Eine finanzierte Kapitalanlage-Immobilie eignet sich nicht für jeden Gutverdiener. Wer die rund 17.500 € Kaufnebenkosten des Musterbeispiels nicht aus Eigenkapital zahlen kann, unter 30 Prozent Grenzsteuersatz liegt, weniger als zehn Jahre halten will oder in den nächsten fünf Jahren ein Eigenheim plant, sollte nicht kaufen. In diesen Fällen sind Depot, Tilgung des Eigenheims oder betriebliche Altersvorsorge in der Regel die bessere Wahl.
Wir verdienen nur, wenn Sie kaufen. Umso wichtiger ist es, vorher zu sagen, wann Sie es nicht tun sollten. Die folgenden neun Situationen sind die häufigsten Gründe, aus denen wir im Erstgespräch abraten, jeweils mit dem Grund und der Alternative.
Eine Kapitalanlage-Immobilie ist eine Verpflichtung über mindestens zehn Jahre, mit einer Bankrate, die unabhängig von Miete, Gesundheit und Jobsituation fällig wird. Beim Musterbeispiel sind das 1.250 € im Monat, von denen im ersten Jahr rund 135 € nach Steuer bei Ihnen hängen bleiben, im Durchschnitt der ersten zehn Jahre rund 210 €. Diese Rechnung funktioniert nur, wenn die Rahmenbedingungen stimmen. Fehlt eine davon, verkleinert der Steuervorteil den Schaden, verhindert ihn aber nicht.
Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch kosten beim Musterbeispiel rund 17.500 €. Dazu gehört eine Reserve von drei bis sechs Raten, also 3.750 € bis 7.500 €. Wer diese Beträge nicht liquide hat, müsste die Nebenkosten mitfinanzieren. Das erhöht Zins und Rate, verschlechtert die Konditionen und lässt keinen Puffer für den ersten Leerstand. Stattdessen: Sparen Sie die Nebenkosten und die Reserve zunächst in einem Depot oder auf einem Tagesgeldkonto an. Sind sie beisammen, ist der Kauf in der Regel entspannter und günstiger. Mehr dazu in Wie viel Eigenkapital brauche ich wirklich?.
Der Steuerhebel ist der Verlust mal Ihr Grenzsteuersatz. Beim Musterbeispiel bringt der Verlust von 11.400 € bei 42 Prozent rund 4.800 € zurück, bei 25 Prozent nur rund 2.850 €. Der Eigenaufwand steigt dann im ersten Jahr von rund 135 € auf rund 300 € im Monat, und die Rechnung verliert das Argument, das sie tragen soll. Stattdessen: Ein breit gestreutes Depot mit ETF ist bei niedrigem Steuersatz in der Regel die passendere Anlageform, weil es keine Fixkosten hat und jederzeit liquide ist. Ihren Satz zeigt der Grenzsteuersatz-Rechner.
Die Rate läuft weiter, wenn das Einkommen wegfällt. Ein befristeter Arbeitsvertrag, eine Probezeit, eine Selbstständigkeit in den ersten Jahren oder eine Branche mit hohen Schwankungen machen die Finanzierung nicht nur für die Bank schwierig, sondern auch für Sie riskant. Sinkt Ihr Einkommen, sinkt zugleich der Grenzsteuersatz und damit die Erstattung. Stattdessen: Warten Sie, bis das Einkommen mindestens zwei Jahre stabil ist, und bauen Sie in der Zwischenzeit Liquidität auf.
Verkaufen Sie vor Ablauf von zehn Jahren, versteuern Sie den Gewinn einschließlich der abgeschriebenen Beträge. Zudem sind die Kaufnebenkosten von rund 17.500 € erst nach einigen Jahren Wertentwicklung wieder eingespielt. Beim Musterbeispiel stehen nach zehn Jahren rund 100.000 € Wert minus Restschuld etwa 40.000 € eingesetztem Kapital gegenüber. Nach fünf Jahren sieht diese Rechnung deutlich schlechter aus. Stattdessen: Wer sein Geld in absehbarer Zeit braucht, ist mit Tagesgeld, Festgeld oder einem Depot in der Regel besser bedient. Details in Immobilie nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen.
Niemand kann Ihnen die Miete in Jahr 8, den Anschlusszins in Jahr 11 oder den Verkaufspreis in Jahr 15 zusagen. Wer eine Immobilie kauft, trägt Leerstands-, Zins-, Instandhaltungs- und Wertrisiken. Deshalb zeigen wir drei Szenarien statt einer Zahl. Wer nur mit dem optimistischen Szenario zufrieden wäre, sollte nicht kaufen. Stattdessen: Wer Planbarkeit über Rendite stellt, findet sie in der Regel eher in der Tilgung eigener Schulden oder in Anlagen mit festem Zins.
Auch mit Sondereigentumsverwaltung bleibt eine Immobilie kein Fonds. Sie lesen Protokolle der Eigentümerversammlung, entscheiden über Sanierungen, prüfen die Nebenkostenabrechnung und reichen die Anlage V ein. Wer damit nichts zu tun haben will, wird die Immobilie als Last empfinden, und Lasten werden vernachlässigt. Stattdessen: Ein Depot, das einmal eingerichtet ist und keine Entscheidungen verlangt, passt in der Regel besser. Was die Verwaltung konkret umfasst, beschreibt Hausverwaltung und Sondereigentumsverwaltung erklärt.
Wer neben einem laufenden Eigenheimkredit, einem Autokredit oder Konsumschulden eine weitere Vollfinanzierung von 250.000 € aufnimmt, konzentriert sein Risiko. Die Banken prüfen die Gesamtbelastung, und selbst bei Zusage bleibt bei einem Einkommensausfall kein Spielraum. Stattdessen: Tilgen Sie zuerst die teuren Kredite, meist Konsum- und Autokredite, und prüfen Sie dann erneut. Jede getilgte Schuld bringt eine Rendite in Höhe des Kreditzinses, ohne dass Sie ein Kursrisiko eingehen.
Ein Eigenheim, eine Familiengründung mit Elternzeit, ein Studium der Kinder oder eine Selbstständigkeit verändern Einkommen und Kapitalbedarf grundlegend. Die Kapitalanlage bindet Eigenkapital und belastet Ihre Kreditwürdigkeit, gerade dann, wenn Sie beides für das Eigenheim brauchen. Elternzeit senkt zudem den Grenzsteuersatz und damit die Erstattung. Stattdessen: Erst das Eigenheim, dann die Tilgung, dann die Kapitalanlage. Die Reihenfolge ist in der Regel wichtiger als die Geschwindigkeit.
Mit 60 Jahren läuft die Zinsbindung von zehn Jahren bis 70, und die Restschuld von rund 190.000 € muss dann mit Renteneinkommen und in der Regel niedrigerem Grenzsteuersatz getragen werden. Das kann funktionieren, etwa wenn ein Verkauf nach zehn Jahren, eine Übertragung an die Kinder oder die Tilgung aus einer fälligen Lebensversicherung fest eingeplant ist. Ohne diesen Plan ist die Immobilie in der Rente eine Belastung. Stattdessen: Ausbau der betrieblichen Altersvorsorge, Sondertilgung des eigenen Hauses oder ein Depot mit Entnahmeplan.
| Situation | Was in der Regel besser passt |
|---|---|
| Kein Eigenkapital, unsicheres Einkommen, große Ausgaben geplant | Nebenkosten und Reserve ansparen, dann erneut prüfen |
| Grenzsteuersatz unter 30 Prozent, keine Lust auf Verwaltung, Zeithorizont kurz | Breit gestreutes Depot, Tagesgeld für kurze Fristen |
| Hohe Verschuldung, Eigenheim vorhanden | Tilgung und Sondertilgung, teure Kredite zuerst |
| Über 60, Fokus Altersvorsorge | Betriebliche Altersvorsorge, Entnahmeplan, Exit-Plan vor jedem Kauf |
Der ehrliche Vergleich zwischen Immobilie und Depot steht im Artikel Immobilie oder ETF: Der ehrliche Vergleich. Wer keine der neun Situationen bei sich erkennt, findet auf der Seite Für wen die Gruppen, für die die Rechnung in der Regel aufgeht, und kann sie im Steuer-zu-Vermögen-Rechner mit eigenen Zahlen prüfen.
Die Kehrseite der neun Absagen ist ein klares Profil: Grenzsteuersatz ab 42 Prozent, stabiles Einkommen seit mehreren Jahren, Eigenkapital für Nebenkosten und Reserve, keine großen Ausgaben in Sicht, Zeithorizont von mindestens zehn Jahren, Bereitschaft zu ein paar Stunden Verwaltung im Jahr und die Einsicht, dass drei Szenarien ehrlicher sind als eine Zahl. Wer diese Punkte erfüllt, für den ist die Immobilie mit Steuerhebel eine tragfähige Ergänzung zu Depot und Altersvorsorge. Ob das auf Sie zutrifft, klärt der Kapitalanlage-Check in wenigen Minuten.
30 Minuten, per Video oder Telefon, bundesweit. Sie erhalten Ihre persönliche Rechnung in drei Szenarien. Ob Sie danach weitermachen, entscheiden Sie.
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