Der Neubau kostet mehr pro Quadratmeter, bringt aber mit 5 Prozent degressiver Abschreibung beim Musterbeispiel rund 4.800 € Steuererstattung im ersten Jahr. Dieselbe Wohnung mit 2 Prozent linearer AfA käme auf rund 2.300 €. Der Bestand punktet mit niedrigerem Kaufpreis und höherer Mietrendite, trägt dafür Sanierungsrisiko und die Pflichten aus dem Gebäudemodernisierungsgesetz. Für Gutverdiener mit 42 Prozent Grenzsteuersatz ist der Neubau in der Regel die einfachere Rechnung, nicht automatisch die bessere.
Neubau oder Bestand ist die zweite Entscheidung nach der, überhaupt eine Kapitalanlage-Immobilie zu kaufen. Beide Wege funktionieren, aber sie funktionieren unterschiedlich: Der Neubau lebt vom Steuerhebel und der Ruhe in den ersten Jahren, der Bestand vom günstigeren Einstieg und vom Potenzial, das in einer älteren Wohnung steckt.
| Kriterium | Neubau | Bestand |
|---|---|---|
| Kaufpreis pro m² | Höher, Neubauaufschlag für Standard und Gewährleistung | Niedriger, abhängig von Baujahr und Zustand |
| Abschreibung | 5 % degressiv (Baubeginn 10/2023 bis 9/2029), optional plus 5 % Sonder-AfA § 7b | 2 % linear (Baujahr 1925 bis 2022), 2,5 % vor 1925, 3 % ab Fertigstellung 2023 |
| Instandhaltung | In den ersten Jahren gering, fünf Jahre Gewährleistung des Bauträgers | Höher und schwerer planbar, Rücklage der Gemeinschaft prüfen |
| Energieeffizienz und GEG | Erfüllt den aktuellen Standard, keine absehbaren Pflichten | Sanierungspflichten und Heizungstausch möglich, Sonderumlagen |
| Mietrendite | Niedriger, beim Musterbeispiel 3,8 % | In der Regel höher, weil der Kaufpreis niedriger ist |
| Mieterhöhungspotenzial | Gering, Miete startet am oberen Ende des Marktes | Oft vorhanden, wenn die Bestandsmiete unter dem Mietspiegel liegt |
| Hauptrisiko | Bauträgerrisiko bis zur Fertigstellung | Sanierungsstau in Wohnung und Gemeinschaft |
Das Musterbeispiel ist eine Neubauwohnung für 250.000 € mit 80 Prozent Gebäudeanteil, Vollfinanzierung zu 4 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung, Kaltmiete 800 € und 42 Prozent Grenzsteuersatz. Dagegen stellen wir zwei Varianten: dieselbe Wohnung, aber nur mit 2 Prozent linearer AfA, um den reinen Abschreibungseffekt zu zeigen, und eine Bestandswohnung für 200.000 € mit denselben Finanzierungsbedingungen. Zur Vergleichbarkeit nehmen wir auch für den Bestand 800 € Miete an, obwohl ältere Wohnungen in der Praxis oft etwas niedriger vermietet sind.
| Jahr 1 | Neubau 250.000 €, 5 % degressiv | Gleiche Wohnung, 2 % linear | Bestand 200.000 €, 2 % linear |
|---|---|---|---|
| Kaufnebenkosten (7 %) | 17.500 € | 17.500 € | 14.000 € |
| Gebäudeanteil (80 %) | 200.000 € | 200.000 € | 160.000 € |
| AfA im ersten Jahr | 10.000 € | 4.000 € | 3.200 € |
| Zinsen (4 %) | 10.000 € | 10.000 € | 8.000 € |
| Mieteinnahmen (12 × 800 €) | 9.600 € | 9.600 € | 9.600 € |
| Nicht umlegbare Kosten | 1.000 € | 1.000 € | 1.000 € |
| Steuerliches Ergebnis | − 11.400 € | − 5.400 € | − 2.600 € |
| Steuererstattung (42 %) | ca. 4.800 € | ca. 2.300 € | ca. 1.100 € |
| Rate pro Monat (6 %) | 1.250 € | 1.250 € | 1.000 € |
| Eigenaufwand nach Steuer pro Monat | ca. 135 € | ca. 345 € | ca. 190 € |
| Tilgung im ersten Jahr | 5.000 € | 5.000 € | 4.000 € |
Die mittlere Spalte zeigt, was die degressive AfA allein wert ist: Bei gleichem Kaufpreis halbiert die lineare Abschreibung die Erstattung von rund 4.800 € auf rund 2.300 €, und der monatliche Eigenaufwand steigt von 135 € auf rund 345 €. Die rechte Spalte zeigt den echten Bestand: Er ist 50.000 € günstiger, spart 3.500 € Nebenkosten und kostet 250 € weniger Rate im Monat. Trotzdem liegt sein Eigenaufwand nach Steuer mit rund 190 € über dem des Neubaus, weil die kleine Abschreibung den Vorteil des niedrigeren Preises bei 42 Prozent Grenzsteuersatz nicht ausgleicht. Dafür baut der Neubau mit 5.000 € im Jahr auch mehr Vermögen durch Tilgung auf.
Zwei Einschränkungen gehören dazu. Erstens sind die 1.000 € nicht umlegbare Kosten beim Bestand in der Regel zu niedrig angesetzt, weil ältere Wohnungen mehr Instandhaltung brauchen. Zweitens schmilzt der Vorsprung des Neubaus mit den Jahren, weil die degressive AfA jedes Jahr sinkt, während die lineare gleich bleibt. Nach etwa acht bis zwölf Jahren dreht das Steuerergebnis beim Neubau ins Positive. Die vollständige Entwicklung zeigt das Musterbeispiel, und mit dem AfA-Rechner vergleichen Sie beide Abschreibungsarten für Ihre eigene Wohnung.
Die Abschreibung ist der offensichtliche Punkt, aber nicht der einzige. Ein Neubau erfüllt die Anforderungen des Gebäudemodernisierungsgesetzes (bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz), sodass keine Sanierungspflicht und kein Heizungstausch auf Sie zukommen. Der Bauträger haftet fünf Jahre für Mängel am Bauwerk. Die Eigentümergemeinschaft startet ohne Sanierungsstau und mit einer frischen Rücklage. Neubauwohnungen sind zudem in der Regel von der Mietpreisbremse ausgenommen, sodass die Miete frei vereinbart werden kann. Für Vermieter, die wenig Zeit haben, ist das die planbarere Anlage. Wer die Voraussetzungen für die zusätzliche Sonder-AfA erfüllt, kommt in den ersten vier Jahren sogar auf 10 Prozent Abschreibung, mehr dazu unter Sonder-AfA nach § 7b.
Dagegen steht das Bauträgerrisiko. Sie kaufen eine Wohnung, die noch nicht fertig ist, zahlen nach Baufortschritt in Raten nach der Makler- und Bauträgerverordnung und tragen das Risiko einer Verzögerung. In dieser Zeit laufen Bereitstellungszinsen, aber noch keine Miete. Eine Fertigstellungsbürgschaft und ein Bauträger mit nachprüfbaren Referenzen sind deshalb keine Formalie.
Der Bestand ist günstiger im Einstieg, und die Mietrendite ist bei gleichem Standort in der Regel höher. Liegt die Bestandsmiete unter dem Mietspiegel, haben Sie ein Erhöhungspotenzial, das der Neubau nicht bietet. Wer bereit ist, eine Wohnung zu modernisieren, kann Wert schaffen, den der Kaufpreis noch nicht enthält. Und wer einen niedrigeren Grenzsteuersatz hat, verliert beim Bestand weniger, weil der Steuerhebel ohnehin kleiner ist.
Die Kehrseite ist das, was in der Teilungserklärung, den Protokollen der Eigentümerversammlungen und im Energieausweis steht. Eine Gemeinschaft mit leerer Rücklage, einer 30 Jahre alten Heizung und einem ungedämmten Dach wird Sonderumlagen beschließen, und die treffen Sie als Eigentümer unabhängig von der Miete. Modernisierungskosten sind zwar teilweise auf die Miete umlegbar, aber nur in Grenzen und mit Aufwand. Und die 2 Prozent AfA gelten nur für das Gebäude, nicht für Sanierungen in den ersten drei Jahren, die über 15 Prozent des Gebäudewerts hinausgehen: Diese anschaffungsnahen Herstellungskosten werden ebenfalls nur linear abgeschrieben statt sofort abgesetzt. Wie Sie eine schlechte Bestandswohnung erkennen, zeigt Schrottimmobilien erkennen: 10 Warnsignale.
Zwischen den beiden Polen gibt es Zwischenformen. Eine Denkmalimmobilie kombiniert den Bestandspreis mit einer Abschreibung, die den Neubau übertrifft: Die Sanierungskosten werden acht Jahre lang mit 9 Prozent und danach vier Jahre mit 7 Prozent abgesetzt, allerdings nur mit Bescheinigung der Denkmalbehörde und mit den Risiken eines Sanierungsprojekts. Für Spitzenverdiener mit 45 Prozent ist das ein eigenes Modell, beschrieben unter Denkmal-AfA. Und ein junger Bestand mit Fertigstellung ab 2023 wird mit 3 Prozent linear abgeschrieben, ohne Bauträgerrisiko und ohne Gewährleistungsverlust, wenn die fünf Jahre noch laufen.
Im Steuer-zu-Vermögen-Rechner stellen Sie Kaufpreis, AfA-Satz, Miete und Grenzsteuersatz frei ein und sehen beide Varianten über 30 Jahre.
30 Minuten, per Video oder Telefon, bundesweit. Sie erhalten Ihre persönliche Rechnung in drei Szenarien. Ob Sie danach weitermachen, entscheiden Sie.
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