Anlage V verständlich erklärt

Der Steuervorteil einer Kapitalanlage-Immobilie entsteht nicht beim Notar, sondern in der Anlage V. Dieser Artikel erklärt den Aufbau des Formulars, zeigt, welche Kosten hineingehören und welche nicht, und überträgt das Musterbeispiel Zeile für Zeile.

Wofür die Anlage V da ist

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden nach § 21 EStG besteuert. Für jede vermietete Immobilie füllen Sie eine eigene Anlage V aus. Sie besteht im Kern aus zwei Blöcken: den Einnahmen und den Werbungskosten. Die Differenz ist Ihr Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung. Ist es negativ, wird es mit Ihrem Gehalt, Ihrer Pension oder Ihrem Gewinn verrechnet und senkt die Einkommensteuer. Ist es positiv, erhöht es sie. Wie der Mechanismus dahinter funktioniert, erklärt der Artikel Steuern sparen mit Immobilien.

Die Einnahmen

In den ersten Block gehören alle Beträge, die Ihnen im Kalenderjahr aus der Vermietung zugeflossen sind. Es zählt das Zuflussprinzip: Die Dezembermiete, die erst im Januar auf dem Konto ankommt, gehört ins neue Jahr.

• Kaltmiete: Die Nettokaltmiete für alle Monate, in denen die Wohnung vermietet war. Beim Musterbeispiel 12 × 800 €, also 9.600 €.
• Umlagen: Die Nebenkostenvorauszahlungen des Mieters sind ebenfalls Einnahmen. Sie werden in einer eigenen Zeile eingetragen. Da Sie die umlagefähigen Kosten auf der anderen Seite als Werbungskosten ansetzen, heben sich beide Positionen in der Regel weitgehend auf.
• Nachzahlungen und Sonstiges: Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung, Mieten für Garage oder Stellplatz und Erstattungen der Hausverwaltung an Sie.

Nicht zu den Einnahmen gehört die Kaution. Sie bleibt Eigentum des Mieters, solange Sie sie nicht wegen offener Forderungen einbehalten.

Die Werbungskosten

Im zweiten Block setzen Sie alles ab, was Sie aufgewendet haben, um die Miete zu erzielen. Die wichtigsten Positionen bei einer Eigentumswohnung:

• Abschreibung (AfA): Der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten, verteilt nach dem geltenden Satz. Beim Musterbeispiel degressiv 5 Prozent auf 200.000 €, also 10.000 € im ersten Jahr. Die AfA wird in der Anlage V gesondert ausgewiesen, im ersten Jahr mit Angabe von Anschaffungsdatum, Bemessungsgrundlage und Methode.
• Schuldzinsen: Die Zinsen Ihres Darlehens laut Jahreskontoauszug der Bank. Beim Musterbeispiel im ersten Jahr rund 10.000 €. Dazu gehören auch Bereitstellungszinsen und ein Disagio.
• Geldbeschaffungskosten: Notar und Grundbuchamt für die Eintragung der Grundschuld, Bearbeitungsgebühren, Schätzkosten der Bank. Diese Kosten sind sofort und in voller Höhe absetzbar.
• Verwaltung: Die Vergütung der Hausverwaltung und, falls beauftragt, der Sondereigentumsverwaltung. Beides ist nicht auf den Mieter umlegbar.
• Instandhaltung: Reparaturen und Erhaltungsaufwand in Ihrer Wohnung, etwa ein neuer Wasserhahn, Malerarbeiten beim Mieterwechsel oder der Austausch eines defekten Geräts.
• Nicht umlagefähiges Hausgeld: Aus der Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft übernehmen Sie den Anteil, der nicht auf den Mieter umgelegt werden darf, vor allem Verwaltervergütung, Kontoführung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums.
• Fahrtkosten: Fahrten zur Eigentümerversammlung, zur Wohnungsübergabe oder zur Besichtigung nach einem Schaden, in der Regel mit der Kilometerpauschale.
• Sonstiges: Kontoführung, Steuerberatungskosten für die Anlage V, Inserate bei Mieterwechsel, Beiträge zu einem Vermieterverband.

Drei Dinge gehören nicht in die Anlage V, obwohl sie Geld kosten. Die Tilgung ist Vermögensaufbau, kein Aufwand, und deshalb nicht absetzbar. Beim Musterbeispiel sind das 5.000 € im ersten Jahr, die Sie zahlen, aber nicht ansetzen. Die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft ist erst absetzbar, wenn die Gemeinschaft das Geld tatsächlich für Instandhaltung ausgibt. Bis dahin ist es Ihr Vermögen auf dem Konto der Gemeinschaft. Und der Kaufpreis selbst wird nicht abgesetzt, sondern über die Abschreibung verteilt.

Der Gebäudeanteil: Wie Kaufpreis und Grund aufgeteilt werden

Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht der Grund und Boden. Deshalb müssen Sie den Kaufpreis aufteilen. Steht im Kaufvertrag eine Aufteilung, akzeptiert das Finanzamt sie in der Regel, sofern sie wirtschaftlich nachvollziehbar ist. Fehlt sie oder erscheint sie dem Finanzamt zu günstig, kommt die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums zur Kaufpreisaufteilung zum Einsatz. Sie berechnet den Bodenwert aus Bodenrichtwert und Miteigentumsanteil und ordnet den Rest dem Gebäude zu.

Beim Musterbeispiel liegt der Gebäudeanteil bei 80 Prozent. In Lagen mit hohen Bodenrichtwerten kann der Anteil deutlich niedriger ausfallen, und mit ihm die Abschreibung. Lassen Sie sich die Aufteilung vor dem Kauf zeigen und prüfen Sie sie mit dem AfA-Rechner.

Das erste Jahr: Kaufnebenkosten richtig einordnen

Im Jahr des Kaufs entstehen Kosten, die es später nicht mehr gibt. Sie werden steuerlich unterschiedlich behandelt, und hier passieren die meisten Fehler.

Anschaffungsnebenkosten erhöhen die Bemessungsgrundlage der Abschreibung im Verhältnis des Gebäudeanteils. Die vereinfachte Rechnung des Musterbeispiels arbeitet mit 200.000 € Gebäudeanteil ohne Nebenkosten; in der Anlage V fällt die Abschreibung deshalb in der Praxis etwas höher aus als die dort genannten 10.000 €. Lassen Sie sich die Notarrechnung aufteilen: Der Teil für die Grundschuld ist im ersten Jahr sofort absetzbar, der Teil für den Kauf nur über die Abschreibung. Welche Nebenkosten in Ihrem Bundesland anfallen, zeigt der Kaufnebenkosten-Rechner.

Das Musterbeispiel in der Anlage V

So sieht das erste volle Jahr der Neubau-Eigentumswohnung aus dem Musterbeispiel im Formular aus, vereinfacht und ohne Umlagen, die sich gegenseitig aufheben:

Das Ergebnis von minus 11.400 € wird in den Hauptvordruck übernommen und mindert Ihr zu versteuerndes Einkommen. Bei 42 Prozent Grenzsteuersatz entspricht das rund 4.800 € Erstattung. Im zweiten Jahr sinkt die Abschreibung auf 9.500 € und der Zinsanteil geht durch die Tilgung leicht zurück, der Verlust wird also kleiner. Wie hoch Ihr persönlicher Grenzsteuersatz ist, zeigt der Grenzsteuersatz-Rechner.

Freibetrag, Belege und Steuerberater

Sie müssen nicht bis zur Steuererklärung warten, um vom Verlust zu profitieren. Angestellte und Beamte können beim Finanzamt einen Freibetrag für die Lohnsteuerabzugsmerkmale beantragen. Der Arbeitgeber oder Dienstherr zieht dann monatlich weniger Lohnsteuer ab, und die Erstattung kommt mit dem Gehalt statt einmal im Jahr. Der Freibetrag gilt in der Regel für bis zu zwei Jahre. Selbstständige lassen ihre Vorauszahlungen anpassen.

Belege müssen Sie mit der Erklärung nicht mehr einreichen, aber auf Anfrage vorlegen können. Bewahren Sie deshalb Kaufvertrag, Notarrechnungen, Grunderwerbsteuerbescheid, Jahreskontoauszüge der Bank, Hausgeldabrechnungen, Mietvertrag und Handwerkerrechnungen geordnet auf. Im ersten Jahr fragt das Finanzamt erfahrungsgemäß häufiger nach, weil es die Bemessungsgrundlage der Abschreibung prüft.

Die Anlage V für eine einzelne Eigentumswohnung ist mit etwas Sorgfalt selbst zu bewältigen. Für das erste Jahr, für die Kaufpreisaufteilung und für Sonderfälle wie Denkmal-AfA oder Sonder-AfA nach § 7b empfehlen wir dennoch einen Steuerberater. Ein Fehler bei der Bemessungsgrundlage wirkt sich über die gesamte Abschreibungsdauer aus, und die Beratungskosten sind selbst wieder Werbungskosten.

Häufige Fragen

Autor: Dipl.-Math. Bernhard Klenke, Geschäftsführer Bauconsult, Immobilienmakler (§ 34c GewO) und Finanzierungsvermittler (§ 34i GewO). Mehr über den Autor.