Degressive AfA 5 Prozent: Für wen sie gilt und wie viel sie bringt

Die degressive Abschreibung ist der Grund, warum sich Neubau als Kapitalanlage seit 2024 wieder anders rechnet als Bestand. Dieser Artikel erklärt, wer sie nutzen darf, wie sie Jahr für Jahr verläuft und wo ihre Grenzen liegen.

Was das Wachstumschancengesetz eingeführt hat

Mit dem Wachstumschancengesetz hat der Gesetzgeber 2024 eine zeitlich befristete degressive Abschreibung für neue Wohngebäude geschaffen, geregelt in § 7 Absatz 5a EStG. Ziel war es, den Wohnungsbau anzukurbeln, der wegen gestiegener Zinsen und Baukosten eingebrochen war. Anders als die lineare AfA, die jedes Jahr denselben Betrag ansetzt, berechnet die degressive AfA 5 Prozent vom jeweils verbleibenden Restwert des Gebäudes. Dadurch ist die Abschreibung in den ersten Jahren deutlich höher und fällt dann Jahr für Jahr ab.

Für Kapitalanleger ist das steuerlich attraktiv, weil die hohen Beträge genau in die Jahre fallen, in denen auch die Zinsbelastung am höchsten ist. Beides zusammen erzeugt den steuerlichen Verlust, der bei 42 Prozent Grenzsteuersatz zur Erstattung führt. Den Mechanismus dahinter erklärt Steuern sparen mit Immobilien.

Voraussetzungen: Für wen die degressive AfA gilt

• Wohngebäude oder Wohnung, neu hergestellt. Die degressive AfA gilt nur für Neubauten, die Wohnzwecken dienen. Bestandsimmobilien, Gewerbeflächen und Grund und Boden sind ausgeschlossen. Die Abschreibung bezieht sich nur auf den Gebäudeanteil, beim Musterbeispiel 80 Prozent des Kaufpreises.
• Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029. Maßgeblich ist in der Regel die Baubeginnsanzeige bei der Baubehörde. Wo keine Anzeige vorgeschrieben ist, zählt der tatsächliche Beginn der Bauarbeiten. Lassen Sie sich das Datum vom Bauträger schriftlich belegen.
• Auch beim Kauf vom Bauträger. Wer nicht selbst baut, sondern eine fertige Neubauwohnung erwirbt, kann die degressive AfA nutzen, wenn der Kaufvertrag bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung rechtswirksam abgeschlossen ist. Eine Wohnung, die 2025 fertiggestellt und erst 2026 gekauft wird, fällt in der Regel heraus.
• Lage in Deutschland oder im EU- und EWR-Raum. Für Kapitalanleger auf dieser Website ist das praktisch immer erfüllt.

Ein Wahlrecht bleibt: Sie können statt der degressiven AfA auch die lineare AfA von 3 Prozent wählen. In den ersten zehn Jahren ist das beim Musterbeispiel in keinem Jahr vorteilhaft.

So verläuft die degressive AfA am Musterbeispiel

Beim Musterbeispiel beträgt der Gebäudeanteil 200.000 €. Im ersten vollen Jahr werden darauf 5 Prozent abgeschrieben, also 10.000 €. Im zweiten Jahr gelten 5 Prozent auf den Restwert von 190.000 €, also 9.500 €. So geht es weiter. Im Jahr der Anschaffung wird die AfA in der Regel monatsgenau anteilig gewährt; wer im Juli kauft, bekommt im ersten Kalenderjahr die Hälfte.

Die Tabelle zeigt drei Dinge. Erstens: In den ersten zehn Jahren bringt die degressive AfA rund 20.000 € mehr Abschreibung als die lineare AfA mit 3 Prozent, bei 42 Prozent Grenzsteuersatz also rund 8.500 € mehr Erstattung. Zweitens: Der Vorsprung schmilzt. Im ersten Jahr liegt die degressive AfA um 4.000 € über der linearen, im zehnten Jahr nur noch um rund 300 €. Ab dem elften Jahr fällt der degressive Betrag unter 6.000 €. Drittens: Der Restwert wird nie null. Die degressive AfA nähert sich der Null nur an, was die Frage nach dem Wechsel zur linearen AfA aufwirft.

Mit Ihren eigenen Zahlen, einem anderen Gebäudeanteil oder einem anderen Kaufmonat rechnet das der AfA-Rechner nach.

Was das im ersten Jahr für den Eigenaufwand bedeutet

Der Unterschied zwischen degressiver und linearer AfA zeigt sich am deutlichsten im ersten Jahr des Musterbeispiels, realistisches Szenario mit 800 € Kaltmiete, 4 Prozent Zins und 1.000 € nicht umlegbaren Kosten:

Bei gleichem Kaufpreis halbiert die degressive AfA den monatlichen Eigenaufwand im ersten Jahr gegenüber der linearen AfA von 3 Prozent. Die Einschränkung „bei gleichem Kaufpreis" ist wichtig: Bestandswohnungen mit 2 Prozent AfA sind oft günstiger als Neubauten. Ob der Abschreibungsvorteil den höheren Neubaupreis rechtfertigt, ist eine eigene Rechnung, die der Artikel Neubau oder Bestand als Kapitalanlage führt.

Wechsel zur linearen AfA

Das Gesetz erlaubt den Wechsel von der degressiven zur linearen Abschreibung. Nach dem Wechsel bemisst sich die AfA nach dem Restwert des Gebäudes. Ob und wann sich der Wechsel lohnt, hängt davon ab, wie das Finanzamt Restwert und verbleibende Nutzungsdauer ansetzt, und das sollten Sie nicht allein entscheiden. In den ersten zehn Jahren ist die degressive AfA beim Musterbeispiel in jedem Jahr höher als die lineare AfA von 6.000 €, ein Wechsel kommt also frühestens danach in Betracht. Rechnerisch wird der Restwert verteilt auf die verbleibende Nutzungsdauer von 33⅓ Jahren erst ab dem 15. Jahr höher als 5 Prozent vom Restwert; an dieser Stelle wechseln auch unsere Rechner. Prüfen Sie den Zeitpunkt mit Ihrem Steuerberater. Ein Wechsel zurück von linear zu degressiv ist nicht möglich.

Kombination mit der Sonder-AfA nach § 7b

Die degressive AfA lässt sich mit der Sonder-AfA für Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG kombinieren. Diese gewährt in den ersten vier Jahren zusätzlich 5 Prozent, sodass die Abschreibung im ersten Jahr insgesamt 10 Prozent des Gebäudewerts erreicht. Beim Musterbeispiel wären das 20.000 € im ersten Jahr statt 10.000 €. Die Voraussetzungen sind allerdings deutlich strenger: Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeitssiegel, Baukosten von höchstens 5.200 € je Quadratmeter und eine Bemessungsgrundlage von höchstens 4.000 € je Quadratmeter. Welche Objekte das erfüllen und was es bringt, steht in Sonder-AfA nach § 7b.

Grenzen und Risiken

• Steuerverschiebung statt Ersparnis bei frühem Verkauf. Jede Abschreibung senkt den steuerlichen Buchwert. Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren, wird der Gewinn inklusive der abgeschriebenen Beträge versteuert. Bei der degressiven AfA ist dieser Betrag nach zehn Jahren mit rund 80.000 € höher als bei der linearen. Erst nach Ablauf der Spekulationsfrist wird aus der Verschiebung eine Ersparnis, siehe Immobilie nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen.
• Die Erstattung sinkt planmäßig. Wer seine Liquidität auf die 4.800 € des ersten Jahres auslegt, hat im fünften Jahr ein Problem. Beim Musterbeispiel liegt der Eigenaufwand nach Steuer im Schnitt der ersten zehn Jahre bei rund 210 € im Monat, nicht bei 135 €.
• Der Baubeginn muss belegbar sein. Fehlt die Baubeginnsanzeige oder liegt der Beginn vor dem 1. Oktober 2023, gilt nur die lineare AfA. Prüfen Sie das vor der Unterschrift, nicht danach.
• Neubau kostet mehr. Ein Aufschlag von 20 Prozent auf den Kaufpreis frisst den AfA-Vorteil über zehn Jahre rechnerisch auf. Der Steuervorteil ersetzt keine Kaufpreisprüfung.
• Befristung und Gesetzesänderungen. Die Regelung gilt für Baubeginn bis 30. September 2029. Für Objekte, die die Voraussetzungen erfüllen, gilt in der Regel Bestandsschutz. Eine Zusicherung für 30 Jahre ist das nicht.

Häufige Fragen

Autor: Dipl.-Math. Bernhard Klenke, Geschäftsführer Bauconsult, Immobilienmakler (§ 34c GewO) und Finanzierungsvermittler (§ 34i GewO). Mehr über den Autor.