Kapitalanlage-Immobilie für Beamte

Kaum eine Gruppe passt so gut zum Grundgedanken einer Kapitalanlage-Immobilie wie Beamte. Der Steuerhebel braucht ein hohes, gleichmäßiges Einkommen über mindestens zehn Jahre, und genau das bietet die Besoldung. Diese Seite zeigt, was das für Steuer, Finanzierung und Dienstrecht bedeutet, und wo auch für Beamte Grenzen liegen.

Ihre Ausgangslage

Ab A 13 erreichen Beamte, je nach Erfahrungsstufe, Familienzuschlag und Bundesland, häufig ein zu versteuerndes Einkommen oberhalb von rund 70.000 €. Dort beginnt 2026 der Grenzsteuersatz von 42 Prozent für Ledige. Beamte zahlen keine Beiträge zur gesetzlichen Renten- und Arbeitslosenversicherung, sondern sichern Krankheitskosten über Beihilfe und eine private Krankenversicherung ab. Das Nettoeinkommen fällt deshalb bei gleichem Brutto höher aus als bei Angestellten, das zu versteuernde Einkommen aber nicht niedriger. Wo Sie genau stehen, zeigt Ihr Steuerbescheid oder der Grenzsteuersatz-Rechner.

Für die Bank sind Sie ein Sonderfall im positiven Sinn. Beamte auf Lebenszeit sind unkündbar, die Besoldung steigt planbar mit den Erfahrungsstufen, und der Pensionsanspruch ersetzt die Unsicherheit einer Rentenprognose. Das Ausfallrisiko wird entsprechend niedrig eingeschätzt. Viele Banken finanzieren Beamten deshalb 100 Prozent des Kaufpreises und bieten oft günstigere Zinskonditionen als vergleichbar verdienenden Angestellten. Das Musterbeispiel rechnet genau mit dieser Vollfinanzierung. Eigenkapital brauchen Sie dennoch: rund 17.500 € für die Kaufnebenkosten und eine Reserve für drei bis sechs Monatsraten. Wer noch Beamter auf Probe oder auf Widerruf ist, sollte die Verbeamtung auf Lebenszeit abwarten.

Ein Punkt, den Beamte häufig fragen: Ist die Vermietung eine genehmigungspflichtige Nebentätigkeit? Die Verwaltung eigenen Vermögens, und dazu zählt das Vermieten einer oder weniger Wohnungen, gilt in der Regel nicht als Nebentätigkeit im dienstrechtlichen Sinn und ist damit genehmigungsfrei. Die Grenze verläuft dort, wo aus der Vermögensverwaltung ein Gewerbe wird. Da die Regelungen zwischen Bund und Ländern abweichen, klären Sie das im Zweifel mit Ihrem Dienstherrn oder Ihrer Personalstelle.

Wie Angestellte können auch Sie den erwarteten Verlust aus Vermietung als Freibetrag in die Lohnsteuerabzugsmerkmale eintragen lassen. Die Besoldungsstelle behält dann monatlich weniger Lohnsteuer ein, beim Musterbeispiel rund 400 € im Monat.

Die Rechnung für Sie

Das Musterbeispiel: Neubau-Eigentumswohnung für 250.000 €, Gebäudeanteil 200.000 €, Vollfinanzierung mit 4 Prozent Sollzins und 2 Prozent anfänglicher Tilgung, Rate 1.250 € im Monat, Kaltmiete 800 €, Grenzsteuersatz 42 Prozent. Das erste Jahr im realistischen Szenario:

Über die ersten zehn Jahre steigt der Eigenaufwand nach Steuer im realistischen Szenario auf durchschnittlich rund 210 € im Monat, weil die degressive AfA auf den Restwert berechnet wird und der Zinsanteil der Rate sinkt. Im elften Jahr, mit 4,5 Prozent Anschlusszins, sind es rund 260 € im Monat. Nach zehn Jahren stehen einer Restschuld von rund 190.000 € ein Immobilienwert von rund 290.000 € gegenüber, wenn die Wohnung 1,5 Prozent im Jahr an Wert gewinnt. Alle 30 Jahre in einer Tabelle zeigt das Musterbeispiel.

Worauf Sie besonders achten müssen

Die Risiken einer Kapitalanlage-Immobilie gelten für Beamte genauso: Leerstand, Anschlusszins, Instandhaltung. Dazu kommen vier Punkte, die speziell mit dem Dienstverhältnis zusammenhängen.

• Dienstunfähigkeit: Bei vorzeitiger Versetzung in den Ruhestand liegt das Ruhegehalt deutlich unter der aktiven Besoldung. Der Grenzsteuersatz sinkt, die Erstattung sinkt mit, die Rate von 1.250 € bleibt. Prüfen Sie, ob Ihre Absicherung für diesen Fall zur Immobilie passt.
• Teilzeit: Familienbedingte Teilzeit ist im öffentlichen Dienst verbreitet. Mit der Besoldung sinkt auch das zu versteuernde Einkommen, und der Hebel kann aus dem 42-Prozent-Bereich herausfallen. Rechnen Sie mit dem Einkommen, das Sie in den nächsten zehn Jahren realistisch erwarten.
• Versetzung: Ein neuer Dienstort bedeutet, dass Sie Ihre Wohnung nicht mehr vor Ort betreuen können. Kaufen Sie deshalb dort, wo Mieter nachfragen, nicht dort, wo Sie gerade wohnen, und lassen Sie das Objekt von Anfang an durch eine Sondereigentumsverwaltung betreuen.
• Pensionseintritt: Mit dem Ruhestand sinkt das Einkommen und mit ihm in der Regel der Grenzsteuersatz. Planen Sie Zinsbindung und Restschuld so, dass die Immobilie zu diesem Zeitpunkt aus der Miete trägt oder die Restschuld überschaubar ist.

Auch für Sie gilt die Gegenprobe: Die Immobilie muss ohne Steuereffekt tragbar sein, beim Musterbeispiel rund 535 € im Monat. Wie Sie Angebote prüfen, steht in der Checkliste und im Ratgeber Die 7 Risiken einer Kapitalanlage-Immobilie.

Typische Fragen

Ob Besoldung, Familiensituation und Zeithorizont zum Modell passen, prüfen wir im Kapitalanlage-Check, bevor ein Objekt zur Sprache kommt. Einen ersten Eindruck liefert der Steuer-zu-Vermögen-Rechner mit Ihren eigenen Zahlen.