Eine vermietete Immobilie senkt Ihre Steuerlast, weil Abschreibung und Zinsen die Mieteinnahmen rechnerisch übersteigen. Der Verlust mindert Ihr zu versteuerndes Einkommen. Beim Musterbeispiel mit 250.000 € Kaufpreis und 42 Prozent Grenzsteuersatz sind das im ersten Jahr rund 4.800 € Erstattung. Der Effekt ist real, er sinkt aber jedes Jahr und er ersetzt keine tragfähige Immobilie.
„Mit Immobilien Steuern sparen" ist einer der meistgesuchten und am häufigsten missverstandenen Sätze der Geldanlage. Dieser Artikel erklärt den Mechanismus ohne Verkaufsvokabular, rechnet ihn am Musterbeispiel durch und zeigt, wo seine Grenzen liegen.
Wer eine Immobilie vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Von den Mieteinnahmen darf er alle Kosten abziehen, die mit der Vermietung zusammenhängen: die Zinsen der Finanzierung, die Abschreibung des Gebäudes, Verwaltung, Instandhaltung und nicht umlegbare Nebenkosten. Sind diese Kosten höher als die Miete, entsteht ein steuerlicher Verlust, der mit Ihrem Gehalt oder Gewinn verrechnet wird und Ihre Einkommensteuer senkt.
Das Entscheidende ist die Abschreibung. Sie ist ein Aufwand, den Sie nicht bezahlen. Der Staat unterstellt, dass ein Gebäude an Wert verliert, und lässt Sie diesen rechnerischen Wertverlust absetzen, obwohl die Immobilie am Markt meist an Wert gewinnt. Bei Neubauten mit Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029 sind das 5 Prozent des Gebäudewerts im ersten Jahr, degressiv fallend.
Nehmen wir die Neubau-Eigentumswohnung, die auf dieser Website überall gleich verwendet wird. Kaufpreis 250.000 €, davon 80 Prozent Gebäudeanteil, also 200.000 €. Vollfinanzierung mit 4 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung, Kaltmiete 800 € im Monat, nicht umlegbare Kosten 1.000 € im Jahr. So sieht die steuerliche Rechnung im ersten Jahr aus:
| Position | Betrag pro Jahr |
|---|---|
| Mieteinnahmen (12 × 800 €) | + 9.600 € |
| Zinsen (4 % auf 250.000 €) | − 10.000 € |
| Degressive AfA (5 % auf 200.000 €) | − 10.000 € |
| Verwaltung, Rücklage, sonstige Kosten | − 1.000 € |
| Steuerliches Ergebnis | − 11.400 € |
| Steuererstattung bei 42 % Grenzsteuersatz | ca. 4.800 € |
Die 11.400 € Verlust senken Ihr zu versteuerndes Einkommen. Bei 42 Prozent Grenzsteuersatz bekommen Sie davon 42 Prozent zurück, rund 4.800 €. Das sind 400 € im Monat, die das Finanzamt zu Ihrer Rate beisteuert.
Wichtig: Die Tilgung von 5.000 € taucht in dieser Rechnung nicht auf. Tilgung ist keine Ausgabe, sondern Vermögensaufbau, und deshalb nicht absetzbar. Ihre tatsächliche Liquidität sieht so aus: Rate 15.000 € plus Kosten 1.000 € minus Miete 9.600 € ergibt 6.400 € Eigenaufwand vor Steuer. Nach Abzug der Erstattung bleiben rund 1.600 € im Jahr, also etwa 135 € im Monat. Das ist die Zahl, die auf der Startseite steht.
Die Erstattung ist der Verlust mal Ihrem Grenzsteuersatz. Bei 30 Prozent bringt derselbe Verlust nur 3.400 €, bei 45 Prozent 5.130 €. Der Grenzsteuersatz ist der Satz auf Ihren letzten verdienten Euro, nicht der Durchschnitt. Ab rund 70.000 € zu versteuerndem Einkommen (ledig) beziehungsweise 140.000 € (zusammen veranlagt) liegen Sie 2026 bei 42 Prozent. Wie hoch Ihr Satz ist, zeigt der Grenzsteuersatz-Rechner; die Hintergründe erklärt der Artikel Grenzsteuersatz erklärt.
Wer nur das erste Jahr betrachtet, versteht das Modell nicht. Zwei Dinge verändern die Rechnung jedes Jahr. Die degressive Abschreibung wird auf den Restwert berechnet: 10.000 € im ersten Jahr, 9.500 € im zweiten, 9.025 € im dritten. Und der Zinsanteil Ihrer Rate sinkt, weil Sie tilgen. Beides verkleinert den steuerlichen Verlust.
Beim Musterbeispiel liegt der Eigenaufwand nach Steuer deshalb im Schnitt der ersten zehn Jahre bei rund 210 € im Monat, nicht bei 135 €. Nach acht bis zwölf Jahren dreht das steuerliche Ergebnis ins Positive: Die Miete übersteigt Zinsen, AfA und Kosten, und Sie zahlen Steuern auf den Überschuss. Das ist kein Fehler des Modells, sondern sein Ziel. Die Immobilie trägt sich dann aus der Miete, die Tilgung läuft weiter, und das Finanzamt hat Ihnen den Einstieg finanziert. Die komplette 30-Jahres-Tabelle finden Sie im Musterbeispiel.
Die Abschreibung senkt den steuerlichen Buchwert Ihrer Immobilie. Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren, wird der Gewinn versteuert, und zwar inklusive der Beträge, die Sie abgeschrieben haben. Nach zehn Jahren ist der Verkauf einer privat gehaltenen Immobilie steuerfrei. Dann wird aus der Verschiebung eine echte Ersparnis. Wer eine Kapitalanlage-Immobilie kauft, sollte deshalb mindestens zehn Jahre halten wollen. Mehr dazu unter Immobilie nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen.
Er kann eine schlechte Immobilie nicht gut machen. Die Verbraucherzentralen warnen seit Jahrzehnten vor Steuersparmodellen, und sie haben recht: In den meisten Fällen war die Immobilie überteuert, die Miete zu hoch kalkuliert oder der Standort ohne Nachfrage. Die Steuerersparnis hat dann nur den Verlust verkleinert, nicht verhindert.
Die Gegenprobe ist einfach. Lassen Sie sich die Rechnung mit 0 Prozent Grenzsteuersatz zeigen. Beim Musterbeispiel läge der Eigenaufwand dann bei rund 535 € im Monat, und dafür bauen Sie 5.000 € Tilgung im Jahr plus Wertentwicklung auf. Wenn eine Immobilie ohne Steuereffekt völlig untragbar ist, kaufen Sie ein Steuermodell, keine Immobilie. Die Steuer sollte der Turbo sein, nicht das Fundament.
Wie Sie diese Risiken begrenzen, steht in Die 7 Risiken einer Kapitalanlage-Immobilie.
Alle Schritte können Sie im Steuer-zu-Vermögen-Rechner mit Ihren eigenen Zahlen nachvollziehen.
30 Minuten, per Video oder Telefon, bundesweit. Sie erhalten Ihre persönliche Rechnung in drei Szenarien. Ob Sie danach weitermachen, entscheiden Sie.
Keine Verkaufsveranstaltung, keine Verpflichtung. Provisionshinweis: Bauconsult wird bei Vermittlung vom Verkäufer vergütet.