KW 45/2026: Zinsen, Zehnjahresfrist, Steuern

Bauzinsen bleiben um 4 Prozent, die EZB hält still

Was passiert ist

Die Europäische Zentralbank hat ihre Leitzinsen am 29. Oktober 2026 unverändert gelassen, der Einlagenzins bleibt bei 2,50 Prozent. Die Bauzinsen haben sich auf diesem Niveau eingependelt: Bei zehn Jahren Zinsbindung lagen sie laut Dr. Klein am 4. November bei 3,98 Prozent Sollzins und 4,08 Prozent effektiv. Seit Juli sind sie um etwa 0,8 Prozentpunkte gestiegen. Die Experten des Vermittlers erwarten bis zum Jahresende stabile bis leicht steigende Zinsen, für den Topzins bei zehn Jahren in einem Korridor von 4,0 bis 4,5 Prozent.

Quellen: LBBW zum EZB-Zinsentscheid vom 29.10.2026, Dr. Klein, aktuelle Bauzinsen (Stand 04.11.2026)

Was das für Sie bedeutet

Unser Musterbeispiel rechnet im realistischen Szenario mit 4,0 Prozent Sollzins, also ziemlich genau mit dem heutigen Niveau. Jeder halbe Prozentpunkt mehr kostet bei 250.000 € Darlehen rund 1.250 € Zinsen im Jahr. Weil Zinsen bei einer vermieteten Wohnung als Werbungskosten zählen, trägt das Finanzamt bei 42 Prozent Grenzsteuersatz davon rund 525 €.

Mehr Zinsen bei + 0,5 Prozentpunkten	+ 1.250 € / Jahr
davon zurück vom Finanzamt bei 42 %	− 525 € / Jahr
Mehraufwand für Sie	≈ 60 € / Monat

Erstes Jahr, vereinfacht, ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Beispielrechnung, keine Steuerberatung.

Ihr nächster Schritt

Tragen Sie im Rechner den Zins aus Ihrem Angebot ein. Wer heute kauft, sollte außerdem das vorsichtige Szenario mit 5,5 Prozent Anschlusszins nach zehn Jahren kennen.

Mit Ihrem Zins rechnen →

Die Zehnjahresfrist bleibt: Verkauf nach zehn Jahren weiter steuerfrei

Was passiert ist

Der Bundestag hat Anfang Oktober einen Gesetzentwurf der Grünen abgelehnt, der die steuerfreie Veräußerung privater Immobilien nach Ablauf der Zehnjahresfrist abschaffen wollte (Drucksache 21/6637). In namentlicher Abstimmung stimmten 131 Abgeordnete dafür und 446 dagegen, der Finanzausschuss hatte die Ablehnung empfohlen. Gewinne aus dem Verkauf einer vermieteten Wohnung bleiben damit steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen.

Quelle: immowelt, 18.10.2026

Was das für Sie bedeutet

Für das Modell ist das die wichtigste Nachricht der letzten Wochen. Steuerpflichtig wäre beim Verkauf nicht Ihr Vermögen, sondern der Gewinn: Verkaufspreis minus Kaufpreis und Nebenkosten, und dazu kommt alles, was Sie vorher als Abschreibung abgesetzt haben. Beim Musterbeispiel im realistischen Szenario sieht das nach zehn Jahren so aus:

Verkaufswert nach 10 Jahren (1,5 % Wertzuwachs im Jahr)	≈ 290.000 €
minus Kaufpreis und Kaufnebenkosten	− 267.500 €
plus abgesetzte Abschreibung in 10 Jahren	+ 80.000 €
Gewinn ohne Zehnjahresfrist	≈ 103.000 €
Steuer darauf bei 42 %, wäre die Frist gefallen	≈ 43.000 €
Steuer mit Zehnjahresfrist	0 €

Vereinfacht, vor Verkaufskosten, ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Ein neuer Anlauf ist möglich, bräuchte aber ein neues Gesetz von Bundestag und Bundesrat.

Ihr nächster Schritt

Planen Sie die Haltedauer von Anfang an mit: Wer vor Ablauf von zehn Jahren verkaufen muss, verliert den Vorteil.

So funktioniert die Frist →

Steuerreform 2027: Anhörung im Finanzausschuss, neuer Satz von 47 Prozent geplant

Was passiert ist

Der Finanzausschuss des Bundestags hat am 4. November 2026 Sachverständige zum Einkommensteuerreformgesetz 2027 angehört (Drucksache 21/8235). Der Entwurf der Bundesregierung sieht unter anderem vor, dass der Steuersatz von 45 Prozent künftig schon ab 250.000 € zu versteuerndem Einkommen greift und ab 280.000 € ein neuer Satz von 47 Prozent gilt. Der Grundfreibetrag soll 2027 auf 12.564 € steigen. Beschlossen ist das Gesetz noch nicht, Bundestag und Bundesrat müssen noch zustimmen.

Quelle: Deutscher Bundestag, Anhörung zum Einkommensteuerreformgesetz 2027

Was das für Sie bedeutet

Für die meisten Kapitalanleger, die bei 42 Prozent liegen, ändert sich am Steuerhebel wenig. Wer sehr gut verdient, bekommt dagegen mehr zurück. Der steuerliche Verlust des Musterbeispiels von rund 11.400 € im ersten Jahr bringt je nach Grenzsteuersatz:

bei 42 Prozent (Musterbeispiel)	≈ 4.800 € / Jahr
bei 45 Prozent	≈ 5.100 € / Jahr
bei 47 Prozent (geplant ab 280.000 €, noch nicht beschlossen)	≈ 5.360 € / Jahr

Gilt, solange Ihr Einkommen auch nach Abzug des Verlusts im jeweiligen Bereich bleibt. Vereinfacht, ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer, nach dem Stand des Entwurfs.

Ihr nächster Schritt

Prüfen Sie, wie hoch Ihr Grenzsteuersatz tatsächlich ist. Davon hängt ab, wie stark der Hebel bei Ihnen wirkt.

Grenzsteuersatz berechnen →

Mietrechtsreform: Was geplant ist und was es für Vermieter heißt

Was passiert ist

Die Mietrechtsreform der Bundesregierung ist weiter im parlamentarischen Verfahren. Nach der ersten Lesung im Juli hat der Bundestag am 14. Oktober sieben Sachverständige angehört, die Union verlangt Lockerungen für Vermieter. Geplant ist unter anderem: Steigen die Verbraucherpreise um mehr als drei Prozent, soll eine Indexmiete in angespannten Wohnungsmärkten nur noch um drei Prozent plus die Hälfte des darüber liegenden Anstiegs zulegen dürfen. Möblierungszuschläge müssen offen ausgewiesen werden, Verträge zum vorübergehenden Gebrauch sollen höchstens sechs Monate laufen, einmal verlängerbar auf acht. Und Mieter sollen auch eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsrückstands einmalig durch Nachzahlung abwenden können.

Quelle: Haufe, 15.10.2026

Was das für Sie bedeutet

Für eine unmöbliert und unbefristet vermietete Wohnung mit normalem Mietvertrag, wie im Musterbeispiel, ändert der Entwurf wenig. Wichtig wird er, wenn Sie eine Indexmiete vereinbaren wollen: Steigen die Verbraucherpreise zum Beispiel um 4 Prozent, darf die Miete in angespannten Märkten nur noch um 3,5 Prozent steigen.

Kaltmiete im Musterbeispiel	800 € / Monat
Erhöhung bei 4 % Preisanstieg heute	+ 32 € / Monat
Erhöhung nach dem Entwurf	+ 28 € / Monat

Die neue Schonfrist-Regel macht eine sorgfältige Mieterauswahl und eine Reserve für Mietausfall noch wichtiger. Noch kein geltendes Recht, Details können sich ändern.

Ihr nächster Schritt

Lesen Sie, was passiert, wenn ein Mieter nicht zahlt, und wie viel Reserve das Musterbeispiel dafür vorsieht.

Ratgeber Mietausfall →

Zinsen bei 4 Prozent, Zehnjahresfrist bleibt: Was sich für Kapitalanleger ändert

Bauzinsen bleiben um 4 Prozent, die EZB hält still

Die Zehnjahresfrist bleibt: Verkauf nach zehn Jahren weiter steuerfrei

Steuerreform 2027: Anhörung im Finanzausschuss, neuer Satz von 47 Prozent geplant

Mietrechtsreform: Was geplant ist und was es für Vermieter heißt

Was diese Woche für Ihre Wohnung heißt, rechnen wir mit Ihnen durch.