Grenzsteuersatz erklärt: Warum 42 Prozent den Unterschied machen

Kaum eine Zahl wird in Beratungsgesprächen so oft verwechselt wie der Grenzsteuersatz. Wer ihn mit dem Durchschnittssteuersatz gleichsetzt, unterschätzt den Steuereffekt einer Immobilie. Wer glaubt, sein gesamtes Einkommen werde mit 42 Prozent besteuert, überschätzt seine Steuerlast.

Grenzsteuersatz und Durchschnittssteuersatz: der Unterschied

Der deutsche Einkommensteuertarif ist progressiv. Die ersten Euro Ihres zu versteuernden Einkommens bleiben steuerfrei, die nächsten werden niedrig besteuert, und mit jedem weiteren Euro steigt der Satz, bis er bei 42 Prozent und später bei 45 Prozent stehen bleibt. Daraus ergeben sich zwei völlig verschiedene Kennzahlen.

Der Durchschnittssteuersatz ist Ihre gesamte Einkommensteuer geteilt durch Ihr zu versteuerndes Einkommen. Er sagt, wie viel Prozent Ihres Einkommens insgesamt an das Finanzamt gehen. Der Grenzsteuersatz ist der Satz, mit dem der nächste oder der letzte Euro besteuert wird. Er sagt, wie viel Sie von einem zusätzlichen Euro Einkommen abgeben, und umgekehrt, wie viel Sie zurückbekommen, wenn Ihr Einkommen um einen Euro sinkt.

Ein Beispiel: Bei 75.000 € zu versteuerndem Einkommen zahlt ein Lediger 2026 rund 20.400 € Einkommensteuer. Der Durchschnittssteuersatz liegt damit bei etwa 27 Prozent. Der Grenzsteuersatz liegt bei 42 Prozent, weil die Grenze von 69.879 € überschritten ist. Für die Frage, was eine Immobilie steuerlich bringt, zählt nur die zweite Zahl.

Die Tarifzonen 2026

Der Tarif kennt vier Bereiche. Die Grenzen gelten für Ledige; bei Zusammenveranlagung von Ehepaaren verdoppeln sie sich.

Das zu versteuernde Einkommen ist nicht Ihr Bruttogehalt. Davon gehen vorher Werbungskosten, Vorsorgeaufwendungen, Sonderausgaben und Kinderfreibeträge ab. Wo Sie stehen, zeigt der Grenzsteuersatz-Rechner anhand Ihres Steuerbescheids.

Oberhalb einer Freigrenze kommt der Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent auf die Einkommensteuer hinzu, mit einer Gleitzone am Anfang. Bei hohen Einkommen wirkt die Erstattung dadurch etwas stärker als der reine Grenzsteuersatz. Wir rechnen auf dieser Website konservativ ohne Solidaritätszuschlag.

Warum die Abschreibung „oben" wirkt

Der steuerliche Verlust aus einer vermieteten Immobilie wird nicht irgendwo im Tarif abgezogen, sondern vom zu versteuernden Einkommen insgesamt. Das Finanzamt berechnet die Steuer auf das verminderte Einkommen und erstattet die Differenz. Weil der Tarif progressiv ist, verschwinden dabei rechnerisch die obersten Euro, also genau die, die mit dem höchsten Satz belegt waren.

Das ist der Grund, warum der Durchschnittssteuersatz für die Immobilienrechnung keine Rolle spielt. Entscheidend ist, mit welchem Satz die letzten 11.400 € besteuert wurden, die der Verlust jetzt aus der Bemessungsgrundlage nimmt. Ausführlich erklärt den Mechanismus der Artikel Steuern sparen mit Immobilien.

Rechenbeispiel: 75.000 € zu versteuerndes Einkommen

Nehmen wir den Ledigen mit 75.000 € zu versteuerndem Einkommen und den steuerlichen Verlust des Musterbeispiels im ersten Jahr: 11.400 € aus 10.000 € Zinsen, 10.000 € degressiver AfA und 1.000 € Kosten, abzüglich 9.600 € Miete. Das zu versteuernde Einkommen sinkt auf 63.600 €.

Hier zeigt sich eine Feinheit, die in vielen Beratungsrechnungen fehlt. Die ersten 5.121 € des Verlusts liegen oberhalb von 69.879 € und werden mit vollen 42 Prozent erstattet. Die restlichen 6.279 € fallen in den oberen Teil der Progressionszone, wo der Grenzsteuersatz knapp unter 42 Prozent liegt. Die tatsächliche Erstattung beträgt deshalb nicht ganz 4.800 €, sondern grob 4.700 €. Wer mit 90.000 € oder mehr deutlich über der Grenze liegt, erhält die vollen 42 Prozent auf den gesamten Verlust. Für ein Ehepaar mit zusammen 150.000 € gilt dasselbe.

Die Lehre daraus: Je näher Ihr Einkommen an der 42-Prozent-Grenze liegt, desto genauer sollte gerechnet werden. Der Steuer-zu-Vermögen-Rechner arbeitet deshalb mit dem vollständigen Tarif statt mit einem pauschalen Satz.

Was der Grenzsteuersatz beim Musterbeispiel ausmacht

Beim Musterbeispiel liegt der Eigenaufwand vor Steuer im realistischen Szenario bei 6.400 € im Jahr, also rund 535 € im Monat. Der Grenzsteuersatz entscheidet, wie viel davon das Finanzamt übernimmt:

Zwischen 30 und 45 Prozent Grenzsteuersatz liegen beim selben Objekt rund 1.700 € Erstattung im Jahr. Unter 30 Prozent trägt der Käufer mehr als die Hälfte des Aufwands selbst. Ab 42 Prozent finanziert das Finanzamt im ersten Jahr rund drei Viertel des Eigenaufwands mit. Diese Zahlen gelten für das erste Jahr; weil die degressive AfA jährlich sinkt, sinkt auch die Erstattung. Wie das genau verläuft, zeigt Degressive AfA 5 Prozent.

Ehepaare: Das Splitting verdoppelt die Grenzen

Bei Zusammenveranlagung addiert das Finanzamt beide Einkommen, halbiert die Summe, berechnet darauf die Steuer und verdoppelt das Ergebnis. Dadurch gelten für Ehepaare alle Tarifgrenzen doppelt: 42 Prozent ab 139.758 €, 45 Prozent ab 555.652 €. Der Grenzsteuersatz eines Paares hängt also vom gemeinsamen Einkommen ab, nicht davon, wer wie viel verdient.

Das hat zwei Konsequenzen. Erstens liegt ein Paar mit 100.000 € und 30.000 € zu versteuerndem Einkommen noch knapp unter der 42-Prozent-Grenze, obwohl der Hauptverdiener allein deutlich darüber läge. Zweitens spielt es für die Erstattung in der Regel keine Rolle, welcher Ehepartner im Grundbuch steht; der Verlust wird im gemeinsamen Bescheid verrechnet. Für die Haftung, die Finanzierung und den späteren Verkauf ist die Eigentümerfrage dagegen sehr wohl relevant. Mehr dazu auf der Seite Kapitalanlage für Ehepaare.

Freibetrag auf der Lohnsteuerkarte: die Erstattung monatlich

Angestellte und Beamte müssen nicht bis zur Steuererklärung warten. Beim Finanzamt können Sie einen Freibetrag in den elektronischen Lohnsteuerabzugsmerkmalen eintragen lassen. Der Arbeitgeber oder Dienstherr zieht dann monatlich weniger Lohnsteuer ab, und die Erstattung kommt mit dem Gehalt statt einmal im Jahr. Beim Musterbeispiel sind das rund 400 € im Monat, die sofort gegen die Rate von 1.250 € gerechnet werden können.

Der Antrag auf Lohnsteuerermäßigung gilt in der Regel für bis zu zwei Jahre. Bei einer neu gekauften oder frisch fertiggestellten Immobilie berücksichtigt das Finanzamt den Verlust im Freibetrag üblicherweise erst ab dem Jahr nach der Anschaffung oder Fertigstellung; im ersten Jahr kommt die Erstattung mit dem Steuerbescheid. Selbstständige und Freiberufler beantragen stattdessen eine Herabsetzung der Vorauszahlungen. Sprechen Sie die Höhe des Freibetrags mit Ihrem Steuerberater ab.

Grenzen und Risiken

• Der Grenzsteuersatz ist nicht auf Dauer fest. Elternzeit, Teilzeit, Sabbatical, Ruhestand oder ein Wechsel in die Selbstständigkeit senken das Einkommen und damit den Satz. Wer heute 42 Prozent hat und in fünf Jahren 30, bekommt für denselben Verlust 1.400 € weniger zurück. Beamte sollten den Übergang in die Pension einplanen.
• Der Verlust selbst kann den Satz drücken. Wer nur knapp über 69.879 € liegt, rutscht durch die Abschreibung in die Progressionszone, wie das Rechenbeispiel zeigt.
• Der Tarif ändert sich jährlich. Grundfreibetrag und Zonengrenzen werden regelmäßig angehoben, und der Gesetzgeber kann die Sätze ändern. Eine Rechnung über 30 Jahre mit konstanten 42 Prozent ist eine Annahme, keine Zusage.
• Ein hoher Grenzsteuersatz macht keine Immobilie gut. Er vergrößert die Erstattung, aber er ändert nichts an Lage, Miete, Kaufpreis und Bausubstanz. Die Immobilie muss auch mit 0 Prozent tragbar sein, wie in Für wen sich eine Kapitalanlage-Immobilie nicht eignet beschrieben.

Häufige Fragen

Autor: Dipl.-Math. Bernhard Klenke, Geschäftsführer Bauconsult, Immobilienmakler (§ 34c GewO) und Finanzierungsvermittler (§ 34i GewO). Mehr über den Autor.