Steuern sparen mit Immobilie bei 42 % Steuersatz

Der Ohne-Steuer-Test

Würde sich die Wohnung auch ohne Finanzamt lohnen?

Das ist die erste Frage, die wir zu jeder Wohnung stellen. Wir rechnen sie so, als gäbe es keinen Euro Steuererstattung. Beim Musterbeispiel lautet die Antwort im realistischen Szenario: ja, nach 20 Jahren deutlich. Im vorsichtigen Szenario reicht es ohne Steuer erst nach 30 Jahren knapp. Auch das zeigen wir Ihnen, bevor Sie unterschreiben.

Optimistisch

Einsatz ohne Steuervorteil68.000 €

Vermögen nach 20 Jahren301.000 €

+ 233.000 €Mit Steuervorteil sinkt der Einsatz auf rund 50.000 €.

Realistisch

Einsatz ohne Steuervorteil120.000 €

Vermögen nach 20 Jahren226.000 €

+ 106.000 €Mit Steuervorteil sinkt der Einsatz auf rund 80.000 €.

Vorsichtig

Einsatz ohne Steuervorteil174.000 €

Vermögen nach 20 Jahren145.000 €

− 29.000 €Ohne Steuer erst nach 30 Jahren im Plus (rund 13.000 €). Mit Steuervorteil: rund 102.000 € Einsatz, + 42.000 € nach 20 Jahren.

Unser Maßstab: Wir empfehlen nur Wohnungen, die im realistischen Szenario auch ohne Steuervorteil mehr Vermögen aufbauen, als Sie einsetzen. Die Steuer verkürzt dann den Weg. Tragen muss sie ihn nicht.

Musterbeispiel: Neubau-Eigentumswohnung für 250.000 €, voll finanziert, 2 % Tilgung, Kaufnebenkosten ca. 17.500 € aus Eigenkapital; Miete, Zins, Leerstand und Wertentwicklung je Szenario wie im Musterbeispiel. Einsatz = Kaufnebenkosten plus alle Zuzahlungen aus eigener Tasche. Vermögen = Immobilienwert minus Restschuld, vor Verkaufskosten. Beispielrechnung, keine Steuer- oder Anlageberatung.

Ihre Rechnung

Stellen Sie Ihren Steuersatz ein. Der Rest passt sich an.

Ihr Grenzsteuersatz42 %

42 % gelten ab ca. 68.000 € zu versteuerndem Einkommen (ledig) bzw. 136.000 € (zusammen veranlagt).

Kaufpreis der Immobilie250.000 €

Vollfinanzierung des Kaufpreises, Kaufnebenkosten (ca. 7 %) aus Eigenkapital.

Kaltmiete800 € / Monat

Wird aus dem Szenario abgeleitet, kann frei angepasst werden.

Sollzins (10 Jahre fest)4,0 %

Anfängliche Tilgung2,0 %

Abschreibung (AfA)

Gebäudeanteil 80 % des Kaufpreises. Rechtsstand wird vor Veröffentlichung geprüft.

ca.135€ / Monat

Ihr Eigenaufwand nach Steuer im ersten Jahr

Szenario Realistisch · Miete und Steuererstattung tragen den Rest der Rate

4.800 €

Steuererstattung im ersten Jahr

535 €

Eigenaufwand vor Steuer / Monat

10.000 €

Abschreibung im ersten Jahr

5.000 €

Tilgung im ersten Jahr

Ehrlich weitergerechnet

190 €

Ø Eigenaufwand / Monat über 10 Jahre (AfA sinkt)

300 €

Eigenaufwand / Monat im Jahr 11 bei Anschlusszins 4,5 %

17.500 €

Kaufnebenkosten aus Eigenkapital

40.000 €

Insgesamt eingesetzt bis Jahr 10

Immobilienwert minus Restschuld

ImmobilienwertRestschuld

100.000 €

nach 10 Jahren

200.000 €

nach 20 Jahren

300.000 €

nach 30 Jahren

Persönliche Rechnung mit Bernhard Klenke →

Beispielrechnung im Szenario realistisch. Vereinfachungen: Soli und Kirchensteuer unberücksichtigt, Rate nach Zinsbindung unverändert, Wechsel von degressiver zu linearer AfA vereinfacht. Ersetzt keine Steuer- oder Anlageberatung. Wertentwicklung und Mieten sind Annahmen, keine Zusagen.

So funktioniert es

Drei Schritte, ein Prinzip: Erst Ihre Zahlen, dann die Immobilie.

01

Erstgespräch, 30 Minuten

Per Video oder Telefon. Wir rechnen live mit Ihrem Steuersatz, Ihrem Eigenkapital, Ihren Zielen. Beginnend mit dem vorsichtigen Szenario.

02

Vollkostenrechnung schriftlich

Sie bekommen alle drei Szenarien über 30 Jahre, inklusive Anschlusszins, Leerstand und Instandhaltung. Kein Nachfassen, keine Frist.

03

Objekt und Finanzierung

Erst wenn die Zahlen tragen, suchen wir ein passendes Objekt aus dem Bauconsult-Netzwerk und vergleichen die Finanzierung über 400 Banken.

Dipl.-Math. Bernhard KlenkeGeschäftsführer Bauconsult · Osnabrück

Ihr Ansprechpartner

Ein Mathematiker rechnet Ihnen nichts schön.

„Ich zeige Ihnen zuerst das vorsichtige Szenario. Wenn die Immobilie das aushält, sprechen wir über den Rest."

Bernhard Klenke führt die Bau Consult Wirtschaftsberatung rund um die Immobilie in Osnabrück. Immobilienvermittlung nach § 34c GewO, unabhängige Finanzierung über 400 Banken, Erlaubnis für Immobiliar-Verbraucherdarlehen nach § 34i GewO.

Diplom-Mathematiker§ 34c GewO§ 34i GewOBundesweit per Video

Gespräch mit Bernhard Klenke →

Häufige Fragen

Was Interessenten uns zuerst fragen

Ist das nicht dieses Steuersparmodell, vor dem Verbraucherzentralen warnen?

Die Warnungen betreffen Modelle, bei denen die Steuerersparnis das einzige Argument ist und die Immobilie selbst überteuert oder schlecht vermietbar ist. Unser Prinzip ist umgekehrt: Die Immobilie muss sich auch ohne Steuervorteil rechnen. Deshalb zeigen wir Ihnen zuerst das vorsichtige Szenario mit Leerstand und höherem Anschlusszins. Wenn das nicht tragbar ist, empfehlen wir nicht zu kaufen.

Wie viel Eigenkapital brauche ich?

Für die Kaufnebenkosten, beim Musterbeispiel rund 17.500 €. Der Kaufpreis wird in der Regel voll finanziert, weil die Zinsen steuerlich absetzbar sind. Ein Puffer für Reparaturen und Leerstand sollte zusätzlich vorhanden sein.

Was kostet mich das Erstgespräch?

Nichts. Bauconsult wird bei einer Vermittlung vom Verkäufer vergütet. Wenn Sie nicht kaufen, entstehen Ihnen keine Kosten, und Sie behalten Ihre Vollkostenrechnung.

Muss ich in Osnabrück wohnen?

Nein. Das Erstgespräch findet per Video oder Telefon statt, die Objekte liegen bundesweit an Standorten mit belastbarer Mietnachfrage. Notartermine sind in ganz Deutschland möglich.

Wie schnell wirkt die Steuerersparnis?

Spätestens mit der Steuererklärung für das Kaufjahr. Wer nicht warten will, kann beim Finanzamt einen Freibetrag auf der Lohnsteuerkarte eintragen lassen. Dann kommt die Ersparnis monatlich mit dem Gehalt.

Kostenfreies Erstgespräch

Lassen Sie uns Ihre Zahlen durchrechnen.

30 Minuten, per Video oder Telefon, bundesweit. Sie erhalten Ihre persönliche Rechnung in drei Szenarien. Ob Sie danach weitermachen, entscheiden Sie.

Termin anfragen → 0541 33 86 90

Das bringen Sie mit

Ihren letzten Steuerbescheid oder Ihr Bruttojahreseinkommen
Ihr verfügbares Eigenkapital, grob geschätzt
Ihre Fragen. Auch die kritischen.

Keine Verkaufsveranstaltung, keine Verpflichtung. Provisionshinweis: Bauconsult wird bei Vermittlung vom Verkäufer vergütet.

Sie zahlen 42 Prozent. Wir zeigen Ihnen, wie daraus Vermögen wird.