Drei Kennzahlen reichen, um eine Kapitalanlage-Immobilie einzuordnen. Die Bruttomietrendite setzt die Jahresmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis, beim Musterbeispiel 9.600 € zu 250.000 €, also 3,84 Prozent. Der Kaufpreisfaktor ist dieselbe Rechnung umgekehrt: 250.000 € geteilt durch 9.600 € ergibt rund 26 Jahresmieten. Die Eigenkapitalrendite misst, was aus Ihrem eingesetzten Geld wird, beim Musterbeispiel aus rund 40.000 € in zehn Jahren rund 100.000 €. Sie ist die aussagekräftigste und zugleich die am leichtesten zu schönende Zahl.
Wer Exposés vergleicht, liest Renditeangaben, die selten dasselbe meinen. Dieser Artikel definiert die drei wichtigsten Kennzahlen, rechnet sie am Musterbeispiel vor und zeigt, welche Frage jede Kennzahl beantwortet und welche nicht.
Die Bruttomietrendite ist die Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis. Beim Musterbeispiel sind das 12 mal 800 €, also 9.600 €, geteilt durch 250.000 €. Das ergibt 3,84 Prozent. Die Zahl ist in fünf Sekunden berechnet und deshalb die Kennzahl, mit der Sie ein Exposé sortieren: Sie vergleicht Objekte untereinander, unabhängig von Ihrer Finanzierung und Ihrem Steuersatz.
Was sie nicht kann: Sie ignoriert die Kaufnebenkosten, die nicht umlegbaren Kosten und die Frage, ob die angegebene Miete überhaupt erzielbar ist. Ein Anbieter, der eine unrealistische Miete einsetzt, produziert eine schöne Bruttomietrendite. Prüfen Sie die Miete deshalb immer gegen den Mietspiegel oder vergleichbare Angebote am Ort.
Die Nettomietrendite zieht von der Miete die Kosten ab, die Sie als Eigentümer nicht auf den Mieter umlegen können, und setzt das Ergebnis ins Verhältnis zum Kaufpreis inklusive Nebenkosten. Beim Musterbeispiel: 9.600 € Miete minus 1.000 € nicht umlegbare Kosten für Verwaltung und Instandhaltungsrücklage ergibt 8.600 €. Geteilt durch 267.500 €, also 250.000 € Kaufpreis plus 17.500 € Nebenkosten, sind das rund 3,2 Prozent.
Die Differenz zur Bruttomietrendite von gut 0,6 Prozentpunkten wirkt klein, erklärt aber, warum viele Anbieter nur die Bruttozahl nennen. Bei älteren Objekten mit höherem Instandhaltungsbedarf oder in Bundesländern mit 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer wird der Abstand größer. Die Nettomietrendite ist die Zahl, die Sie mit der Verzinsung anderer Anlagen vergleichen können, weil sie ohne Fremdkapital und ohne Steuer auskommt.
Der Faktor gibt an, wie viele Jahreskaltmieten der Kaufpreis entspricht. Beim Musterbeispiel: 250.000 € geteilt durch 9.600 € ergibt rund 26. Faktor und Bruttomietrendite sind Kehrwerte voneinander; Faktor 26 entspricht 3,84 Prozent, Faktor 20 entspricht 5 Prozent, Faktor 33 entspricht 3 Prozent. Makler und Banken sprechen häufig in Faktoren, weil sich Objekte damit leichter vergleichen lassen.
| Kennzahl | Rechnung am Musterbeispiel | Ergebnis |
|---|---|---|
| Bruttomietrendite | 9.600 € ÷ 250.000 € | 3,84 % |
| Nettomietrendite | (9.600 € − 1.000 €) ÷ 267.500 € | ca. 3,2 % |
| Kaufpreisfaktor | 250.000 € ÷ 9.600 € | ca. 26 |
| Eigenkapitalrendite (10 Jahre) | ca. 100.000 € aus ca. 40.000 € Einsatz | ca. 9 bis 10 % p. a. |
Welche Faktoren üblich sind, hängt stark von der Lage ab. In den großen Metropolen liegen die Faktoren für Neubau häufig bei 30 und darüber, was Bruttomietrenditen von rund 3 Prozent und weniger entspricht. In mittleren Städten und im Umland der Metropolen sind Faktoren zwischen etwa 22 und 28 verbreitet. In ländlichen und strukturschwachen Regionen finden sich Faktoren unter 20, also Bruttomietrenditen über 5 Prozent. Diese Bandbreiten sind grobe Orientierungswerte, keine Regeln. Ein hoher Faktor bedeutet in der Regel eine gefragte Lage mit Aussicht auf Wertentwicklung, ein niedriger Faktor bedeutet in der Regel ein höheres Leerstands- und Wertrisiko. Ein niedriger Faktor ist kein Schnäppchen, sondern ein Preis für Risiko.
Mietrendite und Faktor betrachten die Immobilie. Die Eigenkapitalrendite betrachtet Sie. Sie fragt: Was habe ich eingesetzt, und was ist daraus geworden? Beim Musterbeispiel setzen Sie in zehn Jahren rund 40.000 € ein, nämlich 17.500 € Nebenkosten beim Kauf plus die monatlichen Eigenaufwände nach Steuer, im Schnitt rund 210 € im Monat. Nach zehn Jahren steht die Wohnung bei 1,5 Prozent Wertentwicklung im Jahr bei rund 290.000 €, die Restschuld bei rund 190.000 €. Wert minus Restschuld ergibt rund 100.000 €.
Aus 40.000 € werden also 100.000 €, ein Faktor von 2,5 in zehn Jahren. Wer den gesamten Einsatz vereinfachend als Anfangsinvestition betrachtet, kommt auf eine Verzinsung von grob 9 bis 10 Prozent im Jahr. Weil die Eigenaufwände tatsächlich erst über die Jahre fließen, liegt die exakte Verzinsung etwas darüber. Die Zahl setzt sich aus drei Quellen zusammen, die alle auf Ihr Eigenkapital wirken:
Dieselbe Mechanik, die aus 40.000 € in zehn Jahren 100.000 € macht, kann Ihr Eigenkapital auch aufzehren. Angenommen, die Wohnung verliert statt zu gewinnen 10 Prozent an Wert und steht nach zehn Jahren bei 225.000 €. Die Restschuld beträgt weiterhin rund 190.000 €. Wert minus Restschuld sind dann rund 35.000 €, weniger als Ihr Einsatz von rund 40.000 €. Ein Wertverlust von 10 Prozent auf die Immobilie hat Ihr eingesetztes Kapital rechnerisch vollständig gekostet, obwohl Sie zehn Jahre getilgt haben.
Der Hebel wirkt außerdem auf die Zinsen. Steigt der Anschlusszins nach zehn Jahren auf 5,5 Prozent, steigt der Eigenaufwand im vorsichtigen Szenario auf rund 330 € im Monat, und jeder zusätzliche Euro Eigenaufwand verringert die Eigenkapitalrendite. Bleibt die Miete aus, zahlen Sie die volle Rate von 1.250 € selbst. Der Fremdkapitalhebel ist kein Geschenk, sondern eine Verstärkung, und sie verstärkt Fehler genauso wie Erfolge. Genau deshalb muss die Immobilie ohne Steuervorteil und ohne Wertsteigerung eine vernünftige Wohnung in einer nachgefragten Lage sein.
Jede der drei Kennzahlen beantwortet eine Frage und lässt andere offen. Die Bruttomietrendite vergleicht Objekte, sagt aber nichts über Kosten und Finanzierung. Die Nettomietrendite berücksichtigt Kosten, aber weder Steuer noch Hebel. Die Eigenkapitalrendite berücksichtigt alles, hängt dafür aber von Annahmen ab, die in zehn Jahren liegen: Wertentwicklung, Anschlusszins, Mietentwicklung, Leerstand. Wer die Eigenkapitalrendite mit 3 Prozent Wertsteigerung statt 1,5 Prozent rechnet, verdoppelt den Wertzuwachs und erhält eine Zahl, die auf dem Papier beeindruckt und in der Realität nichts belegt.
Drei Regeln helfen beim Lesen von Renditeangaben. Erstens: Fragen Sie immer, welche Rendite gemeint ist und welche Annahmen dahinterstehen. Zweitens: Die Nettomietrendite sollte auch ohne Steuervorteil in einer Größenordnung liegen, die die laufenden Kosten trägt; beim Musterbeispiel liegt der Eigenaufwand ohne Steuer bei rund 535 € im Monat, und diese Zahl muss für Sie nachvollziehbar sein. Drittens: Rechnen Sie die Eigenkapitalrendite in drei Szenarien und treffen Sie Ihre Entscheidung auf Basis des vorsichtigen. Wie sich die Szenarien beim Musterbeispiel unterscheiden, zeigt der Artikel Immobilie als Kapitalanlage: Lohnt sich das 2026 noch?.
Noch eine Grenze: Die 100.000 € nach zehn Jahren sind Buchvermögen. Realisiert werden sie erst beim Verkauf, der nach Ablauf der Spekulationsfrist steuerfrei ist, aber Verkaufskosten und einen Käufer voraussetzt. Wer nicht verkauft, hat stattdessen eine Wohnung mit sinkender Restschuld, die ab etwa dem zehnten Jahr aus der Miete getragen wird. Beides ist Vermögen, nur in unterschiedlicher Form.
Alle vier Schritte erledigt der Steuer-zu-Vermögen-Rechner mit Ihren Zahlen; die vollständige Rechnung über 30 Jahre steht im Musterbeispiel. Wie der Hebel durch die Finanzierung entsteht und wo seine Grenzen liegen, erklärt der Artikel Vollfinanzierung bei Kapitalanlagen: Sinnvoll oder riskant?.
30 Minuten, per Video oder Telefon, bundesweit. Sie erhalten Ihre persönliche Rechnung in drei Szenarien. Ob Sie danach weitermachen, entscheiden Sie.
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