Die Sonder-AfA ist die stärkste Abschreibung, die der Gesetzgeber derzeit für neue Mietwohnungen vorsieht. Sie wird in Verkaufsprospekten gern groß geschrieben und klein erklärt. Dieser Artikel dreht das um.
Was § 7b regelt
§ 7b EStG fördert den Bau neuer Mietwohnungen. Wer eine neue Wohnung baut oder im Jahr der Fertigstellung kauft und sie zu Wohnzwecken vermietet, darf im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den drei folgenden Jahren jeweils bis zu 5 Prozent der Bemessungsgrundlage zusätzlich abschreiben. Die reguläre AfA läuft daneben weiter. Die Regelung wurde zuletzt mit dem Wachstumschancengesetz verlängert und an höhere Baukosten angepasst; sie gilt für Bauanträge, die zwischen dem 1. Januar 2023 und dem 30. September 2029 gestellt werden.
Anders als die degressive AfA, die jeder Wohnneubau im Förderzeitraum nutzen kann, ist § 7b an energetische und wirtschaftliche Bedingungen geknüpft. Genau deshalb erfüllen viele Neubauten die Voraussetzungen nicht, auch wenn der Prospekt anderes andeutet.
Voraussetzungen im Überblick
- Bauantrag oder Bauanzeige zwischen dem 1. Januar 2023 und dem 30. September 2029. Maßgeblich ist das Datum des Bauantrags, nicht der Baubeginn und nicht die Fertigstellung.
- Eine neue Wohnung, die bisher nicht vorhanden war. Klassischer Neubau, in der Regel auch Aufstockung, Anbau oder Umbau, wenn dadurch eine zusätzliche Wohnung entsteht. Sanierung bestehender Wohnungen zählt nicht.
- Baukosten von höchstens 5.200 € je Quadratmeter Wohnfläche. Gemeint sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes. Wird diese Grenze überschritten, entfällt die Sonder-AfA vollständig, nicht nur anteilig.
- Bemessungsgrundlage von höchstens 4.000 € je Quadratmeter. Selbst wenn die Wohnung mehr kostet, werden die 5 Prozent nur auf höchstens 4.000 € je Quadratmeter berechnet.
- Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeitsklasse. Der Nachweis erfolgt über das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG). Ohne dieses Siegel gibt es keine Sonder-AfA, auch wenn das Gebäude technisch dem Standard entspricht.
- Vermietung zu Wohnzwecken über zehn Jahre. Im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den neun folgenden Jahren muss die Wohnung entgeltlich zu Wohnzwecken überlassen werden.
- Beim Kauf: Anschaffung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung. Wer eine bereits im Vorjahr fertiggestellte Wohnung kauft, geht in der Regel leer aus.
So viel bringt die Sonder-AfA am Musterbeispiel
Beim Musterbeispiel liegt der Gebäudeanteil bei 200.000 €. Unterstellen wir, dass die Wohnung alle Voraussetzungen erfüllt und die Bemessungsgrundlage von 4.000 € je Quadratmeter nicht überschritten wird. Das ist der Fall, sobald die Wohnung mindestens 50 Quadratmeter hat, bei einer üblichen Zwei- oder Dreizimmerwohnung also regelmäßig. Dann ergibt sich:
| Jahr | Sonder-AfA § 7b (5 % von 200.000 €) | Zusätzliche Erstattung bei 42 % |
|---|
| 1 | 10.000 € | ca. 4.200 € |
| 2 | 10.000 € | ca. 4.200 € |
| 3 | 10.000 € | ca. 4.200 € |
| 4 | 10.000 € | ca. 4.200 € |
| Summe | 40.000 € | ca. 16.800 € |
Diese Beträge kommen zur regulären Abschreibung hinzu. Mit der degressiven AfA von 10.000 € im ersten Jahr ergeben sich zusammen 20.000 € Abschreibung, also 10 Prozent des Gebäudewerts. Der steuerliche Verlust des Musterbeispiels steigt damit im ersten Jahr von 11.400 € auf 21.400 €. Bei 42 Prozent Grenzsteuersatz wären das rund 9.000 € Erstattung, sofern das Einkommen so hoch ist, dass der gesamte Verlust noch in der 42-Prozent-Zone wirkt. Der Eigenaufwand vor Steuer von 6.400 € im Jahr wäre damit rechnerisch mehr als gedeckt. In den Jahren 2 bis 4 kommen jeweils weitere 10.000 € zur dann sinkenden degressiven AfA hinzu. Wie der Restwert für die degressive AfA in dieser Kombination genau bemessen wird, klären Sie mit Ihrem Steuerberater; der AfA-Rechner zeigt beide Varianten nebeneinander.
Kurz gesagt: § 7b bringt beim Musterbeispiel in vier Jahren rund 16.800 € zusätzliche Erstattung. Das ist fast der Betrag der Kaufnebenkosten von 17.500 €. Die Sonder-AfA kann also den Eigenkapitaleinsatz innerhalb von vier Jahren steuerlich zurückholen, wenn die Voraussetzungen wirklich erfüllt sind.
Was nach den vier Jahren passiert
Die Sonder-AfA erhöht nicht das Abschreibungsvolumen insgesamt. Was Sie in den ersten vier Jahren zusätzlich absetzen, fehlt später. Nach Ablauf des Begünstigungszeitraums wird der verbleibende Restwert des Gebäudes über die restliche Nutzungsdauer verteilt, und die jährliche Abschreibung fällt dann niedriger aus als ohne Sonder-AfA. Für einen vollfinanzierten Kapitalanleger ist das in der Regel trotzdem vorteilhaft, weil die Erstattung in die Jahre mit der höchsten Zinsbelastung fällt. Es bedeutet aber auch: Der Eigenaufwand steigt ab dem fünften Jahr spürbar an. Wer die Liquidität nur auf die ersten vier Jahre auslegt, plant an der Realität vorbei. Den vollständigen Verlauf der regulären Abschreibung erklärt Degressive AfA 5 Prozent.
Nachweispflichten
Das Finanzamt gewährt die Sonder-AfA nicht auf Zuruf. Folgende Unterlagen sollten Sie vom Bauträger oder Verkäufer vor der Unterschrift verlangen und für die Steuererklärung bereithalten:
- QNG-Siegel. Das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude wird von einer akkreditierten Zertifizierungsstelle vergeben. Die Zertifizierung muss von Beginn der Planung an eingeleitet sein; nachträglich lässt sie sich in der Regel nicht mehr erreichen. Ein Bauträger, der „QNG geplant" sagt, hat es nicht.
- Nachweis Effizienzhaus 40. Der Energieausweis allein reicht nicht. Nötig ist der Nachweis durch einen Energieeffizienz-Experten nach den Vorgaben der Förderprogramme.
- Datum des Bauantrags. Als Kopie des Antrags oder als Bestätigung der Baubehörde.
- Wohnflächenberechnung und Kostenaufstellung je Quadratmeter. Daraus muss hervorgehen, dass die Grenze von 5.200 € eingehalten ist und wie hoch die Bemessungsgrundlage ist.
- Mietverträge. Für den Nachweis der Vermietung zu Wohnzwecken, in jedem der zehn Jahre.
Die Sonder-AfA wird in der Einkommensteuererklärung bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht, in der Regel mit gesonderten Angaben zu § 7b. Wie die Anlage V aufgebaut ist, zeigt Anlage V verständlich erklärt. Vermieter mit gewerblichen Einkünften müssen zusätzlich eine Erklärung nach der De-minimis-Verordnung der EU abgeben, weil die Sonder-AfA beihilferechtlich als Förderung gilt. Für private Vermieter mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist das in der Regel nicht relevant.
Fallstricke
- Zehn Jahre Vermietungspflicht. Ziehen Sie selbst ein, überlassen Sie die Wohnung unentgeltlich einem Angehörigen oder nutzen Sie sie als Ferienwohnung, wird die gesamte Sonder-AfA rückwirkend gestrichen. Es folgen geänderte Steuerbescheide für alle betroffenen Jahre, mit Nachzahlung und Zinsen.
- Verkauf innerhalb der zehn Jahre. Wird die Wohnung innerhalb der Frist verkauft und der Gewinn ist steuerpflichtig, entfällt die Sonder-AfA ebenfalls rückwirkend. Wer § 7b nutzt, sollte zehn Jahre halten wollen, siehe Immobilie nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen.
- Nachträgliche Kosten sprengen die Grenze. Werden in den ersten drei Jahren nach Anschaffung oder Herstellung zusätzliche Herstellungskosten aufgewendet und dadurch die 5.200 € je Quadratmeter überschritten, fällt die Sonder-AfA rückwirkend weg. Eine Einbauküche oder ein Ausbau kann teuer werden.
- Teure Standorte scheiden aus. In vielen Großstädten liegen die Baukosten je Quadratmeter über 5.200 €. Dort gibt es § 7b faktisch nicht, egal wie energieeffizient das Gebäude ist.
- Die Bemessungsgrundlage ist gedeckelt. Wer 4.800 € je Quadratmeter zahlt, bekommt die 5 Prozent trotzdem nur auf 4.000 €. Der Vorteil wächst nicht mit dem Kaufpreis.
- Prospektzusagen ohne Siegel. Manche Anbieter rechnen § 7b in die Beispielrechnung ein, obwohl die QNG-Zertifizierung nicht vorliegt. Lassen Sie sich die Rechnung immer auch ohne Sonder-AfA zeigen. Wenn die Immobilie dann nicht mehr trägt, sollten Sie sie nicht kaufen. Die Fragen dazu stehen in der Checkliste.
Unsere Haltung: Wir kalkulieren das Musterbeispiel bewusst ohne § 7b. Erfüllt ein Objekt die Voraussetzungen nachweislich, ist die Sonder-AfA ein zusätzlicher Vorteil. Sie ist kein Grund, ein Objekt zu kaufen, das ohne sie nicht tragbar wäre. Die Steuer ist der Turbo, nicht das Fundament.
Häufige Fragen
Kann ich Sonder-AfA und degressive AfA gleichzeitig nutzen?
Ja. § 7b kann neben der regulären AfA angesetzt werden, und dazu zählt seit dem Wachstumschancengesetz auch die degressive AfA von 5 Prozent. Beim Musterbeispiel ergeben sich im ersten Jahr zusammen 20.000 € Abschreibung auf 200.000 € Gebäudewert. Prüfen Sie die Kombination mit Ihrem Steuerberater.
Was ist das QNG-Siegel und warum ist es so wichtig?
Das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude ist ein staatliches Siegel, das ökologische, soziale und wirtschaftliche Anforderungen an ein Gebäude bestätigt. Für § 7b ist es Pflicht, weil das Gesetz ein Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeitsklasse verlangt. Ohne Siegel keine Sonder-AfA, auch wenn alle anderen Voraussetzungen erfüllt sind.
Was passiert, wenn ich nach fünf Jahren selbst einziehe?
Dann verletzen Sie die zehnjährige Vermietungspflicht. Die Sonder-AfA wird für alle vier Jahre rückwirkend gestrichen, die Steuerbescheide werden geändert und Sie zahlen die Erstattung mit Zinsen zurück. Beim Musterbeispiel wären das rund 16.800 € zuzüglich Zinsen.
Lohnt sich § 7b auch bei 30 Prozent Grenzsteuersatz?
Der Effekt ist dann kleiner: 10.000 € zusätzliche Abschreibung bringen rund 3.000 € statt 4.200 € zurück. Die Voraussetzungen und Pflichten bleiben gleich. Ob sich das lohnt, hängt wie immer davon ab, ob die Immobilie auch ohne Sonder-AfA tragbar ist. Der
Grenzsteuersatz-Rechner zeigt Ihren Satz.
Autor: Dipl.-Math. Bernhard Klenke, Geschäftsführer Bauconsult, Immobilienmakler (§ 34c GewO) und Finanzierungsvermittler (§ 34i GewO). Mehr über den Autor.