Pflegeimmobilie als Kapitalanlage, ohne Stress

Der Unterschied

Bei einer normalen Mietwohnung sind Sie Vermieter. Beim Pflegeapartment sind Sie Eigentümer.

Der Betreiber mietet das ganze Haus und kümmert sich um die Bewohner. Sie haben einen einzigen Vertragspartner. So verteilen sich die Aufgaben.

Aufgabe	Klassische Mietwohnung	Pflegeapartment mit Betreiber
Mieter finden und prüfen	Sie oder Ihre Hausverwaltung, bei jedem Wechsel neu.	Entfällt. Der Betreiber belegt das Haus.
Leerstand zwischen zwei Mietern	Ihr Risiko. In dieser Zeit fehlt die Miete.	Die Miete läuft laut Vertrag weiter, auch wenn das Apartment gerade leer ist.
Nebenkostenabrechnung	Jedes Jahr, mit Fristen und Rückfragen.	Entfällt in der Regel.
Reparaturen in der Wohnung	Sie, sobald der Mieter anruft.	Überwiegend der Betreiber, so wie es im Vertrag geregelt ist.
Miete anpassen	Mietspiegel, Begründung, manchmal Streit.	Automatisch über die Wertsicherungsklausel im Vertrag.
Kontakt zu den Bewohnern	Ja, Sie sind der Ansprechpartner.	Nein. Sie sprechen mit der Verwaltung und dem Betreiber.
Dach, Fassade, Haustechnik	Eigentümergemeinschaft, bezahlt aus der Rücklage.	Meist ebenfalls die Eigentümergemeinschaft. Eine Rücklage bleibt nötig.

Wie die Verwaltung einer Eigentumswohnung grundsätzlich funktioniert, lesen Sie im Ratgeber Hausverwaltung und Sondereigentumsverwaltung erklärt.

So fließt das Geld

Wer am Ende Ihre Miete bezahlt.

Ihre Miete ist im Heimentgelt der Bewohner als sogenannte Investitionskosten enthalten. Der Betreiber sammelt sie ein und zahlt Ihnen den vereinbarten Betrag, Monat für Monat.

Bewohnerzahlt mit dem Heimentgelt auch die Investitionskosten. Reicht das eigene Geld nicht, übernimmt in vielen Fällen der Sozialhilfeträger.

Betreiberführt das Haus, pflegt, belegt die Apartments und zahlt allen Eigentümern die Miete.

Sieerhalten die Miete monatlich, auch wenn Ihr Apartment gerade leer steht.

Bankbekommt Zins und Tilgung. Mit jeder Rate gehört Ihnen mehr von Ihrem Apartment.

Und das Finanzamt? Zinsen, Abschreibung und Verwaltungskosten senken Ihre Steuer, so wie bei jeder vermieteten Immobilie. Im Rechenbeispiel unten sind das bei 42 Prozent Grenzsteuersatz rund 3.000 € im ersten Jahr.

Was dafür spricht

Sechs Gründe für das Modell. Und zu jedem das ehrliche Aber.

Wir nennen bei jedem Vorteil auch die Grenze. So wissen Sie, worauf es beim einzelnen Haus ankommt.

Ein Mieter, ein langer Vertrag

Der Betreiber mietet für 20 Jahre und mehr. In dieser Zeit müssen Sie keinen neuen Mieter suchen.

Aber: Alles hängt an diesem einen Mieter. Deshalb prüfen wir den Betreiber genauer als jedes andere Detail.

Miete auch bei Leerstand

Die Miete ist für Ihr Apartment vereinbart, nicht für den Bewohner. Zieht jemand aus, läuft Ihre Miete weiter.

Aber: Das gilt, solange der Betreiber zahlen kann. Bei einer Insolvenz kann die Miete ausfallen, bis ein neuer Betreiber übernimmt.

Die Miete wächst mit der Inflation

Eine Wertsicherungsklausel koppelt die Miete an den Verbraucherpreisindex. Steigen die Preise, steigt auch Ihre Miete.

Aber: Häufig wird nur ein Teil der Teuerung weitergegeben, und das erst ab einer bestimmten Schwelle. Wie genau, steht im Vertrag.

Echtes Eigentum im Grundbuch

Sie kaufen Teileigentum mit eigenem Grundbuchblatt. Sie können das Apartment vererben, verschenken, beleihen oder verkaufen.

Aber: Als Käufer kommen fast nur Kapitalanleger in Frage. Ein Verkauf kann deshalb länger dauern als bei einer Stadtwohnung.

Vorrang für Ihre Familie

Viele Häuser geben Eigentümern und nahen Angehörigen ein bevorzugtes Belegungsrecht. Wird ein Pflegeplatz gebraucht, werden Sie vorrangig berücksichtigt.

Aber: Das ist ein Vorrang, kein Anspruch auf ein bestimmtes Apartment zu einem bestimmten Zeitpunkt.

Steuern sparen wie bei jeder Mietimmobilie

Zinsen, Abschreibung und Verwaltungskosten senken Ihre Steuer. Bei Häusern, die ab 2023 fertiggestellt wurden, schreiben Sie in der Regel 3 Prozent im Jahr ab.

Aber: Ob zusätzlich die degressive Abschreibung von 5 Prozent greift, ist bei Pflegezimmern umstritten. Das klärt Ihr Steuerberater am konkreten Objekt.

Die Nachfrage

Immer mehr Menschen brauchen Pflege.

Ende 2023 waren in Deutschland rund 5,7 Millionen Menschen pflegebedürftig, etwa 15 Prozent mehr als zwei Jahre zuvor. Das Statistische Bundesamt hatte diesen Wert erst für die Mitte der 2030er-Jahre erwartet. Bis 2055 rechnet es allein wegen der älter werdenden Bevölkerung mit rund 6,8 Millionen Pflegebedürftigen.

Gleichzeitig fallen ältere Häuser weg, weil sie die heutigen Vorgaben der Länder nicht mehr erfüllen, etwa zu Einzelzimmern. Gut geplante neue Häuser in Regionen mit Bedarf werden deshalb auf lange Sicht gebraucht.

Wichtig: Entscheidend ist der Bedarf vor Ort, nicht der bundesweite Durchschnitt. Darauf prüfen wir jedes Haus.

Pflegebedürftige in Deutschland

in Millionen Menschen

5,0

2021Statistik

5,7

2023Statistik

6,8

2055Vorausberechnung

Quelle: Statistisches Bundesamt, Pflegestatistik 2021 und 2023; Pflegevorausberechnung 2023, Variante mit gleichbleibenden Pflegequoten. Die Vorausberechnung hatte für 2035 rund 5,6 Millionen erwartet.

Rechenbeispiel

Ein Pflegeapartment für 220.000 €, ehrlich gerechnet.

Wir nennen keine konkreten Häuser, weil Preis, Miete und Vertrag je Objekt verschieden sind. Dieses Beispiel zeigt die Größenordnung. Gerechnet ist es mit denselben Annahmen wie unser Musterbeispiel: Vollfinanzierung des Kaufpreises, 4 Prozent Zins, 2 Prozent Tilgung und 42 Prozent Grenzsteuersatz.

Jahr 1, 42 % Grenzsteuersatz	Betrag
Kaufpreis Apartment	220.000 €
Kaufnebenkosten aus Eigenkapital (ca. 7 %)	15.400 €
Miete vom Betreiber (3,7 % im Jahr)	678 € / Monat
Rate an die Bank (Zins und Tilgung)	1.100 € / Monat
Verwaltung und Rücklage	42 € / Monat
Ihr Eigenanteil vor Steuer	ca. 463 € / Monat
Steuererstattung (Zinsen, 3 % Abschreibung, Kosten)	ca. 249 € / Monat
Ihr Eigenanteil nach Steuer	ca. 215 € / Monat
Tilgung im ersten Jahr	4.400 €

Wer bezahlt die 13.700 € im ersten Jahr?

Rate an die Bank plus Verwaltung und Rücklage

59 %

22 %

19 %

8.140 €Miete vom Betreiber

2.980 €Steuererstattung

2.580 €Ihr Eigenanteil

Was wir dazu offen sagen

Ohne Steuervorteil läge Ihr Eigenanteil bei rund 463 € im Monat. Auch diesen Betrag sollten Sie tragen können. Den Gedanken dahinter erklärt unser Ohne-Steuer-Test.
In zehn Jahren tilgen Sie rund 52.800 €. Aus eigener Tasche haben Sie bis dahin rund 41.800 € eingesetzt, Kaufnebenkosten eingeschlossen. Eine Wertsteigerung ist dabei noch gar nicht eingerechnet.
Mit degressiver Abschreibung von 5 Prozent sänke der Eigenanteil im ersten Jahr auf rund 75 € im Monat. Weil sie bei Pflegezimmern umstritten ist, rechnen wir hier bewusst ohne.
Fällt der Betreiber aus, fehlt die Miete, bis ein neuer Betreiber übernimmt. Dann tragen Sie die volle Rate. Eine Reserve von mehreren Monatsraten gehört deshalb dazu.
Nach der Zinsbindung kann die Rate steigen. Wir rechnen in Ihrem Gespräch auch das vorsichtige Szenario mit höherem Anschlusszins.

Annahmen: Gebäudeanteil 90 Prozent, lineare Abschreibung 3 Prozent, Verwaltung und Instandhaltungsrücklage 500 € im Jahr, Miete steigt über die Wertsicherung um 1,5 Prozent und Kosten um 2 Prozent im Jahr, Anschlusszins 4,5 Prozent. Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer sind nicht berücksichtigt. Beispielrechnung, keine Steuer- oder Anlageberatung. Miete, Zins und Wertentwicklung sind Annahmen, keine Zusagen.

Welche Immobilie passt?

Wie viel Arbeit macht welche Kapitalanlage?

Mehr Aufwand ist nicht schlecht. Er muss nur zu Ihrem Alltag passen. Wer beruflich stark eingespannt ist oder weit weg vom Objekt wohnt, fährt mit wenig Aufwand oft besser, auch wenn die Wertsteigerung dann begrenzter ist.

Für die klassische Neubauwohnung haben wir alle Zahlen im Musterbeispiel offengelegt. Den Unterschied zwischen neu und alt erklärt der Ratgeber Neubau oder Bestand.

Ihr laufender Aufwand als Eigentümer

Unsere Einschätzung aus der Praxis, ein Punkt bedeutet wenig Aufwand

Ältere Bestandswohnung

Günstiger Einstieg, aber Mieterwechsel, Reparaturen und Modernisierung liegen bei Ihnen.

Neubauwohnung mit Verwaltung

Hohe Abschreibung, wenig Reparaturen. Mietersuche und Abrechnung übernimmt eine Verwaltung gegen Gebühr.

Denkmalwohnung

Sehr hohe Abschreibung für Spitzenverdiener, dafür Auflagen und eine Sanierungsphase.

Pflegeapartment mit Betreiber

Ein Mieter, ein langer Vertrag, kaum Verwaltungsarbeit. Dafür hängt viel am Betreiber.

Was Sie wissen müssen

Weniger Arbeit heißt nicht weniger Risiko.

Diese sechs Punkte gehen wir vor jedem Kauf mit Ihnen durch. Wenn ein Haus dabei nicht überzeugt, sagen wir es Ihnen.

Der Betreiber ist der einzige Mieter

Zahlt der Betreiber nicht mehr, fehlt die Miete für das ganze Haus. Meist übernimmt ein anderer Betreiber, doch das kann Monate dauern, manchmal zu schlechteren Bedingungen.

So gehen wir damit um: Wir schauen auf Größe, Erfahrung und Zahlen des Betreibers und darauf, ob das Haus auch für andere Betreiber attraktiv wäre.

Der Wiederverkauf

Ein Pflegeapartment kaufen nur Kapitalanleger, Selbstnutzer fallen weg. Der Preis hängt stark davon ab, wie lange der Vertrag noch läuft.

So gehen wir damit um: Planen Sie mindestens zehn Jahre ein, besser bis zum Ende der Finanzierung. Nach zehn Jahren ist auch ein Wertzuwachs steuerfrei.

Keine freie Nutzung

Sie können das Apartment weder selbst bewohnen, außer über das Belegungsrecht, noch an jemand anderen vermieten. Es bleibt Teil der Einrichtung.

So gehen wir damit um: Wer flexibel bleiben möchte, ist mit einer normalen Wohnung besser beraten. Das sagen wir Ihnen dann auch so.

Die Verträge im Detail

Wer zahlt Reparaturen an Dach und Fassade? Ab wann steigt die Miete? Was passiert nach Ende der Laufzeit? Die Antworten stehen im Vertrag, nicht im Prospekt.

So gehen wir damit um: Wir gehen Miet- oder Pachtvertrag, Teilungserklärung und Kostenverteilung Punkt für Punkt mit Ihnen durch.

Lage und Bedarf vor Ort

Ein Pflegeheim braucht Bewohner aus der Region. Gibt es vor Ort schon genug Plätze, wird es für den Betreiber schwer.

So gehen wir damit um: Wir prüfen die Pflegeplanung des Kreises, die Konkurrenz im Umkreis und die Zahl älterer Menschen in der Region.

Vorgaben können sich ändern

Die Länder stellen Anforderungen an Pflegeheime, zum Beispiel an Zimmergrößen und Einzelzimmer. Ältere Häuser müssen deshalb teils teuer umbauen.

So gehen wir damit um: Wir empfehlen vor allem neue oder umfassend modernisierte Häuser, die die heutigen Vorgaben erfüllen.

So wählen wir aus

Acht Fragen, die ein Haus beantworten muss, bevor wir es Ihnen zeigen.

Wir arbeiten mit spezialisierten Projektentwicklern zusammen, die seit vielen Jahren Pflege- und Seniorenimmobilien bauen und mit erfahrenen Betreibern zusammenarbeiten. Welche Häuser gerade verfügbar sind, besprechen wir im Erstgespräch, passend zu Ihren Zahlen.

BetreiberWie lange ist er am Markt, wie viele Häuser führt er, wie solide sind seine Zahlen?
LaufzeitWie lange läuft der Vertrag noch, und gibt es Optionen zur Verlängerung?
WertsicherungWann und in welchem Umfang steigt die Miete mit der Inflation?
KostenverteilungWas trägt der Betreiber, was die Eigentümergemeinschaft, und wie hoch ist die Rücklage?
StandortGibt es vor Ort Bedarf an Pflegeplätzen, und wie sieht die Konkurrenz aus?
BauIst das Haus neu oder umfassend modernisiert, und welchen Energiestandard hat es?
PreisPasst der Kaufpreis zur Miete, oder ist die Rendite nur schön gerechnet?
Ihre RechnungTrägt sich das Apartment für Sie auch ohne Steuervorteil und im vorsichtigen Szenario?

Passt das zu Ihnen?

Für wen ein Pflegeapartment passt. Und für wen nicht.

Passt, wenn Sie …

Vermögen aufbauen möchten, aber keine Zeit für Mieter und Abrechnungen haben
weit entfernt vom Objekt wohnen oder beruflich stark eingespannt sind
im Alter planbare Mieteinnahmen haben möchten
42 Prozent Grenzsteuersatz oder mehr haben und die Abschreibung nutzen wollen
rund 15.000 bis 20.000 € für die Kaufnebenkosten mitbringen
das Apartment 15 Jahre und länger halten möchten

Passt nicht, wenn Sie …

vor allem auf Wertsteigerung durch eine besondere Lage setzen
die Wohnung später selbst nutzen oder frei vermieten möchten
in wenigen Jahren wieder verkaufen wollen
nicht damit leben können, dass viel an einem einzigen Mieter hängt
kein Eigenkapital für die Kaufnebenkosten und keine Reserve haben

Dipl.-Math. Bernhard KlenkeGeschäftsführer Bauconsult · Osnabrück

Ihr Ansprechpartner

Jedes Haus wird gerechnet, bevor Sie es sehen.

„Ich zeige Ihnen zuerst das vorsichtige Szenario. Wenn die Immobilie das aushält, sprechen wir über den Rest."

Bernhard Klenke führt die Bau Consult Wirtschaftsberatung rund um die Immobilie in Osnabrück. Als Diplom-Mathematiker rechnet er Ihnen ein Pflegeapartment genauso durch wie eine Neubauwohnung: in drei Szenarien, mit allen Kosten und mit dem Ohne-Steuer-Test. Die Finanzierung vergleicht er unabhängig über mehr als 400 Banken.

Gespräch mit Bernhard Klenke →

Häufige Fragen

Fragen zum Pflegeapartment als Kapitalanlage

Was ist ein Pflegeapartment als Kapitalanlage?

Ein Pflegeapartment ist ein Zimmer mit eigenem Bad in einer Pflegeeinrichtung, das als Teileigentum im Grundbuch eingetragen ist. Sie kaufen es wie eine Eigentumswohnung, vermieten es aber nicht an den Bewohner, sondern an den Betreiber des Hauses. Der zahlt Ihnen eine vertraglich vereinbarte Miete.

Muss ich mich um Mieter kümmern?

Nein. Die Belegung übernimmt der Betreiber. Sie haben keinen Kontakt zu Bewohnern und in der Regel keine Nebenkostenabrechnung. Um die Eigentümergemeinschaft kümmert sich eine spezialisierte Verwaltung, an deren Versammlung Sie teilnehmen können.

Was passiert, wenn mein Apartment leer steht?

Die Miete ist für Ihr Apartment vereinbart, unabhängig davon, ob es gerade bewohnt ist. Das Belegungsrisiko trägt der Betreiber. Voraussetzung ist, dass der Betreiber zahlungsfähig bleibt.

Was passiert, wenn der Betreiber insolvent wird?

Dann kann die Miete ausfallen, bis ein neuer Betreiber das Haus übernimmt. Weil Pflegeplätze gebraucht werden, findet sich bei einem gut gelegenen Haus meist ein Nachfolger, manchmal aber erst nach Monaten und zu anderen Bedingungen. Deshalb prüfen wir den Betreiber vor dem Kauf genau und empfehlen eine Reserve von mehreren Monatsraten.

Kann ich später selbst in das Haus ziehen?

Viele Häuser räumen Eigentümern und nahen Angehörigen ein bevorzugtes Belegungsrecht ein. Wird ein Pflegeplatz gebraucht, werden Sie vorrangig berücksichtigt. Einen Anspruch auf ein bestimmtes Apartment zu einem bestimmten Zeitpunkt gibt es nicht.

Welche Abschreibung gilt bei einem Pflegeapartment?

Für Gebäude, die ab 2023 fertiggestellt wurden, gilt in der Regel eine lineare Abschreibung von 3 Prozent im Jahr auf den Gebäudeanteil. Ob zusätzlich die degressive Abschreibung von 5 Prozent für Wohngebäude in Frage kommt, hängt von der Nutzung ab und ist bei Pflegezimmern umstritten. Das klärt Ihr Steuerberater am konkreten Objekt.

Was ist der Unterschied zum Service-Wohnen?

Beim Service-Wohnen, auch betreutes Wohnen genannt, leben ältere Menschen in einer eigenen kleinen Wohnung und buchen Hilfe nach Bedarf dazu. Auch hier kann ein Betreiber Ihr Mieter sein. Weil die Bewohner selbstständig wohnen, dient eine solche Wohnung in der Regel Wohnzwecken, was steuerlich eine Rolle spielen kann. Welche Variante zu Ihnen passt, rechnen wir im Gespräch durch.

Wie viel Eigenkapital brauche ich?

Mindestens die Kaufnebenkosten, also Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch. Je nach Bundesland sind das rund 5,5 bis 8,5 Prozent des Kaufpreises, beim Beispiel mit 220.000 € etwa 15.000 €. Dazu empfehlen wir eine Reserve für mehrere Monatsraten.

Kann ich das Apartment verkaufen oder vererben?

Ja. Sie stehen im Grundbuch und können das Apartment verkaufen, verschenken, vererben oder beleihen. Käufer sind in der Regel andere Kapitalanleger. Ein Verkauf nach mehr als zehn Jahren ist für Privatpersonen steuerfrei.

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