Kapitalanlage-Immobilie für Ehepaare mit Zusammenveranlagung

Das Ehegattensplitting ist für die meisten Paare ein Vorteil, für den Steuerhebel einer Immobilie aber eine Frage der Verteilung. Verdienen beide gut, wirkt der volle Hebel. Verdient einer viel und der andere wenig, drückt das Splitting den Grenzsteuersatz unter 42 Prozent. Diese Seite zeigt beide Fälle am Musterbeispiel und erklärt, warum die Eigentümerfrage mehr als eine Formalie ist.

Ihre Ausgangslage

Bei Zusammenveranlagung wird Ihr gemeinsames zu versteuerndes Einkommen halbiert, auf die Hälfte der Grundtarif angewendet und die Steuer verdoppelt. Im Ergebnis verschieben sich alle Tarifgrenzen auf das Doppelte: Der Grenzsteuersatz von 42 Prozent beginnt 2026 nicht bei rund 70.000 €, sondern bei rund 140.000 € gemeinsam. Verdienen beide Partner je 70.000 € oder mehr zu versteuerndes Einkommen, liegen Sie voll im 42-Prozent-Bereich. Verdient nur einer 100.000 € und der andere nichts, liegt das gemeinsame Einkommen unter 140.000 €, und der Grenzsteuersatz fällt in die Progressionszone, etwa auf 38 Prozent. Das Splitting spart dann zwar Steuern, verkleinert aber den Hebel der Immobilie. Ihren gemeinsamen Satz zeigt der Grenzsteuersatz-Rechner.

Steuerlich spielt bei Zusammenveranlagung keine Rolle, wer Eigentümer der Wohnung ist. Die Einkünfte aus Vermietung werden dem Eigentümer zugerechnet, dann aber mit dem gemeinsamen Einkommen verrechnet. Der Verlust von 11.400 € senkt die gemeinsame Steuer, egal ob die Wohnung einem von Ihnen oder beiden gehört. Auch der Freibetrag für die Lohnsteuerabzugsmerkmale lässt sich in der Regel auf einen oder beide Partner verteilen.

Rechtlich ist die Eigentümerfrage dagegen entscheidend. Wer im Grundbuch steht, dem gehört die Wohnung, und ihm allein gehören Wertzuwachs und Verkaufserlös. Die Bank verlangt in der Regel, dass beide Partner den Darlehensvertrag unterschreiben, auch wenn nur einer Eigentümer wird. Dann haften beide für die Schuld, aber nur einer besitzt das Objekt. Diese Asymmetrie ist im laufenden Ehealltag unsichtbar und wird erst bei Trennung, Krankheit oder Tod sichtbar.

Die Rechnung für Sie

Das Musterbeispiel: Neubau-Eigentumswohnung für 250.000 €, Gebäudeanteil 200.000 €, Vollfinanzierung mit 4 Prozent Sollzins und 2 Prozent Tilgung, Rate 1.250 € im Monat, Kaltmiete 800 €. Das steuerliche Ergebnis im ersten Jahr ist in beiden Fällen ein Verlust von 11.400 €. Was das Finanzamt davon erstattet, hängt vom gemeinsamen Grenzsteuersatz ab:

Die Werte bei 38 Prozent sind gerundet und dienen der Einordnung, Ihr tatsächlicher Satz kann darüber oder darunter liegen. Im 42-Prozent-Fall liegt der Eigenaufwand nach Steuer über die ersten zehn Jahre bei durchschnittlich rund 210 € im Monat, weil die degressive AfA auf den Restwert berechnet wird und der Zinsanteil der Rate sinkt. Nach zehn Jahren stehen rund 190.000 € Restschuld einem Wert von rund 290.000 € gegenüber. Beide Varianten und Ihre eigene rechnet der Steuer-zu-Vermögen-Rechner.

Worauf Sie besonders achten müssen

• Trennung: Mit der Trennung endet die Zusammenveranlagung. Der Verlust aus Vermietung wirkt dann nur noch beim Eigentümer, das Darlehen läuft für beide Unterzeichner weiter. Wie die Wohnung im Zugewinnausgleich behandelt wird, hängt vom Güterstand ab. Wer das vorab regeln möchte, tut das mit einem Ehevertrag beim Notar.
• Elternzeit eines Partners: Fällt ein Einkommen für ein oder zwei Jahre weg, sinkt das gemeinsame Einkommen und mit ihm häufig der Grenzsteuersatz, etwa von 42 auf 38 Prozent. Beim Musterbeispiel bedeutet das rund 500 € weniger Erstattung im Jahr bei unveränderter Rate. Rechnen Sie mit dem Einkommen, das in den nächsten zehn Jahren realistisch ist.
• Erbfolge: Stirbt der Eigentümer, geht die Wohnung nach gesetzlicher Erbfolge an Ehepartner und Kinder gemeinsam, es entsteht eine Erbengemeinschaft. Das Darlehen bleibt bestehen. Ein Testament oder Erbvertrag, notariell beraten, legt fest, wer die Wohnung übernimmt und wer die Rate trägt.
• Getrennte Veranlagung: In einzelnen Jahren kann die Einzelveranlagung günstiger sein. Dann zählt der Verlust nur beim Eigentümer. Ihr Steuerberater prüft jedes Jahr, welche Variante besser ist.

Die Gegenprobe gilt auch für Sie: Die Immobilie muss ohne Steuereffekt tragbar sein, beim Musterbeispiel rund 535 € im Monat aus dem gemeinsamen Haushaltsbudget. Was Sie vor dem Kauf abfragen sollten, steht in der Checkliste.

Typische Fragen

Ob Ihr gemeinsames Einkommen, die Eigentümerfrage und der Zeithorizont zum Modell passen, klären wir im Kapitalanlage-Check, bevor ein Objekt ins Spiel kommt. Die erste Rechnung mit Ihrem gemeinsamen Steuersatz liefert der Steuer-zu-Vermögen-Rechner.