Denkmal-AfA: Das Modell für Spitzenverdiener

Für kein anderes Wohngebäude erlaubt der Gesetzgeber eine so schnelle Abschreibung wie für ein Baudenkmal. Dieser Artikel rechnet die Denkmal-AfA am Musterbeispiel durch, vergleicht sie mit der degressiven Abschreibung für Neubauten und benennt die Punkte, an denen Denkmalprojekte in der Praxis scheitern.

Was § 7i EStG regelt

Wer ein Baudenkmal kauft und sanieren lässt, darf die Kosten der Sanierung erhöht abschreiben: acht Jahre lang je 9 Prozent, anschließend vier Jahre lang je 7 Prozent. Nach zwölf Jahren sind 100 Prozent der begünstigten Sanierungskosten abgeschrieben. Zum Vergleich: Ein Neubau mit linearer Abschreibung von 3 Prozent braucht dafür rund 33 Jahre, ein Altbau mit 2 Prozent 50 Jahre.

Voraussetzung ist eine Bescheinigung der zuständigen Denkmalbehörde. Sie bestätigt, dass das Gebäude ein Baudenkmal ist, dass die Maßnahmen zur Erhaltung oder zur sinnvollen Nutzung erforderlich waren und dass sie vor Beginn mit der Behörde abgestimmt wurden. Das Finanzamt ist an diese Bescheinigung gebunden, prüft aber selbst, welche Kosten steuerlich dazuzählen. Für Käufer gilt in der Regel außerdem: Der notarielle Kaufvertrag muss vor Beginn der Sanierungsarbeiten geschlossen sein, denn nur Arbeiten nach dem Vertragsschluss sind begünstigt.

Zwei Abschreibungen für ein Gebäude

Bei einem sanierten Denkmal teilt sich der Gebäudeanteil des Kaufpreises in zwei Teile. Der Sanierungsanteil wird nach § 7i abgeschrieben. Die Altbausubstanz, also das, was vor der Sanierung schon stand, wird linear abgeschrieben: mit 2 Prozent bei Fertigstellung zwischen 1925 und 2022, mit 2,5 Prozent bei Gebäuden von vor 1925. Bei vielen Denkmälern greift der höhere Satz. Der Grundstücksanteil wird wie immer nicht abgeschrieben.

Wie hoch der Sanierungsanteil ist, legt der Bauträger im Kaufvertrag fest, und das Finanzamt prüft diese Aufteilung. Je höher der Anteil, desto größer die Abschreibung, aber desto höher meist auch der Preis pro Quadratmeter.

Das Rechenbeispiel: 250.000 € mit 120.000 € Sanierungsanteil

Übertragen wir das Musterbeispiel auf ein Denkmal. Kaufpreis 250.000 €, Gebäudeanteil 80 Prozent, also 200.000 €. Davon entfallen 60 Prozent auf die Sanierung, das sind 120.000 €, und 80.000 € auf die Altbausubstanz. Finanzierung, Miete und Kosten bleiben wie im Musterbeispiel: Vollfinanzierung mit 4 Prozent Zins, Kaltmiete 800 € im Monat, nicht umlegbare Kosten 1.000 € im Jahr.

Gegenüber dem Neubau mit degressiver AfA, der im ersten Jahr 10.000 € abschreibt, liegt die Abschreibung hier bei 12.400 €, und sie bleibt acht Jahre lang auf diesem Niveau. In den Jahren neun bis zwölf sinkt sie auf 8.400 € plus 1.600 €, also 10.000 €. Ab dem dreizehnten Jahr bleibt nur die lineare Abschreibung der Altbausubstanz. Das steuerliche Ergebnis dreht dann deutlich ins Positive, und Sie versteuern den Mietüberschuss. Mit dem AfA-Rechner können Sie den Verlauf für Ihre eigenen Zahlen durchspielen.

Warum das Modell bei 45 Prozent besonders wirkt

Die Erstattung ist immer Verlust mal Grenzsteuersatz. Bei 13.800 € Verlust macht der Unterschied zwischen 42 und 45 Prozent rund 400 € im Jahr aus, dazu kommt bei hohen Einkommen der Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent auf die ersparte Steuer. Entscheidender sind drei andere Punkte.

• Konstanz: Die Abschreibung ist hoch und über acht Jahre unverändert. Wer den Spitzensteuersatz zahlt, hat in der Regel ein Einkommen, das über diesen Zeitraum stabil bleibt, und kann den Verlust jedes Jahr voll nutzen. Sinkt das Einkommen, verpufft ein Teil des Vorteils.
• Preisniveau: Denkmalobjekte sind pro Quadratmeter teurer als vergleichbare Bestandswohnungen ohne Denkmalstatus. Der Eigenaufwand vor Steuer ist entsprechend höher. Erst ein hoher Grenzsteuersatz senkt ihn auf ein Niveau, das mit dem Musterbeispiel vergleichbar ist.
• Liquidität: Der Satz von 45 Prozent beginnt 2026 bei 277.826 € zu versteuerndem Einkommen (ledig) beziehungsweise 555.652 € bei Zusammenveranlagung. Wer darüber liegt, hat meist auch die Reserven, um Bauzeit und Leerstand zu überbrücken.

Ob Sie bei 42 oder 45 Prozent liegen, zeigt der Grenzsteuersatz-Rechner. Die Hintergründe erklärt der Artikel Grenzsteuersatz erklärt.

Denkmal-AfA oder degressive AfA?

Die degressive Abschreibung ist das einfachere Modell: Neubau, kein Bescheinigungsverfahren, keine Auflagen. Sie wirkt im ersten Jahr fast so stark wie die Denkmal-AfA, fällt aber jedes Jahr. Die Denkmal-AfA wirkt länger und in Summe stärker, verlangt aber mehr Vertrauen in den Bauträger und mehr Geduld. Beide Alternativen sind in Degressive AfA 5 Prozent und Sonder-AfA nach § 7b beschrieben.

Die Risiken, die im Denkmal stecken

• Bauträgerrisiko: Sie kaufen meist vor oder während der Sanierung. Gerät der Bauträger in Schwierigkeiten, steht ein halb saniertes Denkmal, für das die Bank die Zinsen weiter berechnet. Zahlen Sie nur nach Baufortschritt gemäß Makler- und Bauträgerverordnung und prüfen Sie Referenzobjekte.
• Bauzeit: Während der Sanierung fließt keine Miete, die Zinsen laufen. Auflagen der Behörde und Überraschungen in der Substanz verlängern die Bauzeit häufiger als beim Neubau.
• Preis pro Quadratmeter: Der Steuervorteil ist im Kaufpreis oft eingepreist. Vergleichen Sie den Quadratmeterpreis mit sanierten Altbauwohnungen ohne Denkmalstatus am selben Ort. Liegt er weit darüber, kaufen Sie die Steuerersparnis vom Bauträger zurück.
• Eingeschränkte Mieterhöhungen: Die Miete richtet sich nach dem Mietspiegel, nicht nach Ihrem Kaufpreis. Mietpreisbremse und Kappungsgrenze gelten auch für Denkmäler, eine Modernisierungsumlage kommt für Sie nicht in Betracht, weil die Sanierung vor der Vermietung stattfand.
• Bescheinigung erst nach Fertigstellung: Die Denkmalbehörde bescheinigt erst nach Abschluss der Arbeiten. Bis dahin können Sie die erhöhte Abschreibung nur vorläufig geltend machen. Werden einzelne Kosten nicht anerkannt, etwa für Außenanlagen, sinkt die Bemessungsgrundlage.
• Verkauf innerhalb von zehn Jahren: Die hohe Abschreibung senkt den steuerlichen Buchwert schnell. Wer vorher verkauft, versteuert den Gewinn inklusive der abgeschriebenen Beträge. Mehr dazu in Immobilie nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen.

Für wen sich das Modell eignet

Die Denkmal-AfA ist kein Einstiegsmodell. Sie eignet sich für Anleger mit 42 oder 45 Prozent Grenzsteuersatz, stabilem Einkommen über mindestens zwölf Jahre, einer Liquiditätsreserve für Bauzeit und Leerstand und der Bereitschaft, das Objekt mindestens zehn Jahre zu halten. Wer diese Voraussetzungen nicht erfüllt, fährt mit einem Neubau und degressiver AfA in der Regel ruhiger. Die Gegenprobe bleibt dieselbe: Die Immobilie muss sich ohne Steuervorteil tragen, so wie es das Musterbeispiel im vorsichtigen Szenario zeigt. Ob ein konkretes Angebot diese Probe besteht, prüfen wir im Kapitalanlage-Check.

Häufige Fragen

Autor: Dipl.-Math. Bernhard Klenke, Geschäftsführer Bauconsult, Immobilienmakler (§ 34c GewO) und Finanzierungsvermittler (§ 34i GewO). Mehr über den Autor.