Kapitalanlage-Immobilie für Ärzte

Ärzte verbinden zwei Dinge, die den Steuerhebel groß machen: ein hohes Einkommen und einen hohen Finanzierungsrahmen. Sie verbinden aber auch zwei Dinge, die ihn gefährden: wenig Zeit und, bei Niedergelassenen, ein Einkommen, das mit Quartalsabrechnung und Investitionen schwankt. Diese Seite überträgt das Musterbeispiel auf beide Situationen.

Ihre Ausgangslage

In der Klinik erreichen Sie mit Tarifgehalt, Bereitschaftsdiensten und Zulagen in der Regel spätestens als Facharzt ein zu versteuerndes Einkommen oberhalb von rund 70.000 €, also den Grenzsteuersatz von 42 Prozent für Ledige. Als niedergelassener Arzt zählt Ihr Praxisgewinn als Einkommen. Ab rund 278.000 € zu versteuerndem Einkommen gilt 2026 der Spitzensatz von 45 Prozent, den etablierte Praxen häufig erreichen. In beiden Fällen kommt der Solidaritätszuschlag hinzu, der die Erstattung noch etwas erhöht. Ihren Satz zeigt der Grenzsteuersatz-Rechner.

Die knappste Ressource ist Ihre Zeit. Eine vermietete Wohnung erzeugt laufend kleine Aufgaben: Mieterwechsel, Nebenkostenabrechnung, ein tropfender Wasserhahn, die Eigentümerversammlung. Eine Sondereigentumsverwaltung übernimmt das gegen eine monatliche Gebühr, die als Werbungskosten absetzbar ist. Für Ärzte ist sie keine Frage der Bequemlichkeit, sondern die Bedingung dafür, dass die Anlage überhaupt funktioniert. Mehr dazu im Ratgeber Hausverwaltung und Sondereigentumsverwaltung erklärt.

Bei der Finanzierung stehen Ärzte bei Banken traditionell gut da. Angestellte Ärzte belegen ihr Einkommen mit Gehaltsabrechnungen, Niedergelassene mit zwei bis drei Jahresabschlüssen oder Einnahmen-Überschuss-Rechnungen. Wichtig ist die Trennung der Sphären: Ein Praxisdarlehen ist betrieblich, seine Zinsen sind Betriebsausgaben. Ein Immobiliendarlehen für die vermietete Wohnung ist privat, seine Zinsen sind Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung. Beides sollte nicht vermischt werden, und die Bank betrachtet trotzdem Ihre Gesamtverschuldung. Ein Praxisdarlehen läuft meist kürzer und wird schneller getilgt, das Immobiliendarlehen dagegen mit zehn Jahren Zinsbindung und moderater Tilgung.

Die Rechnung für Sie

Das Musterbeispiel: Neubau-Eigentumswohnung für 250.000 €, Gebäudeanteil 200.000 €, Vollfinanzierung mit 4 Prozent Sollzins und 2 Prozent Tilgung, Rate 1.250 € im Monat, Kaltmiete 800 €. Das steuerliche Ergebnis im ersten Jahr ist unabhängig vom Steuersatz ein Verlust von 11.400 €. Was daraus wird, hängt von Ihrem Grenzsteuersatz ab:

Die Werte bei 45 Prozent sind gerundet und ohne Solidaritätszuschlag gerechnet. Ihr persönliches Ergebnis ermitteln Sie im Steuer-zu-Vermögen-Rechner. Bei beiden Sätzen sinkt der Effekt jährlich, weil die degressive AfA auf den Restwert berechnet wird und der Zinsanteil der Rate fällt. Im realistischen Szenario mit 42 Prozent liegt der Eigenaufwand über zehn Jahre bei durchschnittlich rund 210 € im Monat, nach zehn Jahren stehen rund 190.000 € Restschuld einem Wert von rund 290.000 € gegenüber. Bei 45 Prozent fällt der Durchschnitt entsprechend etwas niedriger aus.

Worauf Sie besonders achten müssen

• Schwankungen bei Niedergelassenen: Honorarabrechnungen, Praxisinvestitionen oder ein Kollegenwechsel verändern den Gewinn und damit den Grenzsteuersatz. Die Erstattung kommt bei Ihnen nicht über einen Freibetrag, sondern über angepasste Vorauszahlungen. Fällt der Gewinn, muss die Rate trotzdem gezahlt werden. Halten Sie die Reserve am oberen Ende.
• Berufsunfähigkeit: Ihr Einkommen hängt an Ihrer Arbeitsfähigkeit, und die Immobilie hängt am Einkommen. Eine Berufsunfähigkeitsabsicherung, die auch die Rate der Kapitalanlage mitträgt, gehört vor den Kauf, nicht danach.
• Klumpenrisiko Praxisimmobilie: Wer die Praxisräume gekauft hat, ein Eigenheim finanziert und nun eine Kapitalanlage-Wohnung dazunimmt, hält sein gesamtes Vermögen in Immobilien auf Kredit. Prüfen Sie ehrlich, ob eine weitere Immobilie oder eher ein Depot die Lücke füllt. Den Vergleich liefert der Ratgeber Immobilie oder ETF.
• Zeit: Wer die Verwaltung selbst übernehmen will, unterschätzt in der Regel den Aufwand. Kalkulieren Sie die Sondereigentumsverwaltung von Anfang an ein, beim Musterbeispiel ist sie Teil der nicht umlegbaren Kosten.

Typische Fragen

Ob Einkommen, Finanzierungsrahmen und Vermögensstruktur zum Modell passen, klären wir im Kapitalanlage-Check, bevor ein Objekt vorgestellt wird. Für die erste Rechnung mit Ihrem Steuersatz genügt der Steuer-zu-Vermögen-Rechner.