Mietausfall: Was passiert, wenn der Mieter nicht zahlt?

Der Mietausfall ist das Risiko, das Käufer am meisten fürchten und am seltensten durchrechnen. Dieser Artikel zeigt, was er beim Musterbeispiel tatsächlich kostet, wie der rechtliche Ablauf aussieht und was Sie vorher tun können, damit es gar nicht so weit kommt.

Die Liquiditätswirkung am Musterbeispiel

Die Wohnung aus dem Musterbeispiel kostet 250.000 €, ist voll finanziert und trägt eine Rate von 1.250 € im Monat. Dazu kommen nicht umlegbare Kosten von rund 1.000 € im Jahr, also etwa 85 € im Monat. Im realistischen Szenario zahlt der Mieter 800 € Kaltmiete. Ihr Eigenaufwand vor Steuer liegt damit bei rund 535 € im Monat. Fällt die Miete einen Monat aus, steigt dieser Betrag auf rund 1.335 €.

Der steuerliche Teil ist der Punkt, den viele übersehen. Zinsen, Abschreibung und Kosten bleiben Werbungskosten, auch wenn keine Miete fließt. Ihre Einnahmen sinken um 800 €, Ihr steuerlicher Verlust steigt um denselben Betrag, und bei 42 Prozent Grenzsteuersatz bekommen Sie davon rund 335 € zurück. Die Erstattung steigt also leicht. Das ersetzt die Miete nicht, aber es verkleinert den Schaden auf rund 465 € je Leerstandsmonat. Genau deshalb rechnet das vorsichtige Szenario im Musterbeispiel mit einem Monat Leerstand pro Jahr und kommt trotzdem auf einen Eigenaufwand nach Steuer von rund 225 € im Monat.

Voraussetzung ist, dass Sie weiterhin die Absicht haben, zu vermieten. Steht die Wohnung dauerhaft leer und bemühen Sie sich nicht erkennbar um einen Mieter, kann das Finanzamt die Werbungskosten in der Regel streichen. Bewahren Sie deshalb Inserate und Maklerkorrespondenz auf.

Leerstand ist nicht dasselbe wie ein Mietnomade

Zwei Fälle werden oft in einen Topf geworfen. Der normale Leerstand entsteht beim Mieterwechsel: Der alte Mieter zieht aus, die Wohnung wird gestrichen, ein neuer Mieter zieht ein. In gefragten Lagen dauert das wenige Wochen, in schwachen Lagen Monate. Dieses Risiko steuern Sie über den Standort.

Der zweite Fall ist der zahlungsunfähige oder zahlungsunwillige Mieter. Er wohnt in der Wohnung, zahlt aber nicht. Hier fehlt nicht nur die Miete, Sie können die Wohnung auch nicht neu vermieten, bis sie geräumt ist. Dieser Fall ist selten, aber teuer, weil er sich über viele Monate ziehen kann. Dagegen helfen Mieterauswahl und ein sauberer rechtlicher Ablauf.

Der rechtliche Ablauf, wenn der Mieter nicht zahlt

1. Mahnung. Bleibt die Miete aus, mahnen Sie schriftlich mit Fristsetzung. Rechtlich ist die Mahnung nicht zwingend, sie schafft aber Klarheit und dokumentiert den Rückstand. Oft löst sich der Fall hier, etwa bei einer vergessenen Überweisung oder einem Jobwechsel.
2. Kündigung. Nach § 543 BGB können Sie fristlos kündigen, wenn der Mieter mit zwei aufeinanderfolgenden Monatsmieten oder insgesamt mit einem Betrag von zwei Monatsmieten im Rückstand ist. Sprechen Sie die Kündigung schriftlich aus und begründen Sie sie mit dem konkreten Rückstand. Eine hilfsweise ordentliche Kündigung daneben ist üblich.
3. Räumungsklage. Zieht der Mieter nicht aus, bleibt nur die Klage beim Amtsgericht. Zahlt der Mieter den gesamten Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Klage nach, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Das gilt in der Regel einmal innerhalb von zwei Jahren.
4. Räumung. Mit dem Urteil beauftragen Sie den Gerichtsvollzieher. Die Kosten für Gericht, Anwalt und Räumung müssen Sie zunächst vorstrecken. Ob Sie sie vom Mieter zurückbekommen, hängt von dessen Zahlungsfähigkeit ab.

Vom ersten Rückstand bis zur geräumten Wohnung vergehen in der Regel sechs bis zwölf Monate, in Einzelfällen länger. Die Kosten für Verfahren und Räumung liegen in der Regel im vierstelligen Bereich, hinzu kommt die entgangene Miete. Beim Musterbeispiel entspricht ein Jahr Ausfall rund 9.600 € Miete, nach Steuer rund 5.600 € zusätzlicher Aufwand. Das ist der Fall, für den die Reserve gedacht ist.

Vorbeugung: Der Mietvertrag beginnt vor der Unterschrift

• Mieterauswahl. Verlangen Sie eine Mieterselbstauskunft, die letzten drei Gehaltsnachweise und eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters. Als Faustregel sollte die Kaltmiete ein Drittel des Nettoeinkommens nicht überschreiten.
• Bonitätsprüfung. Eine aktuelle Schufa-Auskunft, die der Mieter selbst beibringt, ist üblich und zumutbar. Negative Einträge sind kein Ausschluss, aber ein Grund für Nachfragen.
• Kaution. Nach § 551 BGB dürfen Sie bis zu drei Kaltmieten verlangen, beim Musterbeispiel 2.400 €. Die Kaution deckt keinen langen Ausfall, aber sie fängt Schäden und die letzten offenen Beträge ab.
• Sondereigentumsverwaltung. Eine Sondereigentumsverwaltung übernimmt Mietersuche, Vertrag, Mahnwesen und Nebenkostenabrechnung für in der Regel 25 bis 40 € im Monat. Für Anleger, die weit vom Objekt entfernt wohnen, ist das meist gut angelegtes Geld. Details im Artikel Hausverwaltung und Sondereigentumsverwaltung erklärt.
• Standort. Wo die Nachfrage groß ist, finden Sie schneller einen Nachmieter und können unter mehreren Bewerbern wählen. Das ist die wirksamste Vorbeugung überhaupt.

Mietausfallversicherung: Was sie kann und was nicht

Mietausfallversicherungen ersetzen ausgefallene Miete nach einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs, meist für sechs bis zwölf Monate, teilweise auch Mietsachschäden und Räumungskosten. Der Beitrag liegt in der Regel bei einem niedrigen Prozentsatz der Jahresmiete. Wichtig sind die Grenzen: Der normale Leerstand zwischen zwei Mietern ist nicht versichert. Die meisten Tarife setzen eine dokumentierte Bonitätsprüfung des Mieters voraus, sehen Wartezeiten vor und rechnen mit Selbstbehalt. Wer die Mieterauswahl ernst nimmt, braucht die Versicherung oft nicht. Wer sie abschließt, sollte den Beitrag als Werbungskosten ansetzen und in der Rechnung berücksichtigen.

Die Liquiditätsreserve: drei bis sechs Raten

Die wichtigste Maßnahme ist zugleich die einfachste. Legen Sie neben dem Eigenkapital für die Kaufnebenkosten von rund 17.500 € eine Reserve von drei bis sechs Monatsraten zurück, beim Musterbeispiel also 3.750 € bis 7.500 €, auf einem Tagesgeldkonto, das Sie nicht anrühren. Diese Reserve deckt einen Mieterwechsel, eine Reparatur oder die ersten Monate eines Rechtsstreits, ohne dass Sie an Ihr Gehaltskonto müssen. Wer diese Reserve nicht aufbringen kann, sollte mit dem Kauf warten. Warum das so ist, erklärt der Artikel Wie viel Eigenkapital brauche ich wirklich?. Wie sich Leerstand und andere Annahmen auf Ihre Rechnung auswirken, können Sie im Steuer-zu-Vermögen-Rechner mit eigenen Werten testen.

Häufige Fragen

Autor: Dipl.-Math. Bernhard Klenke, Geschäftsführer Bauconsult, Immobilienmakler (§ 34c GewO) und Finanzierungsvermittler (§ 34i GewO). Mehr über den Autor.