand / Monat über 10 Jahre (AfA sinkt)
300 €
Eigenaufwand / Monat im Jahr 11 bei Anschlusszins 4,5 %
17.500 €
Kaufnebenkosten aus Eigenkapital
40.000 €
Insgesamt eingesetzt bis Jahr 10
Immobilienwert minus Restschuld
ImmobilienwertRestschuld
100.000 €
nach 10 Jahren
200.000 €
nach 20 Jahren
300.000 €
nach 30 Jahren
Persönliche Rechnung mit Bernhard Klenke →

Beispielrechnung im Szenario realistisch. Vereinfachungen: Soli und Kirchensteuer unberücksichtigt, Rate nach Zinsbindung unverändert, Wechsel von degressiver zu linearer AfA vereinfacht. Ersetzt keine Steuer- oder Anlageberatung. Wertentwicklung und Mieten sind Annahmen, keine Zusagen.

Das Musterbeispiel

250.000 € Neubauwohnung, drei Szenarien, alle Zahlen offen.

Wir nennen bewusst keine konkreten Objekte, denn welche Immobilie zu Ihnen passt, ist individuell. Stattdessen zeigen wir ein durchgängiges Beispiel, das wir auf jeder Seite gleich verwenden.

Jahr 1, 42 % GrenzsteuersatzOptimistischRealistischVorsichtig
Kaltmiete pro Monat850 €800 €750 €
Leerstandkeinerkeiner1 Monat / Jahr
Sollzins3,5 %4,0 %4,0 %, ab Jahr 11: 5,5 %
Nicht umlegbare Kosten / Jahr1.000 €1.000 €1.500 €
Abschreibung (degressiv 5 %)10.000 €10.000 €10.000 €
Steuererstattung / Jahrca. 4.000 €ca. 4.800 €ca. 5.550 €
Eigenaufwand vor Steuer / Monatca. 380 €ca. 535 €ca. 690 €
Eigenaufwand nach Steuer / Monatca. 45 €ca. 135 €ca. 225 €
Tilgung im Jahr 15.000 €5.000 €5.000 €

Was wir offen sagen

  • 17.500 € Kaufnebenkosten kommen aus Ihrem Eigenkapital. Ohne diesen Betrag funktioniert das Modell nicht.
  • Die Abschreibung sinkt jedes Jahr. Aus 135 € im ersten Jahr werden im Schnitt rund 210 € über zehn Jahre.
  • Nach der Zinsbindung wird es teurer. Im vorsichtigen Szenario liegt der Eigenaufwand im Jahr 11 bei rund 330 € pro Monat.
  • Mietausfall und Instandhaltung gehören in jede Planung. Wir rechnen sie ein, statt sie wegzulassen.
  • Die Steuer ist der Turbo, nicht das Fundament. Eine Immobilie, die nur wegen der Steuer funktioniert, empfehlen wir nicht.
So arbeiten wir

Fünf Schritte von der ersten Rechnung bis zur vermieteten Immobilie.

Kein Objektkatalog, keine Verkaufsveranstaltung. Erst Ihre Zahlen, dann die passende Immobilie.

SCHRITT 1

Erstgespräch

30 Minuten per Video oder Telefon. Einkommen, Steuersatz, Eigenkapital, Ziele. Kostenfrei und unverbindlich.

SCHRITT 2

Vollkostenrechnung

Ihre persönliche Rechnung in drei Szenarien, inklusive Anschlusszins, Leerstand und Instandhaltung.

SCHRITT 3

Objektauswahl

Erst jetzt suchen wir passende Objekte aus dem Netzwerk von Bauconsult, geprüft auf Lage, Bauträger und Miete.

SCHRITT 4

Finanzierung

Unabhängiger Vergleich über 400 Banken, abgestimmt auf die Steuerwirkung Ihrer Immobilie.

SCHRITT 5

Kauf und Vermietung

Begleitung bis zum Notartermin, Übergabe an Hausverwaltung und Sondereigentumsverwaltung.

Passt das zu Ihnen?

Für wen sich das Modell eignet. Und für wen nicht.

Geeignet, wenn Sie …

  • einen Grenzsteuersatz von 42 Prozent oder mehr haben
  • ein sicheres Einkommen als Angestellter, Beamter, Arzt oder Selbstständiger beziehen
  • mindestens 20.000 € Eigenkapital für die Kaufnebenkosten haben
  • mindestens 10 Jahre halten wollen, um steuerfrei verkaufen zu können
  • einen monatlichen Eigenaufwand von 100 bis 400 € tragen können, auch in schlechten Jahren

Nicht geeignet, wenn Sie …

  • kein Eigenkapital haben und „ohne Eigenkapital" suchen
  • unter 30 Prozent Grenzsteuersatz liegen, dann ist der Hebel zu klein
  • das Geld in den nächsten fünf Jahren anderweitig brauchen
  • eine garantierte Rendite erwarten, die gibt es bei Immobilien nicht
  • sich mit Vermietung und Verwaltung gar nicht befassen möchten
Porträt von Bernhard Klenke
Dipl.-Math. Bernhard KlenkeGeschäftsführer Bauconsult · Osnabrück
Ihr Ansprechpartner

Ein Mathematiker rechnet Ihnen nichts schön.

„Ich zeige Ihnen zuerst das vorsichtige Szenario. Wenn die Immobilie das aushält, sprechen wir über den Rest."

Bernhard Klenke führt die Bau Consult Wirtschaftsberatung rund um die Immobilie in Osnabrück und Bakum. Als Diplom-Mathematiker verbindet er Immobilienvermittlung und unabhängige Finanzierungsberatung. Bei Steuern in Vermögen begleitet er Sie persönlich, bundesweit per Video und vor Ort in Niedersachsen.

Diplom-Mathematiker Immobilienmakler nach § 34c GewO Unabhängige Finanzierung über 400 Banken Osnabrück und Bakum
Gespräch mit Bernhard Klenke → Im Film · 1:07 „Für mich waren Zahlen immer schon Symphonien.“ Mit Ton ansehen
Ratgeber

Wissen, bevor Sie entscheiden.

Drei Themenbereiche, verständlich erklärt, mit dem Musterbeispiel durchgerechnet.

Steuern

Wie Immobilien Steuern sparen

Alle Artikel zu Steuern
Rendite und Finanzierung

Was sich wirklich rechnet

Alle Artikel zu Rendite
Risiken

Was schiefgehen kann

Alle Artikel zu Risiken
Kostenfreies Erstgespräch

Lassen Sie uns Ihre Zahlen durchrechnen.

30 Minuten, per Video oder Telefon, bundesweit. Sie erhalten Ihre persönliche Rechnung in drei Szenarien. Ob Sie danach weitermachen, entscheiden Sie.

Termin anfragen → 0541 33 86 90

Das bringen Sie mit

  • Ihren letzten Steuerbescheid oder Ihr Bruttojahreseinkommen
  • Ihr verfügbares Eigenkapital, grob geschätzt
  • Ihre Fragen. Auch die kritischen.

Keine Verkaufsveranstaltung, keine Verpflichtung. Provisionshinweis: Bauconsult wird bei Vermittlung vom Verkäufer vergütet.