Immobilie als Kapitalanlage: Lohnt sich das 2026 noch?

Seit der Zinswende 2022 wird die Frage in fast jedem Erstgespräch gestellt: Lohnt sich das überhaupt noch? Die ehrliche Antwort besteht nicht aus einem Ja oder Nein, sondern aus einer Rechnung in drei Szenarien und aus drei Bedingungen, die Sie selbst prüfen können.

Die Marktlage 2026, nüchtern betrachtet

Vier Beobachtungen prägen den Markt für Kapitalanlage-Immobilien im Jahr 2026. Erstens liegen die Sollzinsen für zehn Jahre Zinsbindung um 4 Prozent, also etwa auf dem Niveau, mit dem das Musterbeispiel auf dieser Website rechnet. Zweitens haben sich die Kaufpreise nach der Korrektur der Jahre 2022 bis 2024 in vielen Regionen stabilisiert; die Phase deutlich fallender Preise ist in den meisten Märkten ausgelaufen, eine breite Aufwärtsbewegung ist dagegen regional sehr unterschiedlich. Drittens wird wenig neu gebaut, weil Baukosten und Zinsen viele Projekte unrentabel gemacht haben. Viertens steigen die Mieten, vor allem in Städten mit Zuzug, weil das Angebot knapp bleibt.

Was daraus folgt, ist keine Prognose. Ob die Zinsen in fünf Jahren höher oder niedriger stehen, weiß niemand, und wer Ihnen das Gegenteil sagt, verkauft etwas. Was sich sagen lässt: Die Kombination aus stabilisierten Preisen, steigenden Mieten, knappem Neubau und der degressiven AfA von 5 Prozent hat die Rechnung für Neubau-Kapitalanlagen gegenüber 2021 verändert. Ob zu Ihren Gunsten, entscheidet die Rechnung, nicht die Stimmung.

Die Rechnung am Musterbeispiel in drei Szenarien

Das Musterbeispiel ist eine Neubau-Eigentumswohnung für 250.000 € mit 80 Prozent Gebäudeanteil, vollfinanziert über zehn Jahre Zinsbindung mit 2 Prozent Tilgung, Rate 1.250 € im Monat. Die Kaufnebenkosten von 17.500 € kommen aus dem Eigenkapital. Der Grenzsteuersatz beträgt 42 Prozent, die degressive AfA bringt im ersten Jahr 10.000 €. So sieht das erste Jahr in drei Szenarien aus:

Das realistische Szenario ist der Maßstab: rund 535 € Eigenaufwand vor Steuer, rund 135 € nach Steuer, dazu 5.000 € Tilgung im ersten Jahr. Das vorsichtige Szenario mit einem Monat Leerstand, höheren Kosten und 5,5 Prozent Anschlusszins ist die Rechnung, die tragen muss. Wenn Sie 225 € im Monat nicht ohne Einschränkung aufbringen können, ist die Immobilie für Ihre Situation zu groß, ganz gleich, wie gut das optimistische Szenario aussieht. Die drei Szenarien können Sie im Steuer-zu-Vermögen-Rechner mit Ihren eigenen Zahlen durchspielen.

Was nach zehn Jahren steht

Der Eigenaufwand steigt über die Jahre, weil die degressive AfA auf den Restwert berechnet wird und der Zinsanteil der Rate mit jeder Tilgung sinkt. Im Schnitt der ersten zehn Jahre liegt er im realistischen Szenario bei rund 210 € im Monat. Nach zehn Jahren sind noch rund 190.000 € Restschuld offen. Bei einer Wertentwicklung von 1,5 Prozent im Jahr, also unterhalb der langjährigen Inflationsrate, steht die Wohnung bei rund 290.000 €. Wert minus Restschuld ergibt rund 100.000 €. Eingesetzt haben Sie bis dahin rund 40.000 €, nämlich die Nebenkosten und die Summe der monatlichen Eigenaufwände.

Wann es sich lohnt: drei Bedingungen

Grenzsteuersatz. Die Steuererstattung ist der steuerliche Verlust mal Ihrem Grenzsteuersatz. Bei 42 Prozent bringt das Musterbeispiel im ersten Jahr rund 4.800 €, bei 30 Prozent nur rund 3.400 €. Der Unterschied von 1.400 € im Jahr entscheidet darüber, ob die Immobilie bequem oder knapp trägt. Ab rund 70.000 € zu versteuerndem Einkommen als Lediger und rund 140.000 € bei Zusammenveranlagung liegen Sie 2026 bei 42 Prozent. Wo Sie stehen, zeigt der Grenzsteuersatz-Rechner.

Haltedauer. Die Kaufnebenkosten von 17.500 € sind beim Kauf weg und kommen nur über Wertentwicklung und Tilgung zurück. Bei 1,5 Prozent Wertzuwachs im Jahr dauert es rechnerisch etwa vier bis fünf Jahre, bis allein die Nebenkosten wieder verdient sind. Hinzu kommt die Spekulationsfrist: Ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren ist steuerpflichtig, danach steuerfrei. Wer nicht mindestens zehn Jahre halten will, sollte in der Regel nicht kaufen.

Eigenkapital. Der Kaufpreis wird bei einer Vermietung sinnvollerweise voll finanziert, weil die Zinsen Werbungskosten sind. Die Nebenkosten müssen aus eigenen Mitteln kommen, beim Musterbeispiel 17.500 €. Dazu gehört eine Reserve von drei bis sechs Monatsraten für Leerstand oder eine Reparatur. Wie Sie den Bedarf bestimmen, steht in Wie viel Eigenkapital brauche ich wirklich?.

Wann es sich nicht lohnt

• Ihr Grenzsteuersatz liegt unter 35 Prozent. Der Steuerhebel ist dann zu klein, ein Depot ist in der Regel die passendere Anlage.
• Ihr Einkommen ist in den nächsten Jahren unsicher, etwa durch geplante Elternzeit, Teilzeit oder stark schwankende Gewinne ohne Rücklage.
• Sie planen, innerhalb von zehn Jahren zu verkaufen, etwa weil das Geld für ein Eigenheim gebraucht wird.
• Sie könnten die Rate von 1.250 € im Fall eines Mietausfalls nicht drei Monate lang aus eigener Tasche zahlen.
• Das vorsichtige Szenario ist für Sie nicht tragbar, und der Anbieter zeigt Ihnen nur das optimistische.
• Sie kaufen wegen der Steuer und nicht wegen der Immobilie. Eine Wohnung, die ohne Steuervorteil untragbar ist, bleibt auch mit Steuervorteil eine schlechte Immobilie.

Für wen das Modell grundsätzlich nicht passt, beschreibt der Artikel Für wen sich eine Kapitalanlage-Immobilie nicht eignet.

2019 gegen 2026: Was sich verändert hat

2019 lag der Sollzins für zehn Jahre Zinsbindung bei rund 1 Prozent, die Kaufpreise standen in vielen Lagen dagegen hoch im Verhältnis zur Miete, und für Wohnungen galt die lineare AfA von 2 Prozent. Rechnet man das Musterbeispiel vereinfacht mit diesen beiden Parametern und lässt Kaufpreis und Miete auf dem Stand von 2026, wird der Unterschied deutlich:

Der Vergleich ist bewusst vereinfacht, weil ein vergleichbarer Neubau 2019 in vielen Lagen nicht für 250.000 € zu haben war und die Mieten niedriger lagen. Er zeigt aber die Logik: 2019 trug sich die Wohnung aus der Miete, der Steuerhebel spielte kaum eine Rolle, und das Risiko lag im hohen Kaufpreis und in der Anschlussfinanzierung, die heute für viele Käufer von damals bei rund 4 Prozent ansteht. 2026 ist die Rate doppelt so hoch, dafür übernimmt das Finanzamt bei 42 Prozent Grenzsteuersatz einen erheblichen Teil der Zinsen, die Abschreibung ist zweieinhalbmal so hoch, und der Anschlusszins ist bereits im vorsichtigen Szenario eingepreist. Keine der beiden Ausgangslagen ist der anderen pauschal überlegen. Sie sind verschieden, und die Rechnung von 2026 ist ehrlicher, weil sie weniger auf niedrige Zinsen und mehr auf die Immobilie selbst angewiesen ist.

Die Risiken bleiben

Die Rechnung oben enthält Annahmen, die eintreten können oder nicht. Bleibt die Miete aus, tragen Sie die volle Rate von 1.250 € plus Kosten. Liegt der Anschlusszins nach zehn Jahren bei 5,5 statt 4 Prozent, steigt der Eigenaufwand im vorsichtigen Szenario auf rund 330 € im Monat. Fällt der Wert der Wohnung statt zu steigen, wirkt der Verlust auf Ihr Eigenkapital gehebelt, weil die Restschuld davon unberührt bleibt. Sinkt Ihr Einkommen, sinkt mit dem Grenzsteuersatz auch die Erstattung. Und Abschreibungsregeln können sich ändern, auch wenn für laufende Objekte in der Regel Bestandsschutz gilt. Alle Risiken mit Gegenmaßnahmen finden Sie in Die 7 Risiken einer Kapitalanlage-Immobilie.

Fazit

Eine Immobilie als Kapitalanlage lohnt sich 2026 für Gutverdiener mit 42 Prozent Grenzsteuersatz, einem Anlagehorizont von mindestens zehn Jahren und rund 25.000 € freiem Eigenkapital in der Regel dann, wenn das vorsichtige Szenario tragbar ist und die Immobilie sich auch ohne Steuervorteil als solide Wohnung erweist. Sie lohnt sich nicht für Käufer, die auf den Steuervorteil angewiesen sind, kurzfristig verkaufen müssen oder ohne Reserve starten. Ob Sie zur ersten oder zur zweiten Gruppe gehören, klärt der Kapitalanlage-Check in wenigen Minuten.

Häufige Fragen

Autor: Dipl.-Math. Bernhard Klenke, Geschäftsführer Bauconsult, Immobilienmakler (§ 34c GewO) und Finanzierungsvermittler (§ 34i GewO). Mehr über den Autor.