Die Verbraucherzentralen warnen seit den 1990er Jahren vor überteuerten Steuersparimmobilien, und diese Kritik ist berechtigt. Der Mechanismus ist immer derselbe: Der Steuervorteil lenkt den Blick vom Preis ab. Die folgenden zehn Signale helfen Ihnen, ein solches Angebot zu erkennen, bevor Sie beim Notar sitzen.
Warum der Steuervorteil den Blick verstellt
Beim Musterbeispiel bringt der steuerliche Verlust im ersten Jahr rund 4.800 € Erstattung zurück. Diese Zahl ist real, aber sie ist unabhängig davon, ob die Wohnung 250.000 € wert ist oder nur 200.000 €. Ein Anbieter, der 50.000 € zu viel verlangt, verkauft Ihnen also zehn Jahre Steuererstattung, die Sie beim Kauf bereits bezahlt haben. Deshalb prüfen wir jede Immobilie zuerst ohne Steuereffekt. Wenn sie sich mit 0 Prozent Grenzsteuersatz nicht wenigstens annähernd trägt, ist die Steuer nicht der Turbo, sondern das einzige Argument.
Die zehn Warnsignale
- Der Preis liegt deutlich über dem Markt. Dahinter steckt fast immer eine Vertriebskette mit mehreren Stufen, die alle am Kaufpreis verdienen. Prüfen Sie den Quadratmeterpreis gegen vergleichbare Neubauangebote in derselben Stadt und gegen die Kaufpreissammlung des örtlichen Gutachterausschusses. Liegt ein Angebot 20 Prozent über den Vergleichswerten, fragen Sie nach dem Grund und lassen Sie sich die Antwort schriftlich geben.
- Die kalkulierte Miete liegt über dem Mietspiegel. Eine zu hohe Miete macht jede Rechnung schön. Verlangen Sie den aktuellen Mietspiegel der Gemeinde oder, wo es keinen gibt, drei vergleichbare Inserate. Das Musterbeispiel rechnet mit 800 € Kaltmiete im realistischen und 750 € im vorsichtigen Szenario. Ein Anbieter, der 950 € ansetzt, ohne das belegen zu können, verschiebt das Risiko auf Sie.
- Sie sehen nur die Rechnung für das erste Jahr. Im ersten Jahr ist die degressive AfA mit 10.000 € am höchsten und der Zinsanteil ebenfalls. Danach sinkt beides. Beim Musterbeispiel steigt der Eigenaufwand nach Steuer von rund 135 € im ersten Jahr auf rund 210 € im Durchschnitt der ersten zehn Jahre. Verlangen Sie eine Tabelle über mindestens 15 Jahre, inklusive Anschlusszins. Wer sie nicht liefern kann oder will, hat einen Grund dafür.
- Eine Mietgarantie ohne solventen Garantiegeber. Eine Garantie ist nur so viel wert wie derjenige, der sie gibt. Häufig stammt sie von einer Vertriebsgesellschaft mit geringem Stammkapital, die nach Abverkauf der Anlage verschwindet. Fragen Sie nach dem Garantiegeber, seinem Jahresabschluss und der Laufzeit. Fragen Sie außerdem, ob die Garantie im Kaufpreis eingepreist ist. In der Regel ist sie das, und Sie bezahlen Ihre eigene Miete im Voraus.
- Reservierungsdruck und 48-Stunden-Fristen. „Es gibt nur noch zwei Einheiten" oder „Die Reservierung gilt bis übermorgen" sind Verkaufstechniken, keine Marktinformation. Eine seriöse Kapitalanlage verträgt zwei Wochen Prüfung durch Steuerberater und Bank. Wer Ihnen diese Zeit nicht lässt, will verhindern, dass Sie vergleichen.
- Verkaufsveranstaltung oder Haustürgeschäft. Hotelseminare, Werksverkäufe im Autohaus oder ein Termin in Ihrem Wohnzimmer haben eines gemeinsam: Sie sollen unterschreiben, bevor Sie nachrechnen. Prüfen Sie, wo das Gespräch stattfindet und ob Sie den Notarvertrag mindestens 14 Tage vorher erhalten. Diese Frist ist für Verbraucher im Beurkundungsgesetz vorgesehen, und ein Anbieter, der sie umgehen will, ist ein Warnsignal für sich.
- Die Finanzierung läuft nur über eine vom Vertrieb gestellte Bank. Wenn der Verkäufer die Bank mitbringt, prüft niemand mehr unabhängig, ob der Preis stimmt. Hausbanken lehnen überteuerte Objekte ab, weil der Beleihungswert nicht reicht. Holen Sie mindestens ein zweites Finanzierungsangebot ein, idealerweise über einen Vermittler mit Zugang zu vielen Banken. Lehnt Ihre Hausbank das Objekt ab, ist das ein Hinweis auf den Preis, nicht auf die Bank.
- Die Innenprovision liegt über 10 Prozent. Innenprovisionen sind üblich und nicht verwerflich, auch Bauconsult wird vom Verkäufer vergütet. Entscheidend ist die Höhe. Fragen Sie schriftlich, wie viel Prozent des Kaufpreises als Vertriebskosten an wen fließen. Bei Werten über 10 Prozent bezahlen Sie überwiegend Vertrieb, nicht Gebäude. Mehr dazu auf unserer Seite zum Provisionshinweis.
- Der Standort hat keine Nachfrage. Eine Wohnung ist nur so viel wert wie die Zahl der Menschen, die dort wohnen wollen. Prüfen Sie Bevölkerungsentwicklung, Leerstandsquote und Arbeitsmarkt der Gemeinde beim Statistischen Landesamt. Sehen Sie sich an, wie viele Wohnungen in den Portalen länger als drei Monate inseriert sind. Eine hohe Steuererstattung ändert nichts daran, dass in einer schrumpfenden Kleinstadt der Mieter fehlt.
- Bauträger ohne Referenzen und ohne Fertigstellungsbürgschaft. Beim Neubau zahlen Sie nach Baufortschritt, bevor die Wohnung existiert. Fragen Sie nach abgeschlossenen Projekten der letzten fünf Jahre und besuchen Sie eines davon. Verlangen Sie eine Fertigstellungsbürgschaft einer Bank oder Versicherung nach Makler- und Bauträgerverordnung. Ohne sie tragen Sie das Insolvenzrisiko des Bauträgers.
Kurz gesagt: Kein einzelnes Signal beweist eine Schrottimmobilie. Treffen aber drei oder mehr zusammen, etwa hoher Preis, Miete über Mietspiegel und Zeitdruck, sollten Sie das Angebot ablehnen, auch wenn die Steuerrechnung stimmt.
Die Gegenprobe am Musterbeispiel
Nehmen wir an, die Wohnung aus dem Musterbeispiel würde statt für 250.000 € für 300.000 € angeboten, mit einer kalkulierten Miete von 950 € statt 800 €. Der Anbieter zeigt Ihnen einen Eigenaufwand nach Steuer von unter 100 € im Monat, weil die höhere Miete die höhere Rate rechnerisch ausgleicht. Stellen Sie die Miete auf den belegbaren Wert von 800 € zurück, fehlen 150 € im Monat. Gleichzeitig ist die Rate bei gleichen Konditionen um 250 € höher. Ihr tatsächlicher Eigenaufwand vor Steuer liegt dann rund 400 € im Monat über der Präsentation. Und beim Verkauf nach zehn Jahren müssen Sie erst die 50.000 € Aufschlag wieder verdienen, bevor die Wertentwicklung bei Ihnen ankommt. Die vollständige Rechnung mit allen drei Szenarien finden Sie im Musterbeispiel.
Was die Verbraucherzentralen kritisieren
Die Kritik der Verbraucherzentralen richtet sich nicht gegen die Abschreibung, sondern gegen ihren Missbrauch als Verkaufsargument. In den dokumentierten Fällen wurden Wohnungen in strukturschwachen Lagen mit erheblichem Aufschlag verkauft, oft an Menschen, deren Einkommen den Eigenaufwand kaum trug. Diese Kritik teilen wir. Der Unterschied zwischen einem Steuersparmodell und einer Kapitalanlage liegt darin, ob die Immobilie auch ohne Erstattung eine vertretbare Rechnung ergibt. Beim Musterbeispiel sind das rund 535 € Eigenaufwand vor Steuer im Monat für 5.000 € Tilgung im Jahr plus Wertentwicklung. Das ist kein Geschenk, aber eine nachvollziehbare Investition.
Wie Sie sich schützen
- Lassen Sie jedes Angebot von Ihrem Steuerberater und einer unabhängigen Bank prüfen, bevor Sie reservieren.
- Verlangen Sie die Rechnung im vorsichtigen Szenario: niedrigere Miete, ein Monat Leerstand, höherer Anschlusszins.
- Fragen Sie nach der Provision und nach dem Garantiegeber, jeweils schriftlich.
- Nutzen Sie den Steuer-zu-Vermögen-Rechner, um das Angebot mit eigenen Annahmen nachzurechnen.
- Arbeiten Sie die Checkliste mit zwölf Fragen ab und lassen Sie sich jede Antwort belegen.
Weitere Risiken, die auch bei fair gepreisten Objekten bestehen, beschreibt der Artikel Die 7 Risiken einer Kapitalanlage-Immobilie. Wie Sie Preis und Miete in Kennzahlen übersetzen, zeigt Mietrendite, Eigenkapitalrendite, Faktor.
Häufige Fragen
Ist jede Immobilie mit Innenprovision eine Schrottimmobilie?
Nein. Innenprovisionen sind bei Neubau und Bauträgerobjekten üblich und werden auch bei Bauconsult vom Verkäufer gezahlt. Entscheidend ist, ob der Kaufpreis trotz Provision im Marktrahmen liegt. Fragen Sie nach der Höhe und vergleichen Sie den Quadratmeterpreis mit dem Markt.
Wie finde ich den Marktwert einer Neubauwohnung heraus?
Drei Quellen: die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses der Gemeinde, vergleichbare Neubauangebote in den Immobilienportalen und der Beleihungswert, den eine unabhängige Bank ansetzt. Liegen alle drei deutlich unter dem Angebotspreis, ist der Preis das Problem.
Kann ich einen Kaufvertrag rückgängig machen, wenn ich getäuscht wurde?
In Einzelfällen ja, etwa bei arglistiger Täuschung über Miete oder Provision. Der Weg über Gerichte dauert in der Regel Jahre und ist ohne Rechtsschutz teuer. Verlassen Sie sich nicht darauf, sondern prüfen Sie vor der Unterschrift.
Reicht es, wenn die Bank die Finanzierung genehmigt?
Nur, wenn es eine Bank ist, die Sie selbst gewählt haben. Eine vom Vertrieb gestellte Bank prüft den Preis nicht unabhängig. Ein zweites Angebot von Ihrer Hausbank oder über einen Vermittler mit breitem Bankenzugang ist der einfachste Markttest.
Autor: Dipl.-Math. Bernhard Klenke, Geschäftsführer Bauconsult, Immobilienmakler (§ 34c GewO) und Finanzierungsvermittler (§ 34i GewO). Mehr über den Autor.