Kapitalanlage-Immobilie für Selbstständige und Unternehmer

Selbstständige haben beim Steuerhebel einen doppelten Ausgangspunkt. Der Gewinn erreicht oft die höchsten Steuersätze, und es gibt Gestaltungsspielraum, den Angestellte nicht haben. Gleichzeitig prüfen Banken genauer, und ein schwaches Jahr verändert die Rechnung. Diese Seite zeigt, wie das Musterbeispiel für Sie aussieht und welche Entscheidungen vor dem Kauf zu treffen sind.

Ihre Ausgangslage

Als Einzelunternehmer, Freiberufler oder Gesellschafter einer Personengesellschaft ist Ihr Gewinn Ihr Einkommen. Ab rund 70.000 € zu versteuerndem Einkommen gilt 2026 der Grenzsteuersatz von 42 Prozent, ab rund 278.000 € der Spitzensatz von 45 Prozent. Als Geschäftsführer einer eigenen GmbH beziehen Sie ein Gehalt, das steuerlich wie bei Angestellten behandelt wird, Ausschüttungen kommen gesondert dazu. Ihren Satz zeigt der Grenzsteuersatz-Rechner, verlässlicher ist der Blick in die letzten drei Steuerbescheide, weil der Gewinn von Jahr zu Jahr abweicht.

Die Erstattung kommt bei Ihnen auf einem anderen Weg als bei Angestellten. Sie zahlen vierteljährliche Einkommensteuer-Vorauszahlungen, die das Finanzamt aus dem letzten Bescheid ableitet. Den erwarteten Verlust aus Vermietung machen Sie mit einem Antrag auf Herabsetzung der Vorauszahlungen geltend. Beim Musterbeispiel sinkt jede Vorauszahlung dann um rund 1.200 €, was der monatlichen Wirkung des Freibetrags bei Angestellten entspricht. Am Jahresende gleicht die Steuererklärung ab.

Bei der Finanzierung gelten für Sie andere Nachweise. Die Bank erwartet in der Regel zwei bis drei Jahresabschlüsse oder Einnahmen-Überschuss-Rechnungen, die dazugehörigen Steuerbescheide und eine aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung. Sie rechnet mit dem Durchschnitt der Jahre, nicht mit dem besten. Weil das Einkommen schwankt, verlangen viele Banken von Selbstständigen etwas mehr Eigenkapital als von Angestellten, je nach Objekt und Bank also über die Kaufnebenkosten von rund 17.500 € hinaus. Wer seinen Gewinn für die Steuer klein rechnet, hat für die Bank wenig vorzuweisen. Dieser Zielkonflikt sollte vor dem Kauf mit dem Steuerberater besprochen werden.

Die wichtigste Grundsatzfrage lautet: privat oder betrieblich? Eine Immobilie im Privatvermögen können Sie nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen. Im Betriebsvermögen ist ein Verkauf oder eine Entnahme dagegen immer steuerpflichtig, und wer über eine GmbH kauft, kann den Verlust nicht mit dem privaten Einkommen verrechnen. In der Regel ist das private Halten der klarere Weg. Ob das in Ihrer Konstellation gilt, klären Sie mit Ihrem Steuerberater. Den Hintergrund erklärt der Ratgeber Immobilie nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen.

Die Rechnung für Sie

Das Musterbeispiel: Neubau-Eigentumswohnung für 250.000 €, Gebäudeanteil 200.000 €, Vollfinanzierung mit 4 Prozent Sollzins und 2 Prozent Tilgung, Rate 1.250 € im Monat, Kaltmiete 800 €, Grenzsteuersatz 42 Prozent. Das erste Jahr im realistischen Szenario:

Bei 45 Prozent steigt die Erstattung auf rund 5.100 €, der Eigenaufwand nach Steuer sinkt auf rund 105 € im Monat. Fällt Ihr Gewinn in einem schwachen Jahr so weit, dass Sie nur noch bei 30 Prozent liegen, bringt derselbe Verlust rund 3.400 €, und der Eigenaufwand steigt in Richtung 250 € im Monat. Über zehn Jahre liegt der Durchschnitt im realistischen Szenario bei rund 210 € im Monat, weil AfA und Zinsanteil sinken. Nach zehn Jahren stehen rund 190.000 € Restschuld einem Wert von rund 290.000 € gegenüber. Alle Werte gerundet, Ihr Szenario rechnet der Steuer-zu-Vermögen-Rechner.

Worauf Sie besonders achten müssen

• Einkommenseinbruch: Ein Großkunde geht, ein Auftrag platzt, eine Krankheit legt den Betrieb lahm. Die Miete deckt beim Musterbeispiel rund zwei Drittel der Rate, den Rest tragen Sie. Halten Sie die Reserve eher am oberen Ende der drei bis sechs Monatsraten oder darüber, getrennt von der betrieblichen Liquidität.
• Haftung: Als Einzelunternehmer oder persönlich haftender Gesellschafter haften Sie mit dem Privatvermögen, und dazu gehört die vermietete Wohnung. Ob und wie sich das begrenzen lässt, ist eine Frage der Rechtsform und gehört zu Anwalt und Steuerberater.
• Liquidität: Vorauszahlungen sind eine Prognose. Läuft das Jahr besser als angenommen, folgt eine Nachzahlung, die zusammen mit der Rate fällig wird. Legen Sie die Steuerersparnis nicht sofort um, sondern parken Sie einen Teil, bis der Bescheid da ist.
• Vermischung: Betriebliche Mittel für eine private Immobilie oder das Immobiliendarlehen über die Firma laufen zu lassen, schafft steuerliche und rechtliche Probleme. Halten Sie beide Sphären getrennt.

Wie bei jeder Gruppe gilt: Die Immobilie muss ohne Steuereffekt tragbar sein, beim Musterbeispiel rund 535 € im Monat. Die zwölf Fragen der Checkliste gelten für Sie unverändert.

Typische Fragen

Ob Gewinnverlauf, Eigenkapital und Rechtsform zum Modell passen, prüfen wir im Kapitalanlage-Check, bevor ein Objekt zur Sprache kommt. Die erste Rechnung mit Ihrem Steuersatz liefert der Steuer-zu-Vermögen-Rechner.