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Rechner 2 von 6

Rechnet sich die Wohnung auch ohne Steuer?

Das ist die erste Frage, die wir zu jeder Wohnung stellen. Der Rechner zieht die Steuererstattung komplett ab und vergleicht, was Sie einsetzen, mit dem, was Ihnen am Ende gehört. Daneben sehen Sie dieselbe Wohnung mit Ihrem Steuersatz. So erkennen Sie, ob die Steuer nur den Weg verkürzt oder die ganze Rechnung trägt.

Die Wohnung

250.000 €
Voll finanziert, Kaufnebenkosten (ca. 7 %) aus Eigenkapital.
800 € / Monat
Aus dem Szenario abgeleitet. Tragen Sie die Miete Ihres Angebots ein.
4,0 %
4,5 %
1,5 % p. a.
keiner
42 %
Nur für die Spalte „mit Steuervorteil“. Die Hauptrechnung kommt ohne aus. Grenzsteuersatz ermitteln
Mietsteigerung, nicht umlegbare Kosten und deren Steigerung folgen dem gewählten Szenario, wie im Musterbeispiel.
Ohne-Steuer-Test · Realistisch

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…

Nach 20 JahrenOhne SteuerMit 42 %
Ihr Einsatz0 €0 €
Ihr Vermögen0 €0 €
Ergebnis0 €0 €
Im Plus ab Jahr……
Vermögen gegen Einsatz über 30 Jahre
Vermögen (Wert minus Restschuld)Einsatz ohne SteuerEinsatz mit Steuervorteil
0
Kaufpreisfaktor (Preis durch Jahresmiete)
0 %
Bruttomietrendite
0 €
Zuzahlung ohne Steuer / Monat im Jahr 1
Unser Maßstab: Wir empfehlen nur Wohnungen, die im realistischen Szenario nach 20 Jahren auch ohne Steuervorteil mehr Vermögen aufbauen, als Sie einsetzen.
Ein konkretes Angebot prüfen lassen →

Einsatz = Kaufnebenkosten plus alle Zuzahlungen aus eigener Tasche. Überschüsse in späteren Jahren sind nicht gegengerechnet. Vermögen = Immobilienwert minus Restschuld, vor Verkaufskosten. „Mit Steuervorteil“ rechnet mit degressiver Abschreibung 5 %, Gebäudeanteil 80 %, ohne Soli und Kirchensteuer; in späteren Jahren fällt dort auch Steuer auf Mietgewinne an. Beispielrechnung, keine Steuer- oder Anlageberatung.

Einordnung

Warum wir zuerst ohne Steuer rechnen

Viele Angebote für Kapitalanlage-Wohnungen beginnen mit der Steuererstattung. Das ist verständlich, denn sie ist die schönste Zahl. Sie verdeckt aber die wichtigste Frage: Ist die Wohnung ihr Geld wert? Eine Wohnung mit zu hohem Kaufpreis oder zu niedriger Miete sieht mit 42 Prozent Steuererstattung immer noch gut aus. Ohne Erstattung zeigt sie, was sie ist.

Deshalb rechnen wir jede Wohnung zuerst so, als gäbe es keinen Euro vom Finanzamt. Trägt sie sich dann über 20 Jahre im realistischen Szenario, ist die Steuer ein echter Vorteil: Sie verkürzt den Weg und senkt Ihren monatlichen Eigenanteil. Trägt sie sich ohne Steuer nicht, kaufen Sie ein Steuermodell und keine Immobilie.

So lesen Sie das Ergebnis

  • Ihr Einsatz ist alles, was aus Ihrer Tasche kommt: die Kaufnebenkosten am Anfang und jede monatliche Zuzahlung bis zum gewählten Jahr.
  • Ihr Vermögen ist der geschätzte Wert der Wohnung minus der Restschuld bei der Bank, also das, was Ihnen nach einem Verkauf vor Verkaufskosten bliebe.
  • Im Plus ab Jahr ist das erste Jahr, in dem das Vermögen größer ist als der bisherige Einsatz. Bei einer guten Wohnung liegt es auch ohne Steuer deutlich vor Jahr 20.
Die empfindlichsten Regler sind Miete und Wertentwicklung. Tragen Sie die Miete aus dem Angebot ein und vergleichen Sie sie mit dem örtlichen Mietspiegel. Stellen Sie danach die Wertentwicklung testweise auf 0 Prozent. Das Musterbeispiel liegt dann nach 20 Jahren ohne Steuer immer noch rund 19.000 € im Plus. Eine Wohnung für 300.000 € mit 750 € Miete (Kaufpreisfaktor 33) rutscht dagegen rund 35.000 € ins Minus. Je höher der Faktor, desto mehr hängt die Rechnung an der Hoffnung auf Wertsteigerung.

Was der Test nicht berücksichtigt

Verkaufskosten, Sonderumlagen, Sondertilgungen und Inflation bleiben außen vor. Überschüsse in späteren Jahren rechnen wir nicht gegen, das macht das Ergebnis eher vorsichtiger. Die Wertentwicklung ist eine Annahme und keine Zusage. Probieren Sie deshalb das vorsichtige Szenario: Es setzt 0,5 Prozent Wertsteigerung, einen Monat Leerstand pro Jahr und 5,5 Prozent Anschlusszins an.

Häufige Fragen zum Ohne-Steuer-Test

Warum soll ich eine Steuerimmobilie ohne Steuer rechnen?
Weil die Steuererstattung den Kaufpreis nicht besser macht. Sie hängt an Ihrem Einkommen, nicht an der Wohnung. Eine Wohnung, die sich auch ohne Erstattung trägt, bleibt eine gute Anlage, wenn Ihr Einkommen sinkt, Sie in Rente gehen oder sich das Steuerrecht ändert.
Was bedeutet es, wenn eine Wohnung den Test nicht besteht?
Dann trägt die Steuer die Rechnung allein. Häufige Gründe sind ein zu hoher Kaufpreis im Verhältnis zur Miete, eine zu optimistisch angesetzte Miete oder hohe nicht umlegbare Kosten. Solche Wohnungen empfehlen wir nicht, auch wenn die Erstattung hoch ausfällt.
Besteht das Musterbeispiel den Test?
Im realistischen Szenario ja: Ohne Steuererstattung setzen Sie in 20 Jahren rund 120.000 € ein und haben dann rund 226.000 € Vermögen. Im vorsichtigen Szenario ist die Wohnung ohne Steuer erst nach 29 Jahren im Plus. Auch das zeigen wir offen.
Kann ich ein fremdes Angebot damit prüfen?
Ja, als erste Einschätzung. Tragen Sie Kaufpreis, Miete und Zins aus dem Angebot ein. Für eine belastbare Prüfung mit Kaufpreisaufteilung, Hausgeld und Mietspiegel schauen wir uns das Angebot im kostenfreien Erstgespräch gemeinsam an.
Kostenfreies Erstgespräch

Lassen Sie uns Ihre Zahlen durchrechnen.

30 Minuten, per Video oder Telefon, bundesweit. Sie erhalten Ihre persönliche Rechnung in drei Szenarien. Ob Sie danach weitermachen, entscheiden Sie.

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Das bringen Sie mit

  • Ihren letzten Steuerbescheid oder Ihr Bruttojahreseinkommen
  • Ihr verfügbares Eigenkapital, grob geschätzt
  • Ihre Fragen. Auch die kritischen.

Keine Verkaufsveranstaltung, keine Verpflichtung. Provisionshinweis: Bauconsult wird bei Vermittlung vom Verkäufer vergütet.

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