Zinsbindung endet: Anschlussfinanzierung planen

Die Anschlussfinanzierung ist der Moment, in dem sich entscheidet, ob eine Kapitalanlage-Immobilie ein ruhiges Investment bleibt oder zur Belastung wird. Sie lässt sich planen, und zwar deutlich früher, als die meisten Käufer annehmen.

Wo Sie nach zehn Jahren stehen

Das Musterbeispiel ist mit 250.000 € voll finanziert, 4 Prozent Sollzins, 2 Prozent anfängliche Tilgung, Rate 1.250 € im Monat. Weil die Tilgung mit jeder Rate leicht steigt, sind nach zehn Jahren rund 60.000 € zurückgezahlt. Es bleiben rund 190.000 € Restschuld. Die Bank bietet Ihnen für diesen Betrag eine Prolongation zum dann gültigen Zins an, in der Regel wenige Wochen vor Ablauf und selten zu Konditionen, die dem Marktniveau entsprechen.

Gleichzeitig hat sich Ihre Rechnung verändert. Die degressive AfA ist auf einen Bruchteil des Anfangswerts gesunken, die Miete ist in der Regel gestiegen, und das steuerliche Ergebnis dreht in dieser Phase in der Regel ins Positive. Die Anschlussfinanzierung trifft also auf eine Immobilie, die sich stärker aus der Miete trägt als am Anfang, aber weniger Steuererstattung liefert.

Drei Zinsszenarien und ihre Wirkung

Niemand weiß, wo der Zins in zehn Jahren steht. Deshalb rechnen wir drei Fälle. Die Zinslast bezieht sich auf die Restschuld von rund 190.000 € im ersten Jahr nach der Zinsbindung.

Zwischen dem realistischen und dem vorsichtigen Szenario liegen 1.900 € Zinsen im Jahr. Weil die Zinsen Werbungskosten sind, trägt das Finanzamt bei 42 Prozent Grenzsteuersatz rund 800 € davon. Es bleiben rund 1.100 € im Jahr oder 90 € im Monat, die Sie selbst aufbringen. Das ist unangenehm, aber tragbar, wenn die Rechnung von Anfang an im vorsichtigen Szenario geprüft wurde. Die vollständige Tabelle über 30 Jahre steht im Musterbeispiel.

Ihre fünf Optionen

1. Prolongation. Sie verlängern bei Ihrer bisherigen Bank. Das ist der bequemste Weg ohne neue Bonitätsprüfung und ohne Notarkosten, aber selten der günstigste. Nutzen Sie das Angebot als Ausgangspunkt für Verhandlungen, nicht als Endpunkt.
2. Umschuldung. Sie wechseln zu einer anderen Bank. Die Grundschuld wird abgetreten, was in der Regel einige hundert Euro Notar- und Grundbuchkosten verursacht. Bei 190.000 € Restschuld amortisiert sich das bereits bei einem Zinsvorteil von wenigen Zehntelprozentpunkten. Mit Zugang zu vielen Banken lässt sich der Markt hier vollständig abfragen.
3. Forward-Darlehen. Sie sichern sich den heutigen Zins bis zu fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung, gegen einen Aufschlag, der in der Regel mit jedem Monat Vorlaufzeit steigt. Das lohnt sich, wenn Sie steigende Zinsen erwarten und Planungssicherheit dem Preis vorziehen. Fällt der Zins stattdessen, zahlen Sie den vereinbarten Satz trotzdem.
4. Sondertilgung in guten Jahren. Viele Darlehen erlauben jährliche Sondertilgungen in Höhe eines festen Prozentsatzes der Darlehenssumme, die Sie beim Abschluss vereinbaren sollten. Jede Sondertilgung senkt die Restschuld und damit den Betrag, auf den der Anschlusszins wirkt. Eine Bonuszahlung oder ein Erbe sind hier steuerlich zwar nicht absetzbar, aber wirtschaftlich gut angelegt.
5. Tilgung erhöhen. Zum Anschluss können Sie die Tilgung von 2 auf 3 oder 4 Prozent setzen. Die Rate steigt, die Restlaufzeit sinkt deutlich. Das ist sinnvoll, wenn Ihr Einkommen gewachsen ist und die Miete inzwischen einen größeren Teil der Rate trägt.

Zinsbindung: 10, 15 oder 20 Jahre

Beim Kauf steht die Frage, wie lange Sie den Zins festschreiben. Längere Bindungen kosten in der Regel einen leichten Aufschlag, dafür verschiebt sich das Anschlussrisiko nach hinten, in eine Phase, in der die Restschuld kleiner ist und die Miete höher. Zwei Punkte sprechen für längere Bindungen. Erstens wirkt der Aufschlag über die Steuer nur zu 58 Prozent, weil die Zinsen absetzbar sind. Zweitens gilt für Sie als Darlehensnehmer § 489 BGB: Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung können Sie jedes Darlehen mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung, unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung. Eine 15- oder 20-jährige Bindung ist damit eine einseitige Option: Steigt der Zins, behalten Sie den alten Satz. Fällt er, kündigen Sie nach zehn Jahren und schulden um. Für Anleger, die Ruhe suchen, ist das in der Regel die bessere Wahl als eine kurze Bindung mit etwas niedrigerem Satz. Welche Variante zu Ihrer Situation passt, hängt von Einkommen und Zeithorizont ab, mehr dazu im Artikel Vollfinanzierung bei Kapitalanlagen: Sinnvoll oder riskant?.

Der Zeitplan: 36, 24, 12 Monate vorher

• 36 Monate vorher. Restschuld und Zinsbindungsende aus dem Darlehensvertrag notieren. Marktzins beobachten. Prüfen, ob ein Forward-Darlehen in Frage kommt. Sondertilgungen für die verbleibenden Jahre planen.
• 24 Monate vorher. Erste konkrete Angebote einholen, auch von anderen Banken. Unterlagen aktualisieren: Einkommensnachweise, Mietvertrag, Nebenkostenabrechnung, Wirtschaftsplan der Eigentümergemeinschaft. Entscheiden, ob Sie die Tilgung erhöhen.
• 12 Monate vorher. Endgültiges Angebot auswählen. Bei Umschuldung Abtretung der Grundschuld mit beiden Banken abstimmen. Forward-Aufschläge sind jetzt gering, die Absicherung also günstig.
• 3 Monate vorher. Spätestens jetzt meldet sich Ihre Bank mit dem Prolongationsangebot. Wer bis hierhin nichts getan hat, hat kaum noch Verhandlungsspielraum.

Die Grenzen der Planung

Die Anschlussfinanzierung setzt voraus, dass Ihre Bonität in zehn Jahren noch trägt. Ein Einkommensrückgang, eine Trennung oder eine längere Krankheit können die Umschuldung erschweren, auch wenn die Immobilie selbst in Ordnung ist. In diesem Fall bleibt die Prolongation bei der bisherigen Bank, die in der Regel keine neue Prüfung verlangt. Und es bleibt der Verkauf, der nach zehn Jahren steuerfrei ist. Beim Musterbeispiel liegt der Immobilienwert bei angenommenen 1,5 Prozent Wertentwicklung dann bei rund 290.000 €, der Restschuld von 190.000 € stehen also rund 100.000 € gegenüber. Der Exit ist damit keine Katastrophe, sondern eine Option, die der Artikel Immobilie nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen beschreibt.

Wie sich Anschlusszins, Tilgung und Zinsbindung auf Ihre eigene Rechnung auswirken, zeigt der Steuer-zu-Vermögen-Rechner in allen drei Szenarien.

Häufige Fragen

Autor: Dipl.-Math. Bernhard Klenke, Geschäftsführer Bauconsult, Immobilienmakler (§ 34c GewO) und Finanzierungsvermittler (§ 34i GewO). Mehr über den Autor.