Wie viel Eigenkapital brauche ich wirklich?

Die Frage nach dem Eigenkapital wird bei Kapitalanlagen häufig falsch beantwortet, in beide Richtungen: Manche Anbieter versprechen den Einstieg ohne eigenes Geld, manche Berater raten zu 30 Prozent wie beim Eigenheim. Die ehrliche Antwort liegt dazwischen und lässt sich ausrechnen.

Das Minimum: die Kaufnebenkosten

Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbucheintrag entstehen beim Kauf und schaffen keinen Wert, den eine Bank beleihen könnte. Deshalb erwarten fast alle Banken, dass diese Kosten aus eigenen Mitteln bezahlt werden. Beim Musterbeispiel in Niedersachsen sind das 5 Prozent Grunderwerbsteuer, also 12.500 €, plus rund 2 Prozent für Notar und Grundbuch, also 5.000 €, zusammen 17.500 € oder 7 Prozent des Kaufpreises. Eine Käufercourtage fällt beim Musterbeispiel nicht an, weil Bauconsult vom Verkäufer vergütet wird.

Je nach Bundesland liegen die Nebenkosten in der Regel zwischen 6 und 9 Prozent des Kaufpreises. Die Grunderwerbsteuer reicht von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, dem Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen. Kommt eine Käufercourtage hinzu, steigt der Bedarf um weitere 3 bis 4 Prozent. Die genaue Summe für Ihr Bundesland und Ihren Kaufpreis liefert der Kaufnebenkosten-Rechner, die vollständige Liste der Artikel Kaufnebenkosten: Die vollständige Liste nach Bundesland.

Die Reserve: drei bis sechs Raten

Die Nebenkosten sind das Eigenkapital, das die Bank sehen will. Die Reserve ist das Eigenkapital, das Sie selbst brauchen. Sie deckt die Fälle ab, die in jeder ehrlichen Rechnung vorkommen: einen Mieterwechsel mit Leerstand, eine Sonderumlage der Eigentümergemeinschaft, eine Reparatur, die nicht aus der Rücklage bezahlt wird, oder eine Mietminderung. Beim Musterbeispiel liegt die Rate bei 1.250 € im Monat. Drei Raten sind 3.750 €, sechs Raten 7.500 €.

Wie viel davon Sie brauchen, hängt von Ihrer Situation ab. Wer ein stabiles Angestelltengehalt hat, eine gefragte Lage kauft und die Steuererstattung monatlich über einen Freibetrag erhält, kommt in der Regel mit drei Raten aus. Wer selbstständig ist, in einer weniger nachgefragten Lage kauft oder bereits andere Verpflichtungen trägt, sollte sechs Raten vorhalten. Die Reserve liegt auf einem separaten Konto, das nichts mit dem Alltagskonto zu tun hat, und wird nur für die Immobilie angefasst.

Eigenkapitalbedarf nach Kaufpreis

Die folgende Tabelle rechnet den Bedarf für drei Kaufpreise mit 7 Prozent Nebenkosten wie in Niedersachsen, 4 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung. In Bundesländern mit 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer liegen die Nebenkosten rund 1,5 Prozentpunkte höher, in Bayern rund 1,5 Prozentpunkte niedriger.

Die Tabelle zeigt auch, warum der Kaufpreis zur Situation passen muss: Bei 400.000 € liegt allein die Rate bei 2.000 € im Monat, die im Fall eines Leerstands vollständig aus dem eigenen Einkommen kommt. Wer 40.000 € Eigenkapital hat, aber diese Rate nicht drei Monate lang tragen könnte, ist mit einem kleineren Objekt besser beraten.

Wann mehr Eigenkapital sinnvoll ist

Die Faustregel „Nebenkosten plus Reserve" gilt für den Standardfall. In drei Situationen ist mehr Eigenkapital sinnvoll oder notwendig.

• Die Bank verlangt es. Bei einem Beleihungsauslauf über 100 Prozent des Beleihungswerts verlangen Banken einen Zinsaufschlag, und nicht jedes Institut finanziert den vollen Kaufpreis. Bei schwächerer Bonität, bei älteren Objekten oder in weniger gefragten Lagen kann die Bank 10 oder 20 Prozent Eigenkapital auf den Kaufpreis zur Bedingung machen. Mit Zugang zu über 400 Banken lässt sich häufig eine Lösung finden, aber nicht in jedem Fall.
• Die Rate wäre sonst untragbar. Wenn das vorsichtige Szenario mit Vollfinanzierung nicht in Ihr Budget passt, senkt Eigenkapital die Rate. Beim Musterbeispiel reduzieren 75.000 € Eigenkapital die Rate von 1.250 € auf 875 € im Monat. Das ist steuerlich weniger attraktiv, aber tragbar zu sein ist wichtiger als steuerlich optimal zu sein. Den Rechenvergleich finden Sie im Artikel Vollfinanzierung bei Kapitalanlagen: Sinnvoll oder riskant?.
• Sie sind selbstständig. Banken bewerten schwankende Einkünfte vorsichtiger als Gehälter. Selbstständige und Freiberufler brauchen in der Regel drei Jahresabschlüsse, eine aktuelle BWA und häufig mehr Eigenkapital, um die gleichen Konditionen zu erhalten wie Angestellte. Auch die Reserve sollte bei schwankendem Einkommen eher sechs als drei Raten betragen.

Was Eigenkapital ersetzen kann

Eigenkapital muss nicht auf dem Tagesgeldkonto liegen. Banken akzeptieren in der Regel auch andere Werte, wenn sie als Sicherheit dienen oder liquide sind.

• Bausparguthaben. Ein zuteilungsreifer oder auch ein noch laufender Bausparvertrag kann eingesetzt werden, entweder als Eigenkapital für die Nebenkosten oder als Baustein der Finanzierung mit dem vereinbarten Darlehenszins.
• Depot als Sicherheit. Wertpapiere lassen sich verpfänden, ohne sie zu verkaufen. Die Bank rechnet sie je nach Risikoklasse mit einem Abschlag an. Der Vorteil: Das Depot arbeitet weiter, der Nachteil: Bei Kursverlusten kann die Bank Nachschuss verlangen.
• Grundschuld auf das Eigenheim. Wer ein abbezahltes oder weitgehend abbezahltes Eigenheim besitzt, kann eine Grundschuld darauf als Zusatzsicherheit einbringen. Damit lassen sich auch die Nebenkosten mitfinanzieren. Der Preis dafür ist, dass das Eigenheim für die Kapitalanlage haftet, und das sollte gut überlegt sein.

Was Eigenkapital nicht ersetzen kann, ist die Reserve. Ein verpfändetes Depot oder eine belastete Grundschuld helfen nicht, wenn im dritten Monat Leerstand die Rate fällig wird. Die Reserve muss liquide sein.

Vier typische Fehler

1. Die Reserve verbrauchen. Der häufigste Fehler: Die Reserve wird für Küche, Möbel oder den Umzug des ersten Mieters ausgegeben, und beim ersten Leerstand fehlt das Geld. Die Reserve ist Teil des Eigenkapitalbedarfs, nicht dessen Rest.
2. Die Nebenkosten mitfinanzieren. Eine Finanzierung über 110 Prozent ist möglich, aber teuer und riskant. Der Zinsaufschlag gilt für das gesamte Darlehen, und die Restschuld liegt von Anfang an über dem Wert der Immobilie. Bei einem Verkauf in den ersten Jahren bleibt dann in der Regel ein Minus. Wer die Nebenkosten nicht aus eigenen Mitteln aufbringen kann, sollte in der Regel noch sparen statt kaufen.
3. Das gesamte Eigenkapital in die Immobilie stecken. Wer 60.000 € hat und alles in den Kaufpreis gibt, hat steuerlich wenig gewonnen und keine Reserve mehr. Nebenkosten plus Reserve in die Immobilie, der Rest bleibt liquide oder im Depot.
4. Eigenkapital mit Tragfähigkeit verwechseln. 25.000 € auf dem Konto sagen nichts darüber, ob Sie 1.250 € im Monat auch ohne Miete und ohne Steuererstattung aufbringen könnten. Die Bank prüft beides, und Sie sollten es auch tun.

Fazit

Der Eigenkapitalbedarf für eine Kapitalanlage-Immobilie ist kleiner als beim Eigenheim, aber nicht null. Nebenkosten und Reserve müssen aus eigenen Mitteln kommen, beim Musterbeispiel rund 21.000 € bis 25.000 €; der Kaufpreis wird finanziert, weil die Zinsen Werbungskosten sind. Mehr Eigenkapital ist sinnvoll, wenn die Bank es verlangt, die Rate sonst untragbar wäre oder das Einkommen schwankt. Ob Ihr Eigenkapital, Ihr Einkommen und Ihr Steuersatz zusammenpassen, prüft der Kapitalanlage-Check in wenigen Minuten. Die vollständige Rechnung mit 17.500 € Nebenkosten steht im Musterbeispiel.

Häufige Fragen

Autor: Dipl.-Math. Bernhard Klenke, Geschäftsführer Bauconsult, Immobilienmakler (§ 34c GewO) und Finanzierungsvermittler (§ 34i GewO). Mehr über den Autor.