Immobilie nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen

Die Abschreibung verschiebt Steuern, sie vermeidet sie nicht. Erst die Spekulationsfrist macht aus der Verschiebung eine echte Ersparnis. Dieser Artikel erklärt, wie die Frist berechnet wird, was ein früher Verkauf beim Musterbeispiel kostet und welche Fallen neben der Frist noch lauern.

Was § 23 EStG regelt

Gewinne aus dem Verkauf privater Immobilien sind private Veräußerungsgeschäfte. Sie sind steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Liegt mehr Zeit dazwischen, ist der Gewinn steuerfrei, unabhängig von seiner Höhe. Das gilt für vermietete Wohnungen genauso wie für unbebaute Grundstücke. Innerhalb der Frist wird der Gewinn nicht mit einem pauschalen Satz belegt, sondern zu Ihrem persönlichen Steuersatz. Bei 42 Prozent Grenzsteuersatz gehen also 42 Prozent des Gewinns an das Finanzamt, zuzüglich Solidaritätszuschlag.

Verluste aus einem Verkauf innerhalb der Frist können Sie nur mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften verrechnen, nicht mit Ihrem Gehalt. Wer mit Verlust verkaufen muss, hat steuerlich also wenig davon.

So berechnen Sie die Frist

Maßgeblich ist das Datum des notariellen Kaufvertrags, nicht die Übergabe, nicht die Grundbucheintragung und nicht die Fertigstellung. Die Frist läuft vom Tag des Kaufvertrags, mit dem Sie erworben haben, bis zum Tag des Kaufvertrags, mit dem Sie verkaufen. Beide Daten müssen mehr als zehn Jahre auseinanderliegen. Haben Sie am 15. März 2026 gekauft, ist ein Verkaufsvertrag ab dem 16. März 2036 steuerfrei.

Für Käufer eines Neubaus vom Bauträger ist das eine gute Nachricht: Die Frist beginnt mit dem Kaufvertrag, auch wenn die Wohnung erst ein Jahr später fertig wird. Bei geerbten oder geschenkten Immobilien übernehmen Sie die Frist des Vorbesitzers. Hat der Erblasser vor zwölf Jahren gekauft, können Sie sofort steuerfrei verkaufen.

Verkauf innerhalb der Frist: Das Rechenbeispiel

Nehmen wir an, Sie verkaufen die Wohnung aus dem Musterbeispiel nach acht Jahren, weil Sie das Geld anderweitig brauchen. Wertentwicklung wie im realistischen Szenario 1,5 Prozent im Jahr, degressive Abschreibung wie bisher.

Der Punkt, den viele Anleger unterschätzen: Die Wohnung hat in acht Jahren rund 30.000 € an Wert gewonnen, nach Abzug der Kaufnebenkosten bleiben davon rund 12.500 €. Die Steuer beträgt aber rund 33.400 €, weil die abgeschriebenen 67.000 € beim Verkauf wieder zum Gewinn zählen. Sie zahlen mehr Steuer, als die Immobilie tatsächlich an Wert gewonnen hat. Genau das ist mit AfA-Rückholung gemeint: Was Sie in acht Jahren über die Anlage V erstattet bekommen haben, holt sich das Finanzamt beim vorzeitigen Verkauf auf einen Schlag zurück.

Dazu kommt beim Verkauf innerhalb der Zinsbindung in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung der Bank. Sie mindert zwar den steuerlichen Gewinn, ist aber trotzdem verlorenes Geld. Beim Musterbeispiel endet die Zinsbindung nach zehn Jahren, parallel zur Spekulationsfrist. Das ist Teil der Planung: Nach zehn Jahren können Sie verkaufen oder umfinanzieren, ohne an zwei Stellen zu zahlen. Mehr dazu in Zinsbindung endet: Anschlussfinanzierung planen.

Drei-Objekt-Grenze und gewerblicher Grundstückshandel

Die zehn Jahre schützen nur den privaten Anleger. Wer innerhalb von etwa fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, gilt in der Regel als gewerblicher Grundstückshändler. Dann ist der Verkauf nicht mehr steuerfrei, auch nicht nach zehn Jahren, und zusätzlich fällt Gewerbesteuer an. Die Drei-Objekt-Grenze ist ein Indiz, keine starre Regel: Auch bei weniger Objekten kann das Finanzamt Gewerblichkeit annehmen, wenn Sie erkennbar mit der Absicht gekauft haben, kurzfristig weiterzuverkaufen. Objekte, die Sie länger als zehn Jahre gehalten haben, zählen in der Regel nicht mit.

Für Anleger mit einer oder zwei Wohnungen ist das kein Thema. Wer ein Portfolio aufbaut und später umschichten möchte, sollte Verkäufe zeitlich strecken und vorher mit dem Steuerberater abstimmen.

Die Ausnahme: Eigennutzung

Wer die Immobilie selbst bewohnt, kann sie auch innerhalb der zehn Jahre steuerfrei verkaufen. Voraussetzung ist, dass Sie sie entweder von der Anschaffung bis zum Verkauf durchgehend selbst genutzt haben oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor. Für die beiden Vorjahre müssen es in der Regel keine 36 vollen Monate sein, ein zusammenhängender Zeitraum über die drei Kalenderjahre genügt.

Für eine Kapitalanlage-Immobilie ist diese Ausnahme selten relevant, weil Sie sie vermieten. Ziehen Sie selbst ein, endet der Werbungskostenabzug, und die Abschreibung läuft nicht weiter. Eine Vermietung an die eigenen Kinder gilt nicht als Eigennutzung.

Was der Verkauf kostet

Auch ein steuerfreier Verkauf ist nicht kostenfrei. Rechnen Sie mit folgenden Positionen:

• Makler: Beauftragen Sie einen Makler, tragen Sie in der Regel mindestens die Hälfte der Courtage. Verkaufen Sie selbst, entfällt sie.
• Grundschuld: Die Löschung im Grundbuch kostet Notar- und Grundbuchgebühren. Alternativ übernimmt der Käufer die Grundschuld, was beiden Seiten Kosten spart.
• Vorfälligkeitsentschädigung: Nur innerhalb der Zinsbindung. Nach zehn Jahren ab Vollauszahlung dürfen Sie jedes Darlehen mit sechs Monaten Frist kündigen, unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung.
• Restschuld: Beim Musterbeispiel sind nach zehn Jahren noch rund 190.000 € offen. Sie werden aus dem Verkaufserlös abgelöst.

Innerhalb der Frist mindern Verkaufskosten den steuerpflichtigen Gewinn. Nach der Frist spielen sie steuerlich keine Rolle mehr, schmälern aber den Erlös.

Die Alternative: Halten und den Mietüberschuss versteuern

Nach zehn Jahren steht die Entscheidung an: verkaufen oder behalten. Beim Musterbeispiel sieht die Bilanz so aus. Der Wert liegt bei rund 290.000 €, die Restschuld bei rund 190.000 €. Nach Ablösung des Darlehens bleiben rund 100.000 € vor Verkaufskosten, steuerfrei. Eingesetzt haben Sie bis dahin rund 40.000 €, nämlich 17.500 € Nebenkosten plus die Eigenaufwände von durchschnittlich rund 210 € im Monat. Aus 40.000 € sind 100.000 € geworden, und das Finanzamt hat den Einstieg mitfinanziert.

Behalten Sie die Wohnung, ändert sich die Rechnung. Das steuerliche Ergebnis dreht nach etwa acht bis zwölf Jahren ins Positive, weil die Abschreibung sinkt und die Zinsen durch die Tilgung zurückgehen. Sie versteuern dann den Mietüberschuss mit Ihrem Grenzsteuersatz. Dafür läuft die Tilgung weiter, und die Wohnung trägt sich zunehmend selbst. Im realistischen Szenario liegt der Eigenaufwand im elften Jahr mit Anschlusszins von 4,5 Prozent bei rund 260 € im Monat, im vorsichtigen Szenario mit 5,5 Prozent bei rund 330 €. Wer die Wohnung bis zur Entschuldung hält, hat später eine Mieteinnahme ohne Rate.

Welcher Weg passt, hängt von Ihrer Lebensplanung ab, nicht von der Steuer. Beide Optionen können Sie im Steuer-zu-Vermögen-Rechner mit Ihren Zahlen durchspielen. Wichtig ist, dass Sie beim Kauf beide Wege offen halten: mit einer Immobilie, die sich auch ohne Steuervorteil trägt, und einer Zinsbindung, die nicht vor der Spekulationsfrist endet. Den Mechanismus dahinter erklärt Steuern sparen mit Immobilien.

Häufige Fragen

Autor: Dipl.-Math. Bernhard Klenke, Geschäftsführer Bauconsult, Immobilienmakler (§ 34c GewO) und Finanzierungsvermittler (§ 34i GewO). Mehr über den Autor.