Immobilie oder ETF: Der ehrliche Vergleich

Die meisten Vergleiche zwischen Immobilie und ETF sind Werbung für eine der beiden Seiten. Dieser Artikel rechnet beide Wege mit demselben Geld durch, nennt die Gründe, warum die Immobilie beim Musterbeispiel vorne liegt, und die ebenso echten Gründe, warum viele Gutverdiener trotzdem mit einem Depot besser fahren.

Der faire Vergleich: dasselbe Geld auf zwei Wegen

Ein Vergleich ist nur ehrlich, wenn auf beiden Seiten gleich viel Geld fließt. Beim Musterbeispiel, einer Neubauwohnung für 250.000 € mit Vollfinanzierung und 42 Prozent Grenzsteuersatz, sind das zwei Beträge: die Kaufnebenkosten von 17.500 € am Anfang und der monatliche Eigenaufwand nach Steuer, der im ersten Jahr bei rund 135 € liegt und über zehn Jahre im Schnitt bei rund 210 €. Insgesamt setzen Sie in zehn Jahren rund 40.000 € ein.

Weg A, das Depot: Sie legen die 17.500 € in einen breit gestreuten Aktien-ETF an und zahlen jeden Monat den Betrag ein, den die Immobilie Sie gekostet hätte. Kein Kredit, kein Mieter, keine Verwaltung.

Weg B, die Immobilie: Sie kaufen die Wohnung, die Bank finanziert 250.000 €, Mieter und Finanzamt zahlen den größten Teil der Rate, Sie tragen den Rest.

Beide Wege bekommen also exakt dieselben rund 40.000 € über zehn Jahre. Der Unterschied liegt darin, was mit dem Geld gearbeitet hat: 40.000 € im Depot oder 250.000 € in einer Wohnung.

Das Ergebnis nach 10 und 20 Jahren

Die Immobilienzahlen stammen aus der 30-Jahres-Tabelle des Musterbeispiels: Wertentwicklung 1,5 Prozent im Jahr, Miete 800 €, Zins 4 Prozent und ab Jahr 11 4,5 Prozent. Das sind keine optimistischen Annahmen. Die Depotzahl haben wir bewusst nicht als feste Größe hingeschrieben, weil sie stark von Ihrem Sparerpauschbetrag, dem Einstiegszeitpunkt und der tatsächlichen Marktrendite abhängt. Im Vergleichsrechner stellen Sie die Depotrendite selbst ein und sehen beide Kurven nebeneinander.

Interessanter als die absolute Zahl ist die Frage, welche Rendite das Depot bräuchte, um mit der Immobilie gleichzuziehen. Beim Musterbeispiel liegt diese Break-even-Rendite typischerweise im zweistelligen Bereich, und zwar vor Steuern und über zehn Jahre durchgehend. Das haben breite Aktienmärkte in einzelnen Jahrzehnten erreicht, in anderen nicht.

Warum die Immobilie vorne liegt: drei Hebel

1. Der Kredithebel. Die 1,5 Prozent Wertentwicklung wirken auf 250.000 €, nicht auf 17.500 €. Das sind im ersten Jahr 3.750 € Wertzuwachs auf ein eingesetztes Kapital von 17.500 €, also mehr als 20 Prozent auf Ihr eigenes Geld, bevor die Miete überhaupt gezählt ist. Im Depot arbeiten nur die Beträge, die Sie tatsächlich eingezahlt haben.
2. Der Mieter und das Finanzamt zahlen mit. Von der Rate von 1.250 € trägt der Mieter 800 €, das Finanzamt im ersten Jahr rund 400 € über die Steuererstattung. Der Vermögensaufbau durch Tilgung, 5.000 € im ersten Jahr, wird also überwiegend von anderen finanziert. Wie das steuerlich funktioniert, erklärt Steuern sparen mit Immobilien.
3. Der steuerfreie Verkauf. Nach zehn Jahren Haltedauer ist der Gewinn aus dem Verkauf einer privat gehaltenen Immobilie steuerfrei. Beim Depot wird jeder realisierte Gewinn versteuert, auch nach 30 Jahren. Details unter Immobilie nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen.

Keiner dieser drei Hebel hat mit der Qualität der Wohnung zu tun. Sie wirken bei jeder finanzierten, vermieteten Immobilie. Genau deshalb wirken sie auch bei einer schlechten Wohnung, nur eben in die falsche Richtung.

Was ehrlich für den ETF spricht

• Liquidität: Ein Depot ist in zwei Tagen zu Geld. Eine Wohnung braucht Monate, kostet beim Verkauf erneut Nebenkosten und hängt vom Marktzeitpunkt ab.
• Streuung: Ein weltweiter ETF verteilt Ihr Geld auf Tausende Unternehmen. Die Wohnung ist ein einzelnes Objekt in einer einzelnen Straße mit einem einzelnen Mieter. Das ist ein Klumpenrisiko, das kein Steuervorteil auflöst.
• Aufwand: Der ETF verlangt nichts von Ihnen. Die Wohnung verlangt eine Anlage V, eine Eigentümerversammlung im Jahr, gelegentlich einen Mieterwechsel und die Entscheidung über Sonderumlagen.
• Keine Einstiegskosten: Die 17.500 € Nebenkosten sind beim Kauf weg und müssen erst wieder verdient werden. Ein ETF-Kauf kostet einen Bruchteil davon.
• Kein Zinsrisiko: Beim Depot gibt es keine Anschlussfinanzierung. Beim Musterbeispiel steigt der Eigenaufwand ab Jahr 11 im vorsichtigen Szenario auf rund 330 € im Monat, weil der Zins auf 5,5 Prozent steigt.

Der Hebel wirkt auch abwärts

Wer den Kredithebel als Vorteil nennt, muss ihn auch als Risiko nennen. Verliert die Wohnung 10 Prozent an Wert, sind das 25.000 €, mehr als Ihr gesamtes Eigenkapital. Verliert das Depot mit 17.500 € Startkapital 30 Prozent, sind das 5.250 €. Der Unterschied ist nicht, dass die Immobilie schwankt und der ETF nicht, sondern dass Sie den Kurs der Wohnung nicht täglich sehen. Diese Scheinstabilität beruhigt, ändert aber nichts am Wert.

Der entscheidende Unterschied zum Depot: Ein Wertverlust der Immobilie kostet Sie nur dann Geld, wenn Sie verkaufen müssen. Solange Miete und Rate weiterlaufen, sitzen Sie ihn aus. Das gelingt aber nur, wenn die Rechnung auch im vorsichtigen Szenario tragbar ist und Sie eine Reserve für Leerstand und Reparaturen haben. Alle sieben Risiken im Detail: Die 7 Risiken einer Kapitalanlage-Immobilie.

Steuern im Vergleich: 42 Prozent gegen 26,375 Prozent

Auf Depotgewinne zahlen Sie Abgeltungsteuer: 25 Prozent plus Solidaritätszuschlag, zusammen 26,375 Prozent, gegebenenfalls plus Kirchensteuer. Bei Aktien-ETFs bleiben 30 Prozent der Gewinne durch die Teilfreistellung steuerfrei, sodass die effektive Belastung bei rund 18,5 Prozent liegt. Dazu kommt der Sparerpauschbetrag von 1.000 € im Jahr, bei Zusammenveranlagung 2.000 €. Auch ohne Verkauf fällt bei thesaurierenden Fonds in der Regel jährlich eine Vorabpauschale an.

Bei der Immobilie ist die Logik umgekehrt. In den ersten Jahren entsteht ein steuerlicher Verlust, den Sie mit 42 Prozent gegen Ihr Gehalt rechnen, beim Musterbeispiel rund 4.800 € Erstattung im ersten Jahr. Später wird der Überschuss mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuert, der Verkauf nach zehn Jahren dagegen gar nicht. Der ETF ist steuerlich einfach und moderat belastet, die Immobilie ist steuerlich aufwendig und in der Anfangsphase stark begünstigt. Je höher Ihr Grenzsteuersatz, desto größer wird dieser Unterschied. Prüfen Sie Ihren Satz im Grenzsteuersatz-Rechner.

Fazit: Für Gutverdiener ist die Antwort meist „beides"

Wer 42 oder 45 Prozent Grenzsteuersatz zahlt, sollte den Steuerhebel der Immobilie nicht ungenutzt lassen, weil kein anderer Baustein den laufenden Aufwand so stark vom Finanzamt mittragen lässt. Wer aber sein gesamtes freies Kapital in eine Wohnung steckt, hat keine Reserve für Leerstand, keine Streuung und keinen Puffer für die Anschlussfinanzierung. Die sinnvolle Reihenfolge ist deshalb in der Regel: erst eine liquide Reserve von drei bis sechs Monatsraten im Tagesgeld oder Depot, dann die Immobilie, danach weiter in den ETF mit dem, was übrig bleibt.

Ob sich die Immobilie in Ihrem Fall gegen das Depot behauptet, hängt von Ihrem Steuersatz, dem Kaufpreis und Ihrer Haltedauer ab. Der Vergleichsrechner stellt beide Wege mit Ihren Zahlen gegenüber, und der Artikel Immobilie als Kapitalanlage: Lohnt sich das 2026 noch? ordnet das Marktumfeld ein.

Häufige Fragen

Autor: Dipl.-Math. Bernhard Klenke, Geschäftsführer Bauconsult, Immobilienmakler (§ 34c GewO) und Finanzierungsvermittler (§ 34i GewO). Mehr über den Autor.