Die Fragen, die uns im Erstgespräch am häufigsten gestellt werden.

Beim Musterbeispiel im ersten Jahr rund 4.800 €. Der Betrag ergibt sich aus dem steuerlichen Verlust (Miete minus Zinsen minus Abschreibung minus Kosten) mal Ihrem Grenzsteuersatz. Er sinkt jedes Jahr, weil die degressive Abschreibung und der Zinsanteil zurückgehen. Nach acht bis zwölf Jahren wird das Ergebnis meist positiv, dann zahlen Sie Steuern auf den Überschuss.

Nein, nicht direkt. Die Abschreibung senkt aber den steuerlichen Buchwert der Immobilie. Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren, wird der Gewinn inklusive der abgeschriebenen Beträge versteuert. Nach zehn Jahren ist der Verkauf privat gehaltener Immobilien steuerfrei.

Mit dem Steuerbescheid für das Kaufjahr, also meist im Folgejahr. Wer nicht warten will, lässt beim Finanzamt einen Freibetrag in die Lohnsteuerabzugsmerkmale eintragen. Dann erhöht sich das monatliche Netto sofort.

Dann sinkt der Grenzsteuersatz und mit ihm die Ersparnis, der Eigenaufwand steigt. Deshalb rechnen wir das vorsichtige Szenario und fragen im Erstgespräch nach geplanten Veränderungen. Bei Ehepaaren federt die Zusammenveranlagung das ab, weil das gemeinsame Einkommen zählt.

Für die Anlage V der Steuererklärung ist ein Steuerberater nicht Pflicht, aber empfehlenswert, mindestens im ersten Jahr. Wir ersetzen keine Steuerberatung und arbeiten gern mit Ihrem Steuerberater zusammen.

Die Kaufnebenkosten, beim Musterbeispiel rund 17.500 € in Niedersachsen. Dazu ein Puffer von drei bis sechs Monatsraten für Leerstand und Reparaturen. Der Kaufpreis selbst wird bei Kapitalanlagen üblicherweise voll finanziert, weil die Zinsen absetzbar sind.

Weil Eigenkapital in der vermieteten Immobilie steuerlich unattraktiv ist: Es spart Zinsen, die Sie absetzen könnten, und bindet Geld, das im Depot oder als Reserve arbeiten kann. Sinnvoll ist mehr Eigenkapital, wenn die Bank sonst nicht finanziert oder wenn Sie die Rate im vorsichtigen Szenario nicht tragen können.

Sie brauchen eine Anschlussfinanzierung für die Restschuld, beim Musterbeispiel nach zehn Jahren rund 190.000 €. Liegt der Zins dann bei 5,5 statt 4 Prozent, steigt Ihr Eigenaufwand im vorsichtigen Szenario auf rund 330 € im Monat. Wir rechnen das von Anfang an mit ein und empfehlen, in guten Jahren Sondertilgungen zu leisten.

Ja, meist mit zwei bis drei Jahresabschlüssen und etwas mehr Eigenkapital. Weil wir über 400 Banken vergleichen, finden wir in der Regel eine, die zu Ihrer Situation passt.

Weil welche Immobilie passt, von Ihrem Steuersatz, Eigenkapital, Budget und Ziel abhängt. Erst kommt Ihre Rechnung, dann das Objekt. Objekte, die zu jedem passen, gibt es nicht. Angebote, die das behaupten, sind meist die, vor denen Verbraucherzentralen warnen.

Bundesweit, an Standorten mit belastbarer Mietnachfrage: Universitätsstädte, wachsende Mittelstädte, Speckgürtel der Metropolen. Nicht zwingend dort, wo Sie wohnen. Für Kapitalanleger zählt die Vermietbarkeit, nicht die Nähe.

Dann tragen Sie die volle Rate, beim Musterbeispiel 1.250 € im Monat plus Kosten, bis wieder vermietet ist. Steuerlich bleibt die Immobilie absetzbar, die Erstattung steigt sogar. Wir rechnen im vorsichtigen Szenario einen Monat Leerstand pro Jahr ein und empfehlen eine Liquiditätsreserve. Eine Mietausfallversicherung ist möglich, aber nicht immer sinnvoll.

Nicht zwingend. Eine Sondereigentumsverwaltung übernimmt Mietersuche, Abrechnung und Handwerkerkoordination für etwa 25 bis 40 € im Monat. Die Kosten sind absetzbar und im Musterbeispiel enthalten.

Neubau bringt die höhere Abschreibung (5 Prozent degressiv statt 2 Prozent), geringe Instandhaltung in den ersten Jahren und Energieeffizienz. Bestand ist im Kaufpreis günstiger und bringt oft mehr Mietrendite. Für den Steuerhebel ist Neubau die erste Wahl, für reine Mietrendite oft Bestand. Der Rechner zeigt beide Varianten.

Nichts. Erstgespräch und Vollkostenrechnung sind kostenfrei. Bauconsult wird bei einer Vermittlung vom Verkäufer vergütet. Wenn Sie nicht kaufen, entstehen Ihnen keine Kosten.

Ja. Wir verdienen nur, wenn Sie kaufen. Deshalb legen wir alle Zahlen offen, geben Ihnen die Rechnung schriftlich mit und empfehlen im Zweifel, nicht zu kaufen. Mehr im Provisions- und Risikohinweis.

Bei Bestandsobjekten drei bis sechs Monate, bei Neubau je nach Baufortschritt bis zu zwei Jahre. Die Abschreibung beginnt mit der Fertigstellung, bei Neubau können Sie aber Zinsen und Kosten schon während der Bauphase absetzen.

Für Menschen ohne Eigenkapital, mit unsicherem Einkommen, mit Grenzsteuersatz unter 30 Prozent, mit einem Zeithorizont unter zehn Jahren oder mit der Erwartung einer garantierten Rendite. Ausführlich: Für wen sich eine Kapitalanlage-Immobilie nicht eignet.