Vollfinanzierung bei Kapitalanlagen: Sinnvoll oder riskant?

Beim Eigenheim gilt seit Generationen: möglichst viel Eigenkapital, möglichst wenig Schulden. Bei der vermieteten Immobilie kehrt sich diese Logik teilweise um, aus einem einzigen Grund: Die Zinsen sind absetzbar. Dieser Artikel rechnet nach, was das bedeutet, und zieht die Grenzen, an denen aus dem sinnvollen Hebel ein Risiko wird.

Warum Eigenkapital in der vermieteten Immobilie steuerlich wenig bringt

Jeder Euro Eigenkapital, den Sie in eine vermietete Immobilie stecken, spart Ihnen die Zinsen auf diesen Euro. Beim Musterbeispiel mit 4 Prozent Sollzins sind das 4 Cent im Jahr je Euro. Diese Zinsersparnis ist aber kein Nettogewinn. Weil die Zinsen bei einer Vermietung Werbungskosten sind, hätten Sie bei 42 Prozent Grenzsteuersatz 42 Prozent der Zinsen vom Finanzamt zurückbekommen. Die Ersparnis von 4 Prozent schrumpft nach Steuer auf rund 2,3 Prozent. Das ist die tatsächliche Verzinsung, die Ihr Eigenkapital in der vermieteten Immobilie erzielt.

Anders formuliert: Das Finanzamt beteiligt sich an Ihren Zinsen, nicht aber an Ihrem Eigenkapital. Wer die Zinsen durch Eigenkapital vermeidet, verzichtet auf diese Beteiligung. Beim selbst genutzten Eigenheim gibt es diese Beteiligung nicht, dort bleibt Eigenkapital deshalb die richtige Strategie. Bei der Kapitalanlage lautet die Faustregel: den Kaufpreis finanzieren, die Nebenkosten aus eigenen Mitteln zahlen, das übrige Eigenkapital als Reserve und für andere Anlagen behalten.

Der Rechenvergleich: 0 gegen 30 Prozent Eigenkapital

Nehmen wir das Musterbeispiel einmal mit Vollfinanzierung und einmal mit 30 Prozent Eigenkapital, also 75.000 € auf den Kaufpreis. Zins 4 Prozent, Tilgung 2 Prozent, Miete 800 € im Monat, nicht umlegbare Kosten 1.000 € im Jahr, degressive AfA 10.000 €, Grenzsteuersatz 42 Prozent. Die Nebenkosten von 17.500 € kommen in beiden Fällen aus dem Eigenkapital.

Auf den ersten Blick gewinnt das Eigenkapital: Statt 135 € im Monat zuzuzahlen, bleiben 135 € übrig. Der Unterschied beträgt rund 3.230 € im Jahr. Davon sind aber 1.500 € geringere Tilgung, also kein Gewinn, sondern langsamerer Vermögensaufbau. Die echte Ersparnis liegt bei rund 1.740 €: 3.000 € weniger Zinsen, abzüglich 1.260 € geringerer Steuererstattung. Bezogen auf die 75.000 € Eigenkapital sind das rund 2,3 Prozent im Jahr.

Die Bankensicht: Was eine Vollfinanzierung voraussetzt

Für die Bank ist die Vollfinanzierung des Kaufpreises kein Sonderfall, aber ein Fall mit höheren Anforderungen. Drei Dinge prüft sie besonders genau.

Beleihungsauslauf. Die Bank bewertet die Immobilie nicht zum Kaufpreis, sondern zu einem Beleihungswert, der in der Regel darunter liegt. Ein Darlehen über 100 Prozent des Kaufpreises bedeutet deshalb einen Beleihungsauslauf über 100 Prozent des Beleihungswerts. Dafür verlangen Banken in der Regel einen Zinsaufschlag gegenüber einer Finanzierung mit 20 oder 30 Prozent Eigenkapital. Wie hoch, hängt vom Institut und vom Objekt ab; über 400 Banken haben hier über 400 Regelwerke.

Bonität. Die Bank rechnet eine Haushaltsrechnung. Sie setzt Ihr Nettoeinkommen, Ihre Lebenshaltungskosten und Ihre bestehenden Verpflichtungen an und prüft, ob die Rate von 1.250 € auch ohne Miete tragbar wäre. Die Miete wird in der Regel nur mit einem Abschlag angerechnet, die Steuererstattung häufig gar nicht. Wer die Vollfinanzierung will, braucht ein stabiles, ausreichend hohes Einkommen und eine saubere Schufa.

Eigenkapital für die Nebenkosten. Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch schaffen keinen Wert, den die Bank beleihen könnte. Deshalb erwarten fast alle Institute, dass diese Kosten aus eigenen Mitteln bezahlt werden, beim Musterbeispiel 17.500 €. Eine Finanzierung über 110 Prozent, die auch die Nebenkosten einschließt, ist nur mit zusätzlichen Sicherheiten und meist zu deutlich höheren Zinsen zu bekommen. Wie hoch die Nebenkosten in Ihrem Bundesland ausfallen, zeigt der Kaufnebenkosten-Rechner.

Die Risiken: Der Hebel wirkt in beide Richtungen

Die Vollfinanzierung maximiert den Fremdkapitalhebel, und ein Hebel verstärkt Verluste genauso wie Gewinne. Drei Risiken müssen Sie kennen, bevor Sie sich dafür entscheiden.

• Zinsänderung. Nach zehn Jahren Zinsbindung sind beim Musterbeispiel noch rund 190.000 € offen. Bei 4,5 Prozent Anschlusszins steigt der Eigenaufwand im realistischen Szenario auf rund 260 € im Monat, bei 5,5 Prozent im vorsichtigen Szenario auf rund 330 €. Mit 30 Prozent Eigenkapital wäre die Restschuld entsprechend kleiner und der Zinsschock geringer. Wie Sie sich vorbereiten, steht in Zinsbindung endet: Anschlussfinanzierung planen.
• Wertverlust. Verliert die Wohnung 10 Prozent an Wert, sind das 25.000 €. Bei Vollfinanzierung entspricht das mehr als dem gesamten eingesetzten Eigenkapital, denn die Restschuld bleibt unverändert. Ein Verkauf in dieser Situation würde Geld kosten statt bringen. Der Wertverlust ist erst dann ein Problem, wenn Sie verkaufen müssen; deshalb ist die Reserve so wichtig.
• Rate bei Mietausfall. Bleibt die Miete aus, zahlen Sie 1.250 € Rate plus Hausgeld aus eigener Tasche. Bei 30 Prozent Eigenkapital wären es 875 €. Drei Monate Leerstand kosten bei Vollfinanzierung rund 4.000 € Liquidität. Was dann zu tun ist, erklärt der Artikel Mietausfall: Was passiert, wenn der Mieter nicht zahlt?.

Hinzu kommt ein Risiko, das nicht in der Rechnung steht: das Einkommen. Sinkt es durch Elternzeit, Teilzeit, Krankheit oder Jobwechsel, sinkt der Grenzsteuersatz und mit ihm die Erstattung, während die Rate bleibt. Die Vollfinanzierung setzt voraus, dass Sie die Rate auch aus einem geringeren Einkommen tragen könnten.

Fünf Regeln für eine tragbare Vollfinanzierung

1. Im vorsichtigen Szenario rechnen. Beim Musterbeispiel sind das 750 € Miete, ein Monat Leerstand im Jahr, 1.500 € Kosten und 5,5 Prozent Anschlusszins. Wenn die daraus folgenden rund 225 € im Monat, ab Jahr 11 rund 330 €, für Sie ohne Einschränkung tragbar sind, ist die Finanzierung richtig dimensioniert. Wenn nicht, ist die Immobilie zu teuer oder das Eigenkapital zu gering.
2. Reserve anlegen und nicht anfassen. Drei bis sechs Monatsraten, beim Musterbeispiel 3.750 € bis 7.500 €, auf einem separaten Konto, zusätzlich zu den Nebenkosten. Diese Reserve ist keine Anzahlung und kein Urlaubsgeld, sondern der Puffer für Leerstand und Reparaturen.
3. Sondertilgung vereinbaren. Die meisten Banken räumen ein jährliches Sondertilgungsrecht ein, in der Regel bis zu 5 Prozent der Darlehenssumme. Damit können Sie Bonus, Erbschaft oder die jährliche Steuererstattung in die Tilgung geben und die Restschuld vor der Anschlussfinanzierung senken, ohne von Anfang an eine höhere Rate zu tragen.
4. Zinsbindung und Tilgung nicht zu knapp wählen. Zehn Jahre Zinsbindung sind das Minimum, das zur Spekulationsfrist passt; 15 Jahre reduzieren das Zinsänderungsrisiko weiter, kosten aber in der Regel einen Aufschlag. Die Tilgung sollte mindestens 2 Prozent betragen, damit nach zehn Jahren ein spürbarer Teil der Schuld abgebaut ist.
5. Steuererstattung monatlich holen. Mit einem Freibetrag auf der Lohnsteuerkarte kommt die Erstattung mit dem Gehalt statt einmal im Jahr. Das entlastet die monatliche Liquidität um rund 400 € beim Musterbeispiel und macht die Rate im Alltag tragbarer.

Fazit

Die Vollfinanzierung des Kaufpreises ist bei einer vermieteten Immobilie in der Regel die steuerlich sinnvolle Variante, weil Eigenkapital dort nur eine versteuerte Zinsersparnis von rund 2,3 Prozent erwirtschaftet. Sie ist zugleich die Variante mit dem größten Hebel und damit mit dem größten Risiko bei Zinsanstieg, Wertverlust und Mietausfall. Tragbar ist sie für Käufer mit stabilem Einkommen, 42 Prozent Grenzsteuersatz, Eigenkapital für Nebenkosten und Reserve und einer Rechnung, die im vorsichtigen Szenario aufgeht. Wie sich beide Varianten über 30 Jahre entwickeln, können Sie im Vergleichsrechner nebeneinander stellen. Die vollständige Rechnung mit Vollfinanzierung steht im Musterbeispiel, die Frage nach dem passenden Eigenkapital beantwortet der Artikel Wie viel Eigenkapital brauche ich wirklich?.

Häufige Fragen

Autor: Dipl.-Math. Bernhard Klenke, Geschäftsführer Bauconsult, Immobilienmakler (§ 34c GewO) und Finanzierungsvermittler (§ 34i GewO). Mehr über den Autor.