Wer eine Immobilie nur über den Steuervorteil verkauft bekommt, spricht nicht über Risiken. Wir tun es, weil ein Risiko, das Sie kennen und eingepreist haben, kein Grund zur Sorge ist. Für jedes der sieben Risiken beantworten wir drei Fragen: Wie wahrscheinlich ist es, was kostet es beim Musterbeispiel, und wie begrenzen Sie es.
1. Mietausfall und Leerstand
Der Mieter zieht aus, die Wohnung steht zwei Monate leer, oder der Mieter zahlt nicht mehr. In dieser Zeit läuft die Rate von 1.250 € weiter, das Hausgeld ebenfalls, und die Miete von 800 € fehlt.
- Wie wahrscheinlich: Über eine Haltedauer von 20 Jahren sind Mieterwechsel fast unvermeidlich, längerer Leerstand hängt vom Standort ab. Ein zahlungsunfähiger Mieter ist seltener, aber teurer, weil eine Räumung Monate dauern kann.
- Wie teuer: Jeder Leerstandsmonat kostet beim Musterbeispiel 800 € Miete plus die nicht umlegbaren Kosten. Das vorsichtige Szenario rechnet mit einem Monat Leerstand pro Jahr und kommt auf rund 225 € Eigenaufwand im Monat statt 135 €. Steuerlich bleibt die Wohnung absetzbar, aber die Erstattung ersetzt keine Liquidität.
- Wie begrenzen: Standort mit nachweisbarer Nachfrage, Miete am Mietspiegel und nicht darüber, Bonitätsprüfung bei der Auswahl des Mieters, Reserve von drei bis sechs Monatsraten. Was im Ernstfall zu tun ist, steht unter Mietausfall: Was passiert, wenn der Mieter nicht zahlt?.
2. Wertverlust, gehebelt
Das Musterbeispiel rechnet mit 1,5 Prozent Wertsteigerung im Jahr. Märkte können aber auch fallen, und weil Sie 250.000 € mit 17.500 € Eigenkapital gekauft haben, wirkt jede Bewegung auf das Ganze.
- Wie wahrscheinlich: Phasen mit sinkenden Preisen kommen vor, zuletzt nach dem Zinsanstieg 2022. Über zehn Jahre und mehr haben sich Wohnimmobilien in gefragten Lagen in der Regel erholt, was für die Zukunft keine Zusage ist.
- Wie teuer: 10 Prozent Wertverlust sind 25.000 €, mehr als Ihr gesamtes Eigenkapital. Nach zehn Jahren stünden dann statt rund 290.000 € nur rund 225.000 € Wert gegen rund 190.000 € Restschuld. Das Nettovermögen schrumpft von rund 100.000 € auf rund 35.000 €, der eingesetzte Betrag von rund 40.000 € wäre knapp gedeckt.
- Wie begrenzen: Nicht zum Höchstpreis kaufen, den Kaufpreis am Faktor und an vergleichbaren Verkäufen prüfen, mindestens zehn Jahre halten wollen. Ein Wertverlust kostet nur, wenn Sie verkaufen müssen. Deshalb hängt dieses Risiko direkt am nächsten und am siebten.
3. Zinsänderung nach der Zinsbindung
Nach zehn Jahren endet die Zinsbindung, und rund 190.000 € Restschuld müssen zum dann gültigen Zins weiterfinanziert werden. Sie wissen heute nicht, wie hoch der sein wird.
- Wie wahrscheinlich: Sehr wahrscheinlich, dass der Zins anders sein wird als heute. In welche Richtung, weiß niemand. Zwischen 2010 und 2021 fiel er, 2022 stieg er innerhalb eines Jahres um mehrere Prozentpunkte.
- Wie teuer: Das realistische Szenario rechnet ab Jahr 11 mit 4,5 Prozent und kommt auf rund 260 € Eigenaufwand im Monat. Das vorsichtige Szenario rechnet mit 5,5 Prozent und kommt auf rund 330 € im Monat. Jeder Prozentpunkt mehr auf 190.000 € kostet rund 1.900 € im Jahr, wobei die Miete bis dahin in der Regel gestiegen ist.
- Wie begrenzen: Sondertilgungen in guten Jahren, um die Restschuld zu senken, eine längere Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren prüfen, und etwa drei Jahre vor Ablauf die Anschlussfinanzierung vorbereiten. Details unter Zinsbindung endet: Anschlussfinanzierung planen.
Die wichtigste Regel: Das vorsichtige Szenario muss tragbar sein. Beim Musterbeispiel heißt das: rund 225 € im Monat in den ersten zehn Jahren und rund 330 € ab Jahr 11, aus dem laufenden Einkommen, ohne dass Sie an Ihre Reserve müssen. Wenn nur das optimistische Szenario zu Ihrem Budget passt, ist die Immobilie zu groß für Sie, nicht zu schlecht. Prüfen Sie Ihre Zahlen im
Steuer-zu-Vermögen-Rechner mit allen drei Szenarien.
4. Instandhaltung und Sonderumlagen
Eine Wohnung nutzt sich ab. Bad, Küche, Fenster, Heizung und Dach haben eine Lebensdauer, und die Eigentümergemeinschaft kann Sanierungen beschließen, die Sie anteilig bezahlen müssen, auch wenn Sie dagegen gestimmt haben.
- Wie wahrscheinlich: Beim Neubau in den ersten zehn Jahren gering, danach steigend. Beim Bestand hängt es vom Zustand des Gebäudes und der Höhe der Rücklage ab. Über 20 Jahre fällt in jeder Wohnung mindestens eine größere Maßnahme an.
- Wie teuer: Das Musterbeispiel rechnet mit 1.000 € nicht umlegbaren Kosten im Jahr, das vorsichtige Szenario mit 1.500 €. Eine Sonderumlage für Dach oder Heizung kann einen vierstelligen bis niedrigen fünfstelligen Betrag auf einmal bedeuten. Steuerlich ist Instandhaltung als Werbungskosten absetzbar, bei 42 Prozent trägt das Finanzamt also einen Teil.
- Wie begrenzen: Vor dem Kauf die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, den Wirtschaftsplan und die Höhe der Rücklage lesen. Beim Neubau die fünfjährige Gewährleistung nutzen und Mängel schriftlich anzeigen. Eigene Rücklage neben der Reserve für Leerstand bilden.
5. Bauträgerrisiko beim Neubau
Wer vom Bauträger kauft, bezahlt eine Wohnung, die noch nicht steht. Verzögert sich der Bau oder wird der Bauträger zahlungsunfähig, haben Sie Geld gezahlt, aber keine Miete und keine fertige Wohnung.
- Wie wahrscheinlich: Verzögerungen von einigen Monaten sind nicht ungewöhnlich. Insolvenzen von Bauträgern sind seltener, kamen aber nach 2022 wieder häufiger vor, als Baukosten und Zinsen gleichzeitig stiegen.
- Wie teuer: Bei Verzögerung laufen Bereitstellungszinsen und ausgezahlte Darlehensteile weiter, ohne dass Miete fließt. Bei einer Insolvenz ohne Absicherung droht der Verlust der geleisteten Raten oder ein teurer Weiterbau mit einem anderen Unternehmen.
- Wie begrenzen: Zahlung nur nach Baufortschritt gemäß Makler- und Bauträgerverordnung, eine Fertigstellungsbürgschaft einer Bank oder Versicherung, fertiggestellte Referenzobjekte des Bauträgers, die Sie besichtigen können, und ein Festpreis mit klarem Fertigstellungstermin im Vertrag. Warnsignale beschreibt Schrottimmobilien erkennen.
6. Gesetzesänderungen
Das Musterbeispiel beruht auf dem Steuerrecht 2026. Abschreibungsregeln, Mietrecht und Grundsteuer werden vom Gesetzgeber gemacht und können geändert werden.
- Wie wahrscheinlich: Hoch über 20 Jahre. Die degressive AfA selbst ist ein Beispiel dafür, dass sich die Regeln ändern, in diesem Fall zu Gunsten der Käufer. Mietpreisbremse und Kappungsgrenze wurden mehrfach verlängert und verschärft, die Grundsteuer 2025 neu berechnet.
- Wie teuer: Für laufende Abschreibungen gilt in der Regel Bestandsschutz, eine Zusage ist das nicht. Mietrechtliche Änderungen begrenzen vor allem das Erhöhungspotenzial, nicht die vereinbarte Miete. Die Grundsteuer ist in der Regel auf den Mieter umlegbar, bei Leerstand tragen Sie sie selbst.
- Wie begrenzen: Kaufen Sie eine Immobilie, die sich auch ohne Steuervorteil rechnet. Beim Musterbeispiel liegt der Eigenaufwand ohne jede Erstattung bei rund 535 € im Monat, dafür entstehen 5.000 € Tilgung im Jahr. Wer diese Zahl nicht tragen könnte, kauft ein Steuermodell und kein Vermögen.
7. Persönliche Risiken
Die Immobilie bleibt 20 oder 30 Jahre. Ihr Leben ändert sich in dieser Zeit mit hoher Wahrscheinlichkeit: Einkommen, Familienstand, Gesundheit, Wohnort.
- Wie wahrscheinlich: Sehr hoch. Elternzeit, Teilzeit, ein Jobwechsel, eine Trennung oder eine längere Krankheit treffen über 20 Jahre die meisten Haushalte in irgendeiner Form.
- Wie teuer: Sinkt Ihr Einkommen, sinkt der Grenzsteuersatz und damit die Erstattung: Bei 30 statt 42 Prozent bringt derselbe Verlust von 11.400 € nur rund 3.400 € statt 4.800 €. Eine Trennung stellt bei gemeinsamer Finanzierung die Frage, wer die Wohnung behält, und beendet die Zusammenveranlagung. Eine längere Krankheit oder Berufsunfähigkeit trifft die Rate direkt.
- Wie begrenzen: Reserve von drei bis sechs Monatsraten außerhalb der Immobilie, Absicherung der Arbeitskraft und des Todesfallrisikos prüfen, bei Paaren vorab regeln, wer im Trennungsfall die Finanzierung übernimmt. Und die Rate so wählen, dass sie auch mit einem Einkommen tragbar bleibt.
Die sieben Risiken im Überblick
| Risiko | Wahrscheinlichkeit | Wirkung beim Musterbeispiel | Wichtigste Gegenmaßnahme |
|---|
| Mietausfall | Mittel bis hoch | 800 € je Leerstandsmonat | Standort, Mieterauswahl, Reserve |
| Wertverlust | Mittel | 25.000 € je 10 Prozent | Fairer Kaufpreis, lange Haltedauer |
| Zinsänderung | Hoch | bis ca. 330 € Eigenaufwand ab Jahr 11 | Sondertilgung, längere Bindung |
| Instandhaltung | Hoch über 20 Jahre | 1.000 bis 1.500 € im Jahr plus Sonderumlagen | Protokolle lesen, Rücklage bilden |
| Bauträger | Gering bis mittel | Bereitstellungszinsen ohne Miete | MaBV, Bürgschaft, Referenzen |
| Gesetzesänderung | Hoch über 20 Jahre | Erstattung und Mietpotenzial | Ohne Steuervorteil tragbar |
| Persönlich | Sehr hoch | Erstattung sinkt, Rate bleibt | Reserve, Absicherung, Regelung im Paar |
Auffällig ist, dass die wirksamste Gegenmaßnahme bei fünf von sieben Risiken dieselbe ist: eine Reserve außerhalb der Immobilie und eine Rate, die im vorsichtigen Szenario aus dem laufenden Einkommen tragbar bleibt. Alle drei Szenarien mit ihren Annahmen finden Sie im Musterbeispiel. Ob eine Kapitalanlage-Immobilie zu Ihrer Situation passt, zeigt der Kapitalanlage-Check, und für wen sie sich nicht eignet, steht unter Für wen sich eine Kapitalanlage-Immobilie nicht eignet.
Häufige Fragen
Welches Risiko ist das größte?
Für die meisten Käufer die Kombination aus Zinsänderung und persönlicher Situation, weil beide gleichzeitig eintreten können: höhere Rate ab Jahr 11 und weniger Einkommen. Deshalb muss das vorsichtige Szenario mit rund 330 € im Monat beim Musterbeispiel aus dem laufenden Einkommen tragbar sein.
Wie groß sollte meine Reserve sein?
In der Regel drei bis sechs Monatsraten, beim Musterbeispiel also 3.750 € bis 7.500 €, zusätzlich zu den 17.500 € Kaufnebenkosten. Dazu kommt mit den Jahren eine eigene Rücklage für Instandhaltung in der Wohnung, die die Rücklage der Gemeinschaft nicht abdeckt.
Gibt es eine Versicherung gegen Mietausfall?
Ja, Mietausfallversicherungen werden angeboten, sie decken aber in der Regel nur bestimmte Fälle, haben Wartezeiten und Selbstbehalte und kosten laufend Beitrag. Eine gute Mieterauswahl und eine Reserve sind in den meisten Fällen der wirksamere Schutz. Versprechen einer Mietgarantie durch den Verkäufer sollten Sie besonders kritisch prüfen.
Was passiert, wenn ich die Rate nicht mehr zahlen kann?
Sprechen Sie früh mit der Bank, in der Regel lässt sich die Tilgung vorübergehend senken. Reicht das nicht, ist ein geordneter Verkauf besser als eine Zwangsversteigerung. Innerhalb von zehn Jahren wird ein Gewinn dabei versteuert, ein Verlust trifft Ihr Eigenkapital. Genau deshalb steht die Tragbarkeit im vorsichtigen Szenario vor jedem Steuervorteil.
Autor: Dipl.-Math. Bernhard Klenke, Geschäftsführer Bauconsult, Immobilienmakler (§ 34c GewO) und Finanzierungsvermittler (§ 34i GewO). Mehr über den Autor.