Kaufnebenkosten: Die vollständige Liste nach Bundesland

Die Kaufnebenkosten sind die Zahl, die in vielen Angeboten fehlt, und zugleich die einzige, die Sie am Tag des Kaufs aus eigener Tasche bezahlen. Dieser Artikel listet alle Positionen auf, zeigt die Grunderwerbsteuer aller 16 Bundesländer und erklärt, welcher Teil davon abgeschrieben und welcher sofort abgesetzt wird.

Woraus die Kaufnebenkosten bestehen

Beim Kauf einer Immobilie kommen zum Kaufpreis vier Positionen hinzu, von denen eine bei Kapitalanlagen häufig entfällt.

• Grunderwerbsteuer: Eine einmalige Steuer des Bundeslandes, in dem die Immobilie liegt. Der Satz reicht von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Bemessungsgrundlage ist der beurkundete Kaufpreis. Erst wenn die Steuer bezahlt ist, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die Sie nicht als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden.
• Notar: Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, bestellt die Grundschuld für die Bank und wickelt die Zahlung ab. Seine Gebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz festgelegt und nicht verhandelbar. In der Regel liegen sie inklusive Grundschuld bei rund 1,5 Prozent des Kaufpreises.
• Grundbuch: Das Grundbuchamt trägt die Auflassungsvormerkung, die Eigentumsumschreibung und die Grundschuld ein. Dafür fallen rund 0,5 Prozent an.
• Maklercourtage: Beim Kauf einer Bestandswohnung über einen Makler zahlen Käufer in der Regel eine Courtage, üblich sind bis zu 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer. Bei Kapitalanlagen vom Bauträger oder Vertrieb wird die Vermittlung meist vom Verkäufer bezahlt, die sogenannte Innenprovision. Beim Musterbeispiel und bei Bauconsult ist das der Fall, der Käufer zahlt 0 €. Details finden Sie im Provisionshinweis.

Hinzu kommen je nach Finanzierung kleinere Beträge wie Bereitstellungszinsen oder ein Wertgutachten der Bank. Sie sind in den 7 Prozent des Musterbeispiels nicht enthalten, bewegen sich aber in der Regel im dreistelligen Bereich.

Grunderwerbsteuer 2026: Alle 16 Bundesländer

Die folgende Tabelle zeigt den Steuersatz jedes Bundeslandes, die Nebenkosten gesamt ohne Courtage (Notar und Grundbuch mit 2 Prozent angesetzt) und den Betrag, der beim Musterbeispiel mit 250.000 € Kaufpreis anfällt.

Die Sätze werden von den Landtagen festgelegt und ändern sich gelegentlich in beide Richtungen. Maßgeblich ist der Satz am Tag der Beurkundung, nicht der am Tag der Reservierung. Wer in einem Land mit Änderungsdiskussion kauft, sollte den aktuellen Stand kurz vor dem Notartermin prüfen.

Rechenbeispiel: 250.000 € in Niedersachsen, Bayern und NRW

Derselbe Kaufpreis, drei Bundesländer, keine Käufercourtage. So verteilen sich die Nebenkosten:

Zwischen Bayern und Nordrhein-Westfalen liegen 7.500 €, das entspricht sechs Monatsraten des Musterbeispiels. Trotzdem wäre es ein Fehler, den Standort nach der Grunderwerbsteuer zu wählen. Eine Wohnung mit stabiler Mietnachfrage in einem 6,5-Prozent-Land ist einer Wohnung mit Leerstandsrisiko in einem 3,5-Prozent-Land in der Regel überlegen, weil der Unterschied von 7.500 € einmalig anfällt, ein Leerstand aber jedes Jahr wiederkommen kann. Ihre eigenen Zahlen für jedes Bundesland ermittelt der Kaufnebenkosten-Rechner.

Warum die Nebenkosten aus Eigenkapital kommen müssen

Banken finanzieren in der Regel den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten. Der Grund ist einfach: Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch erhöhen den Wert der Immobilie nicht. Verkaufen Sie am Tag nach dem Kauf, ist das Geld weg, und der nächste Käufer zahlt seine eigenen Nebenkosten. Für die Bank sind das ungedeckte Kosten, die sie nur bei sehr guter Bonität und mit Zinsaufschlag mitfinanziert.

Beim Musterbeispiel bedeutet das: 250.000 € kommen von der Bank, 17.500 € von Ihnen. Dazu sollte eine Reserve von drei bis sechs Monatsraten kommen, also 3.750 € bis 7.500 €, die nicht in der Immobilie gebunden sind. Wie viel Eigenkapital insgesamt sinnvoll ist, erklärt der Artikel Wie viel Eigenkapital brauche ich wirklich?, und warum der Kaufpreis selbst voll finanziert werden darf, steht unter Vollfinanzierung bei Kapitalanlagen.

Steuerliche Behandlung: Abschreiben oder sofort absetzen

Für die Steuererklärung werden die Nebenkosten in zwei Gruppen geteilt, und die Unterscheidung ist bares Geld wert.

Anschaffungsnebenkosten: Grunderwerbsteuer, die Notarkosten für den Kaufvertrag, die Grundbuchkosten für die Eigentumsumschreibung und eine eventuelle Courtage gehören zu den Anschaffungskosten der Immobilie. Sie werden im gleichen Verhältnis wie der Kaufpreis auf Grund und Boden und auf das Gebäude verteilt. Der Gebäudeanteil erhöht die Bemessungsgrundlage der Abschreibung und wird über die Jahre mit abgeschrieben, der Bodenanteil nicht. Beim Musterbeispiel mit 80 Prozent Gebäudeanteil wandern also rund 80 Prozent dieser Kosten in die AfA. Das Musterbeispiel rechnet vereinfacht mit 200.000 € Bemessungsgrundlage; mit den anteiligen Nebenkosten fällt die Abschreibung in der Praxis etwas höher aus.

Finanzierungskosten: Die Notar- und Grundbuchkosten für die Bestellung der Grundschuld hängen nicht mit dem Kauf zusammen, sondern mit dem Darlehen. Sie sind Werbungskosten und werden im Jahr der Zahlung in voller Höhe in der Anlage V angesetzt. Dasselbe gilt für Bereitstellungszinsen und ein von der Bank verlangtes Gutachten. Bei einer Grundschuld über 250.000 € geht es in der Regel um einen Betrag deutlich unter 1 Prozent des Kaufpreises, der aber sofort wirkt statt über Jahrzehnte.

Praktisch heißt das: Bewahren Sie die Notarrechnung auf. Der Notar weist Kaufvertrag und Grundschuld getrennt aus, und genau diese Trennung braucht Ihr Steuerberater. Wie die Anlage V aufgebaut ist, zeigt der Artikel Anlage V verständlich erklärt.

Vier Tipps, die Nebenkosten senken

1. Bewegliche Gegenstände separat ausweisen. Einbauküche, Markise, Sauna oder eine mitverkaufte Einrichtung sind kein Grundstück und unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer, wenn sie im Kaufvertrag mit einem eigenen, realistischen Betrag aufgeführt sind. Das Finanzamt prüft die Bewertung, und die Bank rechnet diesen Teil in der Regel nicht in den Beleihungswert. Bei 5.000 € Einbauküche in Niedersachsen sparen Sie 250 € Grunderwerbsteuer.
2. Innenprovision statt Käufercourtage. Bei Angeboten, in denen der Verkäufer die Vermittlung bezahlt, entfällt die größte variable Position. Beim Musterbeispiel wären das bei 3,57 Prozent zusätzliche 8.925 € gewesen. Fragen Sie vor der Reservierung schriftlich, wer die Courtage trägt.
3. Eine Grundschuld statt mehrerer. Notar- und Grundbuchgebühren sind gesetzlich festgelegt. Sparen lässt sich hier nur durch eine schlanke Abwicklung, etwa eine einzige Grundschuld für die gesamte Finanzierung statt getrennter Eintragungen für mehrere Darlehen.
4. Nebenkosten in die Rendite einrechnen. Wer den Faktor nur mit dem Kaufpreis berechnet, überschätzt die Rendite um die Nebenkosten. Beim Musterbeispiel sind 267.500 € die richtige Basis, nicht 250.000 €. Wie sich das auswirkt, zeigt Mietrendite, Eigenkapitalrendite, Faktor.

Häufige Fragen

Autor: Dipl.-Math. Bernhard Klenke, Geschäftsführer Bauconsult, Immobilienmakler (§ 34c GewO) und Finanzierungsvermittler (§ 34i GewO). Mehr über den Autor.